Caixa vê funding como grande desafio do crédito imobiliário

São Paulo, 12 - O grande desafio do crédito imobiliário no Brasil é funding, na opinião do diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende. "A poupança e o FGTS são importantes instrumentos para viabilizar o acesso à habitação no Brasil, mas precisarão de reforços. Não vamos retomar o que tínhamos antes (na poupança)", afirmou ele, durante o evento Summit Imobiliário, promovido pelo Estadão em parceria com o Secovi-SP.

O executivo criticou quem olha para o FGTS como uma fonte inesgotável de recursos. Segundo ele, muitos pensam dessa forma. "É preciso cuidado com a velocidade que usamos os recursos do FGTS para que não matemos a nossa galinha de ovos de ouro. Isso não está acontecendo, mas é preciso cuidado", atentou Rezende.

Aproveitou ainda para reafirmar que não há uma bolha imobiliária no Brasil e que os preços estão caindo em alguns lugares, mas nada que preocupe. Criticou também o atual arcabouço regulatório do crédito imobiliário, que, na sua visão, precisa ser adaptado para a realidade brasileira. "Só fizemos remendos", disse o diretor da Caixa.

Concessões

A Caixa estima queda de 3% em novas concessões de crédito imobiliário neste ano, totalizando cerca de R$ 87 bilhões, ante R$ 90 bilhões liberados em 2015, segundo Rezende. "A queda só não será maior por conta dos ajustes que fizemos com o aporte dos recursos liberados pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)", explicou Rezende, citando R$ 7 bilhões para a linha pró-cotista e R$ 6,7 bilhões para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Sobre a inadimplência da carteira, o executivo afirmou que o cenário de crise no Brasil impactou até mesmo o crédito imobiliário, que há anos cultiva calotes em patamares bem abaixo do que outros segmentos, mas que o reflexo é pequeno. A Caixa, conforme ele, espera encerrar 2016 com inadimplência no imobiliário ao redor dos 2%.

O contexto, de acordo com Rezende, faz a Caixa ter uma postura ainda mais seletiva embora os prazos médios dos financiamentos estejam nos mesmos patamares habituais, sendo 25 anos para financiamentos com recursos do FGTS e 30 anos para aqueles no âmbito do sistema brasileiro de poupança e empréstimos (SBPE). O prazo máximo continua, segundo ele, em 30 e 35 anos, respectivamente.

Sobre um novo aumento de juros, o diretor da Caixa disse que o banco não cogita outra elevação neste momento. Disse também que a decisão, de subir a taxa no mês passado, foi tomada em dezembro de 2015 e não sob pressão das instituições privadas.

"Elevar juros é decisão de cada banco. Decidimos aumentar as taxas no crédito imobiliário em dezembro de 2015 e ficamos acompanhando o comportamento da poupança. Como não teve reversão, tivemos de elevar os juros", explicou Rezende.

Segundo ele, há limite para o aumento de juros, uma vez que pode gerar uma seleção adversa. Entretanto, admitiu que essa foi a saída para o banco não comprometer sua margem, visto que o custo de captação aumentou em linha com a Selic.

"O crédito imobiliário só vai retomar quando os juros voltarem para um dígito. Ainda não comprometemos nossa margem, mas há um patamar para elevação de juros", avaliou o diretor da Caixa.

Ele informou que a Caixa estuda a criação de um título, que pode ser uma letra de crédito imobiliária, indexada a um índice de preços, como, por exemplo, o IPCA, como um funding alternativo para os empréstimos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ou seja, imóveis acima de R$ 750 mil. "São estudos ainda. Com juros de dois dígitos, é difícil funding alternativo. Vamos testar o mercado para investidores institucionais", disse ele.

Veja também: Caixa libera R$ 34 bi para financiar imóveis até o final do ano, Verdade ou Mentira?

Caixa libera R$ 34 bi para financiar imóveis até o final do ano, Verdade ou Mentira?

Veja como isso afeta o mercado imobiliário

Nas últimas semanas muito se ouviu sobre o crédito que a Caixa liberou para o financiamento da casa própria. O valor de R$ 34 bi deve ser emprestado até o final do ano. Seria o um sinal de melhora no mercado imobiliário?

