Se você pensou que para comprar um imóvel bastaria pagar ao vendedor o valor pedido, errou. Além do preço, existem outros custos e entre eles está o ITBI. Quem já comprou algum imóvel na vida descobriu que exite esse tributo que significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelas Prefeituras Municipais toda vez que a posse de um imóvel é transferida de nome por ato oneroso.
A sigla ITIV, que significa Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é um sinônimo de ITBI e de acordo com o município pode ter esta nomenclatura.
Como se trata de um imposto muito presente e oneroso na rotina dos investidores de imóveis, fizemos esse guia prático com as principais dúvidas como quem paga, quando e quanto custa o ITBI.
QUANTO É O ITBI? COMO CALCULAR?
Para muitos municípios do Brasil a taxa ou alíquota cobrada numa transação imobiliária é de 2% sobre a Base de Cálculo da transação. Mas essa taxa pode variar de município para município.
Se você precisa entender como calcular o ITBI (ou ITIV) de um imóvel, o procedimento é basicamente multiplicar a Base de Cálculo pelo percentual da taxa desse imposto. A Base de Cálculo é dada pelo Valor Venal de Referência, que é calculado pelas Prefeituras Municipais, ou pelo valor da transação, o que for maior.
Numa simulação simples, se o valor venal de um imóvel é de R$ 200 mil, o ITBI é de 2% e ele foi vendido por R$ 250 mil, o imposto a pagar será de 2% x R$250 mil = R$ 5 mil.
MAS COMO FAÇO PARA SABER QUAL É O ITBI E O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA PARA MEU IMÓVEL?
Separamos os valores para três grandes cidades brasileiras:
- São Paulo (SP): A Prefeitura de São Paulo possui um website interessante com muitas explicações sobre o ITBI e o percentual cobrado de 3,0%, assim como a forma de cálculo. Confira clicando aqui. O Valor Venal de Referência para imóveis do Município de São Paulo podem ser encontrados online clicando aqui a partir do número do cadastro do imóvel (encontrado no IPTU).
- Rio de Janeiro (RJ): clique neste link para cair no site da prefeitura do Rio que contém as informações sobre emissão da guia e pagamento. Na cidade maravilhosa, o valor do ITBI é de 2,0% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso, determinado pela Lei Nº 1.364/88;
- Belo Horizonte (BH): na capital mineira, o percentual que será aplicado sobre a base de cálculo (no caso do ITBI, valor venal do imóvel) para que se chegue ao valor do imposto é de 3,0%. Mais informações neste link da prefeitura;
- Outros municípios: o mesmo pode ser feito diretamente pela internet ou, no caso de cidades menores, no balcão de atendimento da própria prefeitura.
QUANDO E COMO PAGAR O ITBI?
Ao realizar uma transação imobiliária (fato gerador, como uma compra e venda por ato oneroso), o escrivão do Cartório irá auxiliá-lo com a emissão da guia de pagamento do ITBI, e só com este pagamento ele poderá finalizar a Escritura e, assim, averbar a alteração de propriedade na Matrícula, registrando o imóvel no nome do novo proprietário. Eventuais dúvidas e informações sobre o ITBI também poderão ser sanadas por um escrivão de sua confiança, estes devem sempre estar atualizados sobre o tema.
QUANDO NÃO HÁ INCIDÊNCIA DO ITBI?
Não ocorre incidência do ITBI:
- Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito. Exemplo: quando eu “aporto” ou “integralizo” um imóvel de minha posse na pessoa física em uma empresa em troca de cotas ou ações;
- Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra. Exemplo: quando uma empresa que possui imóvel(is) é adquirida ou faz fusão com outra e os imóveis que são de sua posse estão incluídos na transação.
Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. A não-incidência não se aplica quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
DUAS DÚVIDAS CONSTANTES:
1) Se tenho um imóvel registrado sob minha Pessoa Física e quero transferí-lo para uma Pessoa Jurídica de mesma titularidade, com a finalidade de fazer um negócio imobiliário, tenho que pagar o ITBI?
Resposta: se a empresa será uma empresa de negócios imobiliários (como uma construtora, incorporadora, imobiliária ou holding patrimonial), sim, você deverá pagar ITBI. Caso a empresa não seja do ramo imobiliário não é necessário pagar. Se você for abrir uma farmácia e quer colocar o imóvel dentro da empresa ai não incidiria o tributo.
2) No caso de falecimento de meus pais, no ato de realização do inventário e transmissão do imóvel para meu nome tenho que pagar o ITBI?
Resposta: Não, nesse caso o ITBI não é devido. Existe o pagamento de outro tributo chamado ITCMD, que é destinado aos Estados da União. Essa taxação incorre no caso de doação entre vivos ou herança por falecimento por ato não oneroso. O ITCMD é tópico de outro artigo.
3) Existe desconto no ITBI para o primeiro imóvel ?
Resposta: Mais uma vez, como esse tributo é municipal, cabe às prefeituras decidirem este direito. Em São Paulo, por exemplo, são isentas do ITBI a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994) e a primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida
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