Você já ouviu falar de ODC?
ODC? O que é isso?
ODC, sigla para Outorga do Direito de Construir, ou “solo criado” é um dispositivo legal, instituído pelo Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001). Esse dispositivo faculta aos municípios permitirem que os proprietários construam além dos coeficientes de aproveitamento definidos pela legislação, mediante contrapartidas prestadas à municipalidade.
A Outorga do Direito de Construir é um instrumento de uso das prefeituras
ODC referente ao ajardinamento frontal em edificações
Em Belo Horizonte a Prefeitura admite a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir nas edificações mediante a contrapartida de ajardinamento do afastamento frontal. Embora esse dispositivo legal exista desde a publicação da Lei de Uso e Ocupação do Solo de 1996 (foi instituído pelo Art. 50 da Lei 7166/96), poucos profissionais conhecem sua aplicabilidade nas edificações projetadas na capital.
Na prática, o Art. 50 citado acima define o seguinte:
“A área permeável e vegetada exigida pela Taxa de Permeabilidade mínima prevista para o terreno, quando permitida e implantada na área delimitada pelo afastamento frontal da edificação e inteiramente visível do logradouro público, pode ser convertida em potencial construtivo adicional, de forma gratuita, a ser utilizado no próprio lote, respeitado o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAm – previsto para o terreno.”
Na prática, isso significa que a cada 1m² de área permeável garantido no afastamento frontal, o proprietário ganha 1m² de potencial construtivo para ser gasto na edificação, sem cobrança de nenhum valor financeiro, ao contrário da TDC (Transferência do Direito de Construir).
O ajardinamento do afastamento frontal das edificações pode ser convertido em potencial construtivo através da Outorga do Direito de Construir.
Regras para aplicação da ODC de ajardinamento frontal no seu projeto
Para se enquadrar no benefício proporcionado pela ODC em Belo Horizonte, o projeto deve atender a algumas regras básicas:
1. A área permeável deve estar totalmente localizada sobre terreno natural e no afastamento frontal da edificação. A área permeável situada nos fundos do terreno não é computada para efeito da ODC;
2. Para garantir a aquisição do potencial construtivo, toda a área permeável demandada para o terreno deve estar submetida à regra acima. Por exemplo, para um lote de 360,0m² localizado na ZAP (Zona de Adensamento Preferencial), a área permeável mínima é 20% da área do lote, ou seja, 72m². Esses 72m² devem estar garantidos no afastamento frontal, sobre terreno natural;
3. A área permeável deve ser visível da rua. Ou seja, ou a edificação não poderá ter gradil (fechamento na frente do lote), ou esse fechamento deverá possuir permeabilidade visual (fechamento com grades, vidro, etc);
4. O limite de potencial construtivo máximo a ser adquirido é igual à área permeável mínima exigida para o terreno. Tomando o exemplo do lote de 360m² que demos acima, isso significa que o ganho máximo de potencial construtivo com o ajardinamento do recuo frontal nesse terreno será de 72m²;
5. A área líquida resultante do acréscimo de potencial construtivo oriundo da ODC não pode ser maior do que aquela definida pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAm) do terreno.
Exemplo de edifício com ODC. Melhoria da ambiência urbana na cidade.
E quais são os benefícios para a cidade?
A criação de áreas verdes, especialmente aquelas abertas para as áreas públicas, além de melhorar o microclima, embeleza os espaços urbanos e os torna mais receptivos às pessoas! Além disso, por demandarem grandes áreas descobertas, a localização das áreas no recuo das edificações acaba por deixá-las mais afastadas em relação ao logradouro, o que permite um “respiro” maior, melhorando a iluminação e ventilação das ruas. Além disso, o recurso aumenta a infiltração de água no solo, pois exige que a área verde esteja sobre terreno natural. Isso reduz os riscos de alagamentos nos períodos chuvosos, pois desonera o sistema de drenagem pluvial.
Vale a pena prever ODC de Ajardinamento Frontal no meu projeto?
Apesar das regras rígidas para se ganhar o benefício, muitas construtoras da capital mineira já vêm lançando mão dessa alternativa para aumentar o rendimento de seus empreendimentos. Se você é um profissional que atua na área de projeto e aprovação na capital, é extremamente importante conhecer e dominar essa ferramenta legal, que pode fazer toda a diferença na hora de viabilizar um empreendimento imobiliário em Belo Horizonte!