O que podemos perceber é que a cada mês surgem novidades e mudanças sobre o crédito imobiliário, o que mostra uma enorme instabilidade na nossa economia.

Segundo o vice-presidente da habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson Antônio de Souza, o banco possui R$ 34 bilhões para o financiamento da casa própria. Esse montante deverá ser emprestado até o fim deste ano.

Em 2015, os saques realizados na poupança obrigaram a Caixa a adotar medidas que restringiram a concessão de financiamentos imobiliários, como mudanças nos limites financiados, cortes no financiamento de imóveis usados e o aumento dos juros. Algumas destas ações foram revertidas neste ano.

Segundo Souza, o banco teve um aumento nos recursos disponibilizados pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para linhas de pró-cotista, que antes eram contempladas pelos empréstimos com funding (Funding,  é um termo de origem inglesa que em finanças designa consolidar. Refere-se à obtenção de recursos de uma instituição financeira. É todo o montante que a instituição possui para a realização de suas operações.

Entram como Funding de uma instituição bancária as captações de dinheiro e os lucros obtidos pelas operações de crédito.) da poupança.

Em junho deste ano, o banco anunciou medidas como o aumento de valor máximo de imóveis financiados e a reabertura do financiamento à construção.

Veja também: 

Caixa vê funding como grande desafio do crédito imobiliário.

O que é ITBI? Entenda tudo sobre este Imposto Imobiliário

Se você pensou que para comprar um imóvel bastaria pagar ao vendedor o valor pedido, errou. Além do preço, existem outros custos e entre eles está o ITBI. Quem já comprou algum imóvel na vida descobriu que exite esse tributo que significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelas Prefeituras Municipais toda vez que a posse de um imóvel é transferida de nome por ato oneroso.

A sigla ITIV, que significa Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é um sinônimo de ITBI e de acordo com o município pode ter esta nomenclatura.

Como se trata de um imposto muito presente e oneroso na rotina dos investidores de imóveis, fizemos esse guia prático com as principais dúvidas como quem paga, quando e quanto custa o ITBI.

QUANTO É O ITBI? COMO CALCULAR?

Para muitos municípios do Brasil a taxa ou alíquota cobrada numa transação imobiliária é de 2% sobre a Base de Cálculo da transação. Mas essa taxa pode variar de município para município.

Se você precisa entender como calcular o ITBI (ou ITIV) de um imóvel, o procedimento é basicamente multiplicar a  Base de Cálculo pelo percentual da taxa desse imposto. A Base de Cálculo é dada pelo Valor Venal de Referência, que é calculado pelas Prefeituras Municipais, ou pelo valor da transação, o que for maior.

Numa simulação simples, se o valor venal de um imóvel é de R$ 200 mil, o ITBI é de 2% e ele foi vendido por R$ 250 mil, o imposto a pagar será de 2% x R$250 mil = R$ 5 mil.

MAS COMO FAÇO PARA SABER QUAL É O ITBI E O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA PARA MEU IMÓVEL?

Separamos os valores para três grandes cidades brasileiras:

• São Paulo (SP): A Prefeitura de São Paulo possui um website interessante com muitas explicações sobre o ITBI e o percentual cobrado de 3,0%, assim como a forma de cálculo. Confira clicando aqui. O Valor Venal de Referência para imóveis do Município de São Paulo podem ser encontrados online clicando aqui a partir do número do cadastro do imóvel (encontrado no IPTU).
• Rio de Janeiro (RJ): clique neste link para cair no site da prefeitura do Rio que contém as informações sobre emissão da guia e pagamento. Na cidade maravilhosa, o valor do ITBI é de 2,0% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso, determinado pela Lei Nº 1.364/88;
• Belo Horizonte (BH): na capital mineira, o percentual que será aplicado sobre a base de cálculo (no caso do ITBI, valor venal do imóvel) para que se chegue ao valor do imposto é de 3,0%. Mais informações neste link da prefeitura;
• Outros municípios: o mesmo pode ser feito diretamente pela internet ou, no caso de cidades menores, no balcão de atendimento da própria prefeitura.

QUANDO E COMO PAGAR O ITBI?

Ao realizar uma transação imobiliária (fato gerador, como uma compra e venda por ato oneroso), o escrivão do Cartório irá auxiliá-lo com a emissão da guia de pagamento do ITBI, e só com este pagamento ele poderá finalizar a Escritura e, assim, averbar a alteração de propriedade na Matrícula, registrando o imóvel no nome do novo proprietário. Eventuais dúvidas e informações sobre o ITBI também poderão ser sanadas por um escrivão de sua confiança, estes devem sempre estar atualizados sobre o tema. 

QUANDO NÃO HÁ INCIDÊNCIA DO ITBI?

Não ocorre incidência do ITBI:

• Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito. Exemplo: quando eu “aporto” ou “integralizo” um imóvel de minha posse na pessoa física em uma empresa em troca de cotas ou ações;

• Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra. Exemplo: quando uma empresa que possui imóvel(is) é adquirida ou faz fusão com outra e os imóveis que são de sua posse estão incluídos na transação.

Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. A não-incidência não se aplica quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

DUAS DÚVIDAS CONSTANTES:

1) Se tenho um imóvel registrado sob minha Pessoa Física e quero transferí-lo para uma Pessoa Jurídica de mesma titularidade, com a finalidade de fazer um negócio imobiliário, tenho que pagar o ITBI?

Resposta: se a empresa será uma empresa de negócios imobiliários (como uma construtora, incorporadora, imobiliária ou holding patrimonial), sim, você deverá pagar ITBI. Caso a empresa não seja do ramo imobiliário não é necessário pagar. Se você for abrir uma farmácia e quer colocar o imóvel dentro da empresa ai não incidiria o tributo.

2) No caso de falecimento de meus pais, no ato de realização do inventário e transmissão do imóvel para meu nome tenho que pagar o ITBI?

Resposta: Não, nesse caso o ITBI não é devido. Existe o pagamento de outro tributo chamado ITCMD, que é destinado aos Estados da União. Essa taxação incorre no caso de doação entre vivos ou herança por falecimento por ato não oneroso. O ITCMD é tópico de outro artigo.

3) Existe desconto no ITBI para o primeiro imóvel ?

Resposta: Mais uma vez, como esse tributo é municipal, cabe às prefeituras decidirem este direito. Em São Paulo, por exemplo, são isentas do ITBI a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994) e a primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida 

O CONCEITO STRIP MALL

 Strip Mall: A conveniência no seu caminho ao seu alcance

Voltando para casa do trabalho, Joana passa todos os dias por uma avenida onde exite um empreendimento comercial que ela adora: O “REx Mall”. Ao chegar, Joana estaciona seu carro em vagas 45o sem dificuldades (o que ela adora!), aproveita para comprar os pães para o café da manhã seguinte, faz as unhas, leva seu cachorro no Pet Shop, deixa algumas roupas para lavar na lavanderia e ainda toma um café num lugar super confortável: o Starbolos. Santa conveniência!

Quem já foi aos Estados Unidos alguma vez na vida, com certeza já passou por um Strip Mall. Por lá esse conceito de empreendimento comercial é muito difundido e aqui no  Brasil em algumas cidades já apareceram muitos desses “malls” nos últimos anos.

Neste artigo vamos explicar o que é esse conceito de empreendimento apontando seus pontos fortes para o investidor e parar o usuário.

O CONCEITO STRIP MALL

“Strip Malls”, também conhecidos como “Open Malls” são imóveis comerciais com lojas à céu aberto com vagas de estacionamento, a beira de ruas ou avenidas movimentadas que idealizam a conveniência para os seus usuários. Assista o vídeo abaixo com exemplo de imóvel nos EUA:

Strip Malls podem ter uma enorme gama de tipos de comércio, mas alguns são fundamentais para agregar valor ao usuário lhe trazendo a conveniência de realizar diversas atividades em um mesmo espaço. Tipos de negócios comuns nestes empreendimentos são:

• Restaurantes e cantinas franquiadas: Subway, Burguer King, Casa do Pão de Queijo, Rei do Mate, Temakerias;
• Chocolaterias e cafés: Kopenhagem, Cacau Show, Starbucks;
• Farmácias, academias e negócios relacionados à saúde: Drogasil, Drogaria SP, Smart Fit, Mundo Verde;
• Serviços: Salão de Beleza, Clínicas Médicas, Lavanderia, Pet Shop;
• Lojas: de roupas ou outros artigos, revisteiras ou livrarias.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

Strip Malls devem possuir algumas características importantíssimas para darem certo e serem resilientes em momentos de crise (flight to quality):

• Localização: devem estar em avenidas ou ruas movimentadas com grande fluxo de pessoas ou carros. Conceito com localização definida através de análise de geomarketing;
• Visibilidade: o imóvel deve chamar a atenção do usuário, estando preferencialmente em esquinas onde será notado por transeuntes e motoristas. É comum que sejam colocados totens com logo ou nome do empreendimento;
• Projeto: deve ser inteligente e levar em consideração aspectos importantes como a área locável ideal para o mix de lojas e acesso ao estacionamento;

• Qualidade Construtiva e Acabamento: é imprescindível para se manter com altos níveis de locação. Muitas vezes se vê uma tematização desses empreendimentos;

• Estacionamento: ponto importantíssimo desses empreendimentos para que haja conveniência das pessoas estacionarem para consumir naquelas lojas sem nenhuma dificuldade;

• Mix de Lojas: como já mencionado, a seleção das lojas é muito importante tornando possível que usuários realizem tarefas na mesma parada;

Imagens exemplo: Laguna Mall – RJ (Gafisa), um exemplo de Strip Mall de qualidade no Brasil

O INVESTIMENTO EM STRIP MALLS

Strip Malls podem ser um investimento de base imobiliária muito interessante, por ser gerador de renda e ter potencial para proporcionar altos Cap Rates para o investidor.

BRANDING (MARCA FORTE)

A marca dos empreendimentos será um diferencial que ainda é incipiente no mercado de strip malls nacional. Uma rede de malls deve ter nome e logotipo chamativos, de fácil pronúncia e lembrança. A associação do mix de lojas com os empreendimentos é importante. O usuário deve saber o que esperar encontrar em qualquer strip mall daquele rede. Características construtivas também devem ser comuns a todo o portfólio (toldos, vidro, pintura, jardim).

Um bom exemplo de branding nesse tipo de empreendimento é o que a Gafisa está fazendo com o Laguna Mall no Rio de Janeiro. Assista o vídeo:

A RENDA

Embora alguns incorporadores desenvolvam esses empreendimentos com intenção de ganhar com a venda das unidades (lojas), na maioria das vezes os investidores imobiliários tem interesse na renda provinda do investimentos em strip malls. O volume de renda gerado por esses imóveis tem vários fatores que a influenciam, e muitos estão relacionados ao projeto, que é fundamental:

• Localização: locais mais nobres podem exigir dos lojistas o pagamento de um aluguel mais alto, mas também exigirão do investidor um pagamento maior na compra do terreno;
• Tamanho das lojas: lojas menores podem render mais por metro quadrado, mas espaços muito pequenos podem afastar interessados e tipos de negócios.
• Área Bruta Locável (ABL): quanto mais área para alugar melhor! Correto, mas não se esqueça de deixar espaço suficiente para as vagas de estacionamento, que precisam ser suficientes para atender adequadamente os clientes. Se você construir muita área de lojas e fizer poucas vagas, é capaz que ninguém queira parar no seu empreendimento pela dificuldade de estacionar e ele fique “micado”. Lembre-se de levar em consideração também a possibilidade de estacionar na rua ou não.

A renda potencial de um empreendimento deve ser analisada atentamente antes do desenvolvimento do projeto. Um indicador muito comum é o Cap Rate , que demonstra uma taxa de rentabilidade do aluguel daquela propriedade para o investidor.

Num empreendimento exemplo com 10 lojas de 60m² cada a ABL (área bruta locável) seria de 600m². Se o investidor conseguir locar 100% do empreendimento a um aluguel de R$ 30/m² por mês sua renda de aluguel seria de R$ 18 mil/mês.

Se o investimento total necessário para o desenvolvimento da propriedade for digamos R$ 1,9 milhões o Cap Rate seria 0,95% a.m. ou 11,4% a.a.

O investidor nunca pode esquecer porém, de todos os custos de desenvolvimento da propriedade (além do custo do terreno e da obra existem aprovações, corretagem, ITBI, advogados) e também quais são eventuais dedutores das “receitas de aluguel” como a vacância e seus custos (condomínio, IPTU dos espaços vagos devem ser pagos pelo proprietário do imóvel), ou “despesas operacionais” desses empreendimentos como marketing e manutenção que não façam parte do condomínio. 

OS RISCOS

Conforme mencionamentos em nosso artigo sobre Cap Rate, existem alguns riscos ao desenvolver um imóvel comercial como um Strip Mall. Alguns deles acabam sendo mais evidentes:

• Risco de Desenvolvimento: ao adquirir um terreno para ali construir um imóvel comercial, é necessário que seja aprovado um projeto para tal, que o zoneamento permita aquele uso do solo e ainda que os custos e prazos de construção não sejam extrapolados. A soma desse riscos pode ser considerado o “Risco de Desenvolvimento” que inclui tanto custos como prazo;
• Risco de Vacância: imagine construir um belo imóvel e ele ficar vago. Sim esse risco existe e deve ser considerado. Existem muitas formas de mitigá-lo como a escolha da localização ideal, a realização de um bom projeto arquitetônico e uma construção de qualidade com bom acabamento;
• Risco de Inadimplência: seu inquilino pode não arcar com o acordo estabelecido para locação do imóvel não pagamento o aluguel. Para se prevenir em relação à isso entenda quem são seus inquilinos, tenha contratos de locação bem redigidos incluindo multas e garantias.

Qual é a valorização dos imóveis no Brasil? Uma análise pelo Índice Fipe-Zap

Qual é a valorização dos imóveis no Brasil? Uma análise pelo Índice Fipe-Zap

• Será que imóvel “sempre” valoriza?
• Imóvel ainda é moeda forte?
• Quem compra terra não erra?
• Imóvel é e sempre será o melhor investimento?

Você provavelmente já ouviu pelo menos uma dessas frases que estão enraizadas na cultura do brasileiro e que, neste momento delicado da nossa economia, parecem bem duvidosas.

Nesse artigo vamos contar a história da valorização imobiliária no Brasil desde 1979 até 2015 e tentar descobrir o motivo destas frases que as pessoas repetem sem nunca mostrar um embasamento. Até o final do artigo você vai realmente entender se os imóveis sempre se valorizam ou não…

O ÍNDICE FIPE-ZAP

Para explicar o passado a gente precisa de dados históricos. A série histórica de preços de imóveis mais antiga no Brasil é a do índice Fipe-Zap elaborada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceria com o portal de classificados de imóveis Zap Imóveis. Ele calcula a variação do preço médio de anúncios de apartamentos prontos publicados em várias fontes (sites e classificados de jornais de grande circulação).

Obs: Para quem gosta de se aprofundar no assunto, o link para conhecer a metodologia completa desde indicador é esse aqui.

Então, para descobrir as respostas para as perguntas sobre valorização dos imóveis, vamos avaliar como esse índice se comportou de dezembro de 1979 até junho de 2015:

Com o gráfico plotado acima, vemos que os preços nunca desceram, e mais, se um imóvel custasse, simbolicamente, R$ 100 (cem reais) em 1979, hoje (2015) ele custaria R$ 86.782.487.276.814,30 (algo próximo a R$ 87 trilhões de reais). Caramba, isso é uma valorização absurda…será que faz sentido???

É claro que não… Até 1994 o Brasil vivia num ritmo de hiperinflação, que é quando o governo gasta muito mais do que arrecada com impostos e começa a imprimir papel-moeda alucinadamente para “pagar” as contas. Essa emissão de moeda sem lastro provoca aumentos estratosféricos dos preços dos produtos e serviços. Mas o que importa para nós não é entender o que causou ou não a inflação, mas sim, retirar os efeitos dela nesse índice de preços imobiliários.

Assim, para a análise ficar mais amigável, nós vamos corrigir o Fipe-Zap pela inflação medida pelo IPCA (o índice de correção oficial do Banco Central), porque, como você já leu no nosso artigo de taxas reais e nominais, o que realmente importa é saber quanto os imóveis valorizaram acima da inflação.

O resultado da valorização real dos imóveis está no próximo gráfico. Partindo-se de um valor base de 100 em 1979, os imóveis atingiram o valor de 153,38 em junho de 2015. Isso significa “apenas” 53,38% de valorização em quase 36 anos!

QUANTO UM IMÓVEL VALORIZA POR ANO, EM MÉDIA?

Essa é uma conta simples (mas não tão simples quanto dividir 53% por 36 anos! Essa conta não é correta – leia mais sobre conceitos básicos de finanças clicando aqui), uma vez que temos os dados históricos em mãos. A fórmula abaixo calcula a valorização média anual dos imóveis no Brasil pelo índice Fipe-Zap ajustado pelo IPCA de 1979 até 2015. Como já vimos, são mais de 35 anos de dados levados em consideração, acompanhe:

Os imóveis valorizaram apenas 1,23% ao ano durante os últimos 35 anos…

Diferente do que você imaginava?

Uma das explicações de porque tanta gente tem o costume de dizer que os imóveis valorizam muito é que, durante o período de hiperinflação, a referência de valor ficou muito confusa e as pessoas não sabiam se os preços estavam valorizando ou apenas acompanhando a inflação. Se, por exemplo, um imóvel passava de C$ 60 mil (cruzados, cruzeiros ou qualquer outra moeda da época) para C$ 600 mil em um ano (valorização de 10x), porém a correção inflacionária do período era de 15x (muito comum nessa época), o imóvel havia perdido valor, mas a percepção era de que o imóvel tinha se valorizado 10 vezes…

OS PREÇOS DOS IMÓVEIS VÃO CAIR OU SUBIR?

Essa é uma pergunta difícil de ser respondida. Podemos analisar momentos do passado e preços dos imóveis para encontrar algum padrão de comportamento, mas sempre lembrando que “dados passados não representam comportamentos futuros”. Dividimos, então, os preços históricos dos imóveis em 5 períodos:

• 1979-1984 Queda : durante esses anos, os imóveis apresentaram desvalorização em relação ao índice de inflação (IPCA);
• 1985-1986 Alta: por algum motivo, houve uma explosão nos preços, que subiram do índice 61,92 para 186,96 (significa que os imóveis se valorizaram mais de 3 vezes);
• 1987-1990 Queda: após o aumento repentino, a bolha estourou… Os imóveis foram se desvalorizando e chegaram a custar perto de 20% dos preços do pico (dez/1986).
• 1991-2000 Estável: na década de 90 os preços permaneceram estáveis e andaram de lado, acompanhando a inflação do período;
• 2000-2004 Queda: houve desvalorização dos imóveis neste período;
• 2005-2014 Alta: este é o único período de que as pessoas comentam, nestes 10 anos os imóveis voltaram a ter uma valorização real de quase 3 vezes!

Em 2015, percebemos uma leve queda… será que os preços dos imóveis vão cair como em 1987-1990? Ninguém pode afirmar…

Fazendo um levantamento da variação acumulada em 12 meses de cada índice semestral, desde 1979 até 2015, em 50% dos períodos os imóveis tiveram valorização e em 50% desvalorização. É natural desconfiar dessa subida nos últimos anos vendo que, historicamente, os valores andaram de lado. Talvez tenhamos apenas atingido um novo patamar de preços, que se manterão por conta do grande déficit habitacional.

INVESTIR EM IMÓVEIS VALE A PENA, ENTÃO?

Depois de mostrarmos que os imóveis valorizam em média 1,23% ao ano, temos certeza que você irá pensar: “ah, mas tem um terreno de um tio meu que ele comprou por R$ 90 mil e hoje vale R$ 2 milhões! Esses números estão errados! Os imóveis valorizam muito mais que isso!”. Nós não vamos negar que existam casos específicos como esse, mas ninguém conta a história do avô que comprou um terreno e que desvalorizou 80% depois que um presídio foi construído ao lado (aliás se ainda não leu, recomendamos nosso artigo sobre investimentos em terrenos). Tendemos a divulgar histórias de sucesso e esconder as de fracassos…

Pontos fora da curva não podem ser assumidos como