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sexta-feira, 27 de março de 2020

APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos:
Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem.
Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da avaliação.
Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida útil.
Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.
Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e decreptude.
Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.
- Aprendendo a utilizar a Tabela Ross-Heidecke:
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra.
Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação.

Tabela de Ross-Heidecke
para Depreciação de Imóveis
CÓDIGOCLASSIFICAÇÃOCÓDIGOCLASSIFICAÇÃO
ANovoEReparos simples
BEntre novo e regularFEntre reparos simples e importantes
CRegularGReparos importantes
DEntre regular e reparos simplesHEntre reparos importantes e s/ valor
IDADE EM % DE VIDAESTADO DE CONSERVAÇÃO
ABCDEFGH
2,001,021,053,519,0318,9039,3053,1075,40
4,002,082,114,5510,0019,8034,6053,6075,70
6,003,183,215,6211,0020,7035,3054,1076,00
8,004,324,356,7312,1021,6036,1054,6076,30
10,005,505,537,8813,2022,6036,9055,2076,60
12,006,726,759,0714,3023,6037,7055,8076,90
14,007,988,0110,3015,4024,6038,5056,4077,20
16,009,289,3111,6016,6025,7039,4057,0077,50
18,0010,6010,6012,9017,8026,8040,3057,6077,80
20,0012,0012,0014,2019,1027,9041,8058,3078,20
22,0013,4013,4015,6020,4029,1042,2059,0078,50
24,0014,9014,9017,0021,8030,3043,1059,6078,90
26,0016,4016,4018,5023,1031,5044,1060,4079,30
28,0017,9017,9020,0024,6032,8045,2061,1079,60
30,0019,5019,5021,5026,0034,1046,2061,8080,00
32,0021,1021,1023,1027,5035,4047,3062,6080,40
34,0022,8022,8024,7029,0036,8048,4063,4080,80
36,0024,5024,5026,4030,5038,1049,5064,2081,30
38,0026,2026,2028,1032,2039,6050,7065,0081,70
40,0028,8028,8029,9033,8041,0051,9065,9082,10
42,0029,9029,8031,6035,5042,5053,1066,7082,60
44,0031,7031,7033,4037,2044,0054,4067,6083,10
46,0033,6033,6035,2038,9045,6055,6068,5083,50
48,0035,6035,5037,1040,7047,2056,9069,4084,00
50,0037,5037,5039,1042,6048,8058,2070,4084,50
52,0039,5039,5041,9044,0050,5059,6071,3085,00
54,0041,6041,6043,0046,3052,1061,0072,3085,50
56,0043,7043,7045,1048,2053,9062,4073,3086,00
58,0045,8045,8047,2050,2055,6063,8074,3086,60
60,0048,8048,8049,3052,2057,4065,3075,3087,10
62,0050,2050,2051,5054,2059,2066,7075,4087,70
64,0052,5052,5053,7056,3061,1068,3077,5088,20
66,0054,8054,8055,9058,4069,0069,8078,6088,80
68,0057,1057,1058,2060,6064,9071,4079,7089,40
70,0059,5059,5060,5062,8066,8072,9080,8090,40
72,0062,2062,2062,9065,0068,8074,6081,9090,90
74,0064,4064,4065,3067,3070,8076,2083,1091,20
76,0066,9066,9067,7069,6072,9077,9084,3091,80
78,0069,4069,4072,2071,9074,9089,6085,5092,40
80,0072,0072,0072,7074,3077,1081,3086,7093,10
82,0074,6074,6075,3076,7079,2083,0088,0093,70
84,0077,3077,3077,8079,1081,4084,5089,2094,40
86,0080,0080,0080,5081,6083,6086,6090,5095,00
88,0082,7082,7083,2084,1085,8088,5091,8095,70
90,0085,5085,5085,9086,7088,1090,3093,1096,40
92,0088,3088,3088,6089,3090,4092,2094,5097,10
94,0091,2091,2091,4091,9092,8094,1095,8097,80
96,0094,1094,1094,2094,6095,1096,0097,2098,50
98,0097,0097,0097,1097,3097,6098,0098,0099,80
100,00100,00100,00100,0100,00100,00100,0100,0100,0

- Como utilizamos a tabela?
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

APARTAMENTOS – 60 anos
BANCOS – 70 anos
CASAS DE ALVENARIA – 65 anos
CASAS DE MADEIRA – 45 anos
HOTÉIS – 50 anos
LOJAS – 70 anos
TEATROS – 50 anos
ARMAZÉNS – 75 anos
FÁBRICAS – 50 anos
CONST. RURAIS – 60 anos
GARAGENS – 60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos
GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos
SILOS – 75 anos

Exemplo prático:
Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três simples:

60 anos --------- 100
25 anos --------- x

Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu 41,67%* da sua vida útil.
Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado.
OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 42% ( Vide Tabela)
Prof. Marcos Mascarenhas
Postado por: Luiz Batista
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