O CONCEITO STRIP MALL

 Strip Mall: A conveniência no seu caminho ao seu alcance

Voltando para casa do trabalho, Joana passa todos os dias por uma avenida onde exite um empreendimento comercial que ela adora: O “REx Mall”. Ao chegar, Joana estaciona seu carro em vagas 45o sem dificuldades (o que ela adora!), aproveita para comprar os pães para o café da manhã seguinte, faz as unhas, leva seu cachorro no Pet Shop, deixa algumas roupas para lavar na lavanderia e ainda toma um café num lugar super confortável: o Starbolos. Santa conveniência!

Quem já foi aos Estados Unidos alguma vez na vida, com certeza já passou por um Strip Mall. Por lá esse conceito de empreendimento comercial é muito difundido e aqui no  Brasil em algumas cidades já apareceram muitos desses “malls” nos últimos anos.

Neste artigo vamos explicar o que é esse conceito de empreendimento apontando seus pontos fortes para o investidor e parar o usuário.

O CONCEITO STRIP MALL

“Strip Malls”, também conhecidos como “Open Malls” são imóveis comerciais com lojas à céu aberto com vagas de estacionamento, a beira de ruas ou avenidas movimentadas que idealizam a conveniência para os seus usuários. Assista o vídeo abaixo com exemplo de imóvel nos EUA:

Strip Malls podem ter uma enorme gama de tipos de comércio, mas alguns são fundamentais para agregar valor ao usuário lhe trazendo a conveniência de realizar diversas atividades em um mesmo espaço. Tipos de negócios comuns nestes empreendimentos são:

• Restaurantes e cantinas franquiadas: Subway, Burguer King, Casa do Pão de Queijo, Rei do Mate, Temakerias;
• Chocolaterias e cafés: Kopenhagem, Cacau Show, Starbucks;
• Farmácias, academias e negócios relacionados à saúde: Drogasil, Drogaria SP, Smart Fit, Mundo Verde;
• Serviços: Salão de Beleza, Clínicas Médicas, Lavanderia, Pet Shop;
• Lojas: de roupas ou outros artigos, revisteiras ou livrarias.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

Strip Malls devem possuir algumas características importantíssimas para darem certo e serem resilientes em momentos de crise (flight to quality):

• Localização: devem estar em avenidas ou ruas movimentadas com grande fluxo de pessoas ou carros. Conceito com localização definida através de análise de geomarketing;
• Visibilidade: o imóvel deve chamar a atenção do usuário, estando preferencialmente em esquinas onde será notado por transeuntes e motoristas. É comum que sejam colocados totens com logo ou nome do empreendimento;
• Projeto: deve ser inteligente e levar em consideração aspectos importantes como a área locável ideal para o mix de lojas e acesso ao estacionamento;

• Qualidade Construtiva e Acabamento: é imprescindível para se manter com altos níveis de locação. Muitas vezes se vê uma tematização desses empreendimentos;

• Estacionamento: ponto importantíssimo desses empreendimentos para que haja conveniência das pessoas estacionarem para consumir naquelas lojas sem nenhuma dificuldade;

• Mix de Lojas: como já mencionado, a seleção das lojas é muito importante tornando possível que usuários realizem tarefas na mesma parada;

Imagens exemplo: Laguna Mall – RJ (Gafisa), um exemplo de Strip Mall de qualidade no Brasil

O INVESTIMENTO EM STRIP MALLS

Strip Malls podem ser um investimento de base imobiliária muito interessante, por ser gerador de renda e ter potencial para proporcionar altos Cap Rates para o investidor.

BRANDING (MARCA FORTE)

A marca dos empreendimentos será um diferencial que ainda é incipiente no mercado de strip malls nacional. Uma rede de malls deve ter nome e logotipo chamativos, de fácil pronúncia e lembrança. A associação do mix de lojas com os empreendimentos é importante. O usuário deve saber o que esperar encontrar em qualquer strip mall daquele rede. Características construtivas também devem ser comuns a todo o portfólio (toldos, vidro, pintura, jardim).

Um bom exemplo de branding nesse tipo de empreendimento é o que a Gafisa está fazendo com o Laguna Mall no Rio de Janeiro. Assista o vídeo:

A RENDA

Embora alguns incorporadores desenvolvam esses empreendimentos com intenção de ganhar com a venda das unidades (lojas), na maioria das vezes os investidores imobiliários tem interesse na renda provinda do investimentos em strip malls. O volume de renda gerado por esses imóveis tem vários fatores que a influenciam, e muitos estão relacionados ao projeto, que é fundamental:

• Localização: locais mais nobres podem exigir dos lojistas o pagamento de um aluguel mais alto, mas também exigirão do investidor um pagamento maior na compra do terreno;
• Tamanho das lojas: lojas menores podem render mais por metro quadrado, mas espaços muito pequenos podem afastar interessados e tipos de negócios.
• Área Bruta Locável (ABL): quanto mais área para alugar melhor! Correto, mas não se esqueça de deixar espaço suficiente para as vagas de estacionamento, que precisam ser suficientes para atender adequadamente os clientes. Se você construir muita área de lojas e fizer poucas vagas, é capaz que ninguém queira parar no seu empreendimento pela dificuldade de estacionar e ele fique “micado”. Lembre-se de levar em consideração também a possibilidade de estacionar na rua ou não.

A renda potencial de um empreendimento deve ser analisada atentamente antes do desenvolvimento do projeto. Um indicador muito comum é o Cap Rate , que demonstra uma taxa de rentabilidade do aluguel daquela propriedade para o investidor.

Num empreendimento exemplo com 10 lojas de 60m² cada a ABL (área bruta locável) seria de 600m². Se o investidor conseguir locar 100% do empreendimento a um aluguel de R$ 30/m² por mês sua renda de aluguel seria de R$ 18 mil/mês.

Se o investimento total necessário para o desenvolvimento da propriedade for digamos R$ 1,9 milhões o Cap Rate seria 0,95% a.m. ou 11,4% a.a.

O investidor nunca pode esquecer porém, de todos os custos de desenvolvimento da propriedade (além do custo do terreno e da obra existem aprovações, corretagem, ITBI, advogados) e também quais são eventuais dedutores das “receitas de aluguel” como a vacância e seus custos (condomínio, IPTU dos espaços vagos devem ser pagos pelo proprietário do imóvel), ou “despesas operacionais” desses empreendimentos como marketing e manutenção que não façam parte do condomínio. 

OS RISCOS

Conforme mencionamentos em nosso artigo sobre Cap Rate, existem alguns riscos ao desenvolver um imóvel comercial como um Strip Mall. Alguns deles acabam sendo mais evidentes:

• Risco de Desenvolvimento: ao adquirir um terreno para ali construir um imóvel comercial, é necessário que seja aprovado um projeto para tal, que o zoneamento permita aquele uso do solo e ainda que os custos e prazos de construção não sejam extrapolados. A soma desse riscos pode ser considerado o “Risco de Desenvolvimento” que inclui tanto custos como prazo;
• Risco de Vacância: imagine construir um belo imóvel e ele ficar vago. Sim esse risco existe e deve ser considerado. Existem muitas formas de mitigá-lo como a escolha da localização ideal, a realização de um bom projeto arquitetônico e uma construção de qualidade com bom acabamento;
• Risco de Inadimplência: seu inquilino pode não arcar com o acordo estabelecido para locação do imóvel não pagamento o aluguel. Para se prevenir em relação à isso entenda quem são seus inquilinos, tenha contratos de locação bem redigidos incluindo multas e garantias.