APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos:

Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem.

Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.

Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da avaliação.

Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.

Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida útil.

Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.

Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.

A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e decreptude.

Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.

- Aprendendo a utilizar a Tabela Ross-Heidecke:

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra.

Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.

Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação.

Tabela de Ross-Heidecke

para Depreciação de Imóveis

CÓDIGO	CLASSIFICAÇÃO	CÓDIGO	CLASSIFICAÇÃO
A	Novo	E	Reparos simples
B	Entre novo e regular	F	Entre reparos simples e importantes
C	Regular	G	Reparos importantes
D	Entre regular e reparos simples	H	Entre reparos importantes e s/ valor

IDADE EM % DE VIDA	ESTADO DE CONSERVAÇÃO
	A	B	C	D	E	F	G	H
2,00	1,02	1,05	3,51	9,03	18,90	39,30	53,10	75,40
4,00	2,08	2,11	4,55	10,00	19,80	34,60	53,60	75,70
6,00	3,18	3,21	5,62	11,00	20,70	35,30	54,10	76,00
8,00	4,32	4,35	6,73	12,10	21,60	36,10	54,60	76,30
10,00	5,50	5,53	7,88	13,20	22,60	36,90	55,20	76,60
12,00	6,72	6,75	9,07	14,30	23,60	37,70	55,80	76,90
14,00	7,98	8,01	10,30	15,40	24,60	38,50	56,40	77,20
16,00	9,28	9,31	11,60	16,60	25,70	39,40	57,00	77,50
18,00	10,60	10,60	12,90	17,80	26,80	40,30	57,60	77,80
20,00	12,00	12,00	14,20	19,10	27,90	41,80	58,30	78,20
22,00	13,40	13,40	15,60	20,40	29,10	42,20	59,00	78,50
24,00	14,90	14,90	17,00	21,80	30,30	43,10	59,60	78,90
26,00	16,40	16,40	18,50	23,10	31,50	44,10	60,40	79,30
28,00	17,90	17,90	20,00	24,60	32,80	45,20	61,10	79,60
30,00	19,50	19,50	21,50	26,00	34,10	46,20	61,80	80,00
32,00	21,10	21,10	23,10	27,50	35,40	47,30	62,60	80,40
34,00	22,80	22,80	24,70	29,00	36,80	48,40	63,40	80,80
36,00	24,50	24,50	26,40	30,50	38,10	49,50	64,20	81,30
38,00	26,20	26,20	28,10	32,20	39,60	50,70	65,00	81,70
40,00	28,80	28,80	29,90	33,80	41,00	51,90	65,90	82,10
42,00	29,90	29,80	31,60	35,50	42,50	53,10	66,70	82,60
44,00	31,70	31,70	33,40	37,20	44,00	54,40	67,60	83,10
46,00	33,60	33,60	35,20	38,90	45,60	55,60	68,50	83,50
48,00	35,60	35,50	37,10	40,70	47,20	56,90	69,40	84,00
50,00	37,50	37,50	39,10	42,60	48,80	58,20	70,40	84,50
52,00	39,50	39,50	41,90	44,00	50,50	59,60	71,30	85,00
54,00	41,60	41,60	43,00	46,30	52,10	61,00	72,30	85,50
56,00	43,70	43,70	45,10	48,20	53,90	62,40	73,30	86,00
58,00	45,80	45,80	47,20	50,20	55,60	63,80	74,30	86,60
60,00	48,80	48,80	49,30	52,20	57,40	65,30	75,30	87,10
62,00	50,20	50,20	51,50	54,20	59,20	66,70	75,40	87,70
64,00	52,50	52,50	53,70	56,30	61,10	68,30	77,50	88,20
66,00	54,80	54,80	55,90	58,40	69,00	69,80	78,60	88,80
68,00	57,10	57,10	58,20	60,60	64,90	71,40	79,70	89,40
70,00	59,50	59,50	60,50	62,80	66,80	72,90	80,80	90,40
72,00	62,20	62,20	62,90	65,00	68,80	74,60	81,90	90,90
74,00	64,40	64,40	65,30	67,30	70,80	76,20	83,10	91,20
76,00	66,90	66,90	67,70	69,60	72,90	77,90	84,30	91,80
78,00	69,40	69,40	72,20	71,90	74,90	89,60	85,50	92,40
80,00	72,00	72,00	72,70	74,30	77,10	81,30	86,70	93,10
82,00	74,60	74,60	75,30	76,70	79,20	83,00	88,00	93,70
84,00	77,30	77,30	77,80	79,10	81,40	84,50	89,20	94,40
86,00	80,00	80,00	80,50	81,60	83,60	86,60	90,50	95,00
88,00	82,70	82,70	83,20	84,10	85,80	88,50	91,80	95,70
90,00	85,50	85,50	85,90	86,70	88,10	90,30	93,10	96,40
92,00	88,30	88,30	88,60	89,30	90,40	92,20	94,50	97,10
94,00	91,20	91,20	91,40	91,90	92,80	94,10	95,80	97,80
96,00	94,10	94,10	94,20	94,60	95,10	96,00	97,20	98,50
98,00	97,00	97,00	97,10	97,30	97,60	98,00	98,00	99,80
100,00	100,00	100,00	100,0	100,00	100,00	100,0	100,0	100,0

- Como utilizamos a tabela?

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

APARTAMENTOS – 60 anos

BANCOS – 70 anos

CASAS DE ALVENARIA – 65 anos

CASAS DE MADEIRA – 45 anos

HOTÉIS – 50 anos

LOJAS – 70 anos

TEATROS – 50 anos

ARMAZÉNS – 75 anos

FÁBRICAS – 50 anos

CONST. RURAIS – 60 anos

GARAGENS – 60 anos

EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos

GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos

SILOS – 75 anos

Exemplo prático:

Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três simples:

60 anos --------- 100

25 anos --------- x

Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu 41,67%* da sua vida útil.

Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado.

OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 42% ( Vide Tabela)

Prof. Marcos Mascarenhas

Fundos imobiliários acumulam desvalorização de 21% em 2020

Incertezas acerca do coronavírus influenciam saída de investidores

Além de derrubar o valor das ações, o baque provocado pelo coronavírus

no mercado financeiro afeta também uma das alternativas de investimento mais indicada 

pelos analistas nos últimos meses, 

os fundos imobiliários. Em 2020, em menos de três meses, as cotas dos dois fundos 

mais negociados no mercado brasileiro já devolveram toda a valorização 

de 2019.

XP Malls e HSI Malls – ambos fundos do tipo tijolo (que têm o objetivo de comprar ou 

construir imóveis para alugar e gerar uma renda mensal) e que têm seus investimentos 

majoritariamente destinados em empreendimento de shopping centers– apresentam queda 

de 33% e 32% no ano até agora, respectivamente, nos preços de suas cotas.

O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), acumula queda de 

21% no ano. Em 2019, se valorizou 36%.

O movimento é acompanhado pelos cinco fundos imobiliários mais negociados na 

Bolsa brasileira – todos com retrações de dois dígitos neste ano.

O principal motivo, segundo especialistas, é a maior incerteza em relação ao coronavírus 

– situação que influencia uma corrida à venda de ativos e, consequentemente, 

traz uma volatilidade maior ao mercado e queda nos preços das cotas.

O risco de mercado está diretamente atrelado à oscilação dos preços. Já o risco de 

liquidez é definido pela possibilidade de perda de capital e pela incapacidade de 

liquidar determinado ativo sem perda de valor.

O primeiro impacto deve ser nos fundos de shopping e hotéis, que são mais prejudicados 

pela queda do consumo devido ao coronavírus.

“Quando a expectativa é alterada, impacta o preço da cota dos fundos. Se empresas tiverem 

uma crise mais profunda nos próximos meses, há possibilidade de rendimento menor 

com desocupação de locações”.

Já fundos de aluguéis comerciais tendem a ter um impacto menor, por receberem, 

obrigatoriamente, o valor mínimo do aluguel.

“A duração da crise que vai determinar o impacto nos fundos. 

Se a empresa devolver um imóvel na Faria Lima ou em Cajamar, 

ela não consegue retomar para esses locais depois. As pessoas vão esperar o pico da 

pandemia passar para tomar esse tipo de decisão”, afirma o especialista.

A região da avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, 

abriga o novo centro financeiro do país, com elevados aluguéis. Cajamar, 

no interior de São Paulo, é conhecida como a Faria Lima dos galpões e abriga 

complexos industriais e logísticos de grandes empresas devido a sua localização 

estratégica.

 

Ainda que os fundos mais atrelados à atividade econômica possam sofrer mais, os ativos não devem demorar a retomar o movimento de valorização.

As carteiras de maior risco sofrem mais nesse primeiro momento. 

A incorporação pode custar mais e a rentabilidade pode cair. 

Segundo especialistas, o movimento mais preocupante é o tamanho e a forma que a pressão 

vendedora está ganhando nos mercados.

Operadores do mercado afirmam que muitas pessoas estão vendendo FII porque perderam liquidez 

no Tesouro Direto e não estão conseguindo resgatar de fundos multimercado e de renda fixa, 

que têm de 12 a 120 dias para depositar o resgate. Os resgates seriam tanto uma forma de 

proteção de capital, como alavancagem para aproveitar a baixa da Bolsa e comprar ações.

Os fundos são um mercado mais líquido, formado majoritariamente por pessoas físicas, 

sendo mais fácil se vender as cotas. Além disso, o dinheiro cai rápido na conta, em até dois 

dias úteis.

O prazo é o mesmo da cobrança de uma compra de ações. Por exemplo, se o investidor vende uma 

cota de FII, ele vai conseguir comprar ações com esse dinheiro no mesmo dia.

70% a 75% dos investidores de FII adquiriram cotas há menos 

de um ano. “Esse dado é assustador porque é um mercado formado para novatos, o que torna a 

turbulência maior. O avião começa a balançar e as pessoas acham que ele vai cair”.

“Houve uma adesão muito grande dos fundos imobiliários nos últimos anos, 

mas esse comportamento atrelado à Bolsa de Valores [de muita volatilidade] é algo que muitas 

pessoas não viveram e que pode ser o motivo do efeito manada que estamos vendo”, 

Fonte: Folha

Por que fundos imobiliários resistem melhor que ações ao estresse do coronavírus

Por que fundos imobiliários resistem melhor que ações ao estresse do coronavírus

SÃO PAULO – Em meio à histeria causada pela pandemia de coronavírus, o circuit breaker foi acionado pela primeira vez na B3 em 9 de março. O Ibovespa encerrou aquele dia com queda de 12,16%. Já o Ifix, que reúne os principais fundos imobiliários do país, recuou 3,54%. O sistema voltou a ser acionado dois dias depois, pregão em que o Ibovespa recuou 7,62% – e o Ifix, 1,83%.

Os negócios voltaram a ser interrompidos nesta segunda-feira (16), e o placar ficou em -13,91% para o Ibovespa contra 4,62% para o Ifix. Os resultados são claros: “Eles reforçam como os fundos imobiliários são menos voláteis e mais resilientes que as ações”.

Há motivos objetivos para isso. Um deles é o fato de que o lastro dos FIIs costuma ser formado por imóveis de tijolo, muito mais simples para entender do que o emaranhado de atividades operacionais e financeiras que uma empresa normalmente tem. A razão mais importante, no entanto, se resume em uma outra palavra: previsibilidade.

Avaliar o preço de um ativo – seja uma ação, sejam cotas de um fundo – envolve prever a geração de caixa e os ganhos que ocorrerão no futuro, descontá-los e, assim, estimar o seu valor presente.

Na opinião de Moraes, os resultados de uma empresa podem ser muito suscetíveis a situações de estresse. Com uma redução no consumo, o reflexo nas companhias tende a ser rápido, impactando diretamente a última linha do balanço.

Já os FIIs que alugam seus imóveis, por exemplo, costumam firmar contratos de muitos anos, ao longo dos quais a receita será mantida praticamente igual. “Essa renda, relativamente previsível e constante, ancora os preços. Não faz sentido um fundo imobiliário desabar se acredito que o rendimento do próximo mês vai ser o mesmo do mês passado”, explica.

Crise com impacto positivo sobre os FIIs?

Destacamos que, embora menor, o impacto nas cotas de FIIs existe. Mas as medidas que devem ser tomadas para amenizar os efeitos da pandemia na economia podem ser particularmente positivos para os fundos imobiliários. Uma das possibilidades aventadas no mercado, por exemplo, são novas reduções da Selic, a taxa básica de juros brasileira. “Os FIIs têm uma correlação negativa com os juros. Quando caem, os fundos tendem a valorizar”, diz.

O importante, nesse caso, é lembrar que os rendimentos distribuídos mensalmente pelas carteiras permanecem sendo os mesmos nominalmente.

Diante do desempenho relativamente melhor dos fundos imobiliários, muitos investidores têm se perguntado se é hora de trocar as ações pelos FIIs. Pode ser que sim, mas não há uma resposta única, segundo Moraes.

Para alguns investidores, talvez o mais sensato seja fazer exatamente o contrário. Se o fundo caiu 5%, as ações da Petrobras recuaram 30% e o investidor enxerga uma perspectiva positiva para o setor de óleo o gás, por que não fazer caixa vendendo as cotas para ampliar a posição na petrolífera? “Os dois movimentos são válidos”, diz o especialista.

E o que fazer com o dinheiro novo? “Numa análise por fundamentos, é positivo comprar o que ficou com preço bom. Pode ser um ativo cotado ao preço que vale. Melhor ainda se for um ativo cotado a um preço abaixo do que vale”, diz Moraes.

Esse já é o caso de alguns fundos imobiliários – o que não significa que o mercado inteiro esteja uma barganha. “Nunca sabemos quanto tempo dura uma situação de histeria. Você pode estar coberto de razão, mas contra a maré. E contra a maré não adianta nadar.”

Fundos focados em segmentos como galpões logísticos e torres de escritórios, além dos que investem em certificados de recebíveis imobiliários de empresas de elevada qualidade de crédito (CRIs high grade), seguem com fundamentos interessantes.

Fundos de shopping centers podem sofrer um pouco mais, por conta da redução do movimento. Mesmo assim, é importante lembrar que os aluguéis nesse segmento preveem uma parcela fixa, além da variável (baseada no volume de vendas).

Apresentado por Marcelo Hannud, consultor imobiliário da XP, e por Beatriz Cutait, editora de Investimentos do InfoMoney, o “Banco Imobiliário”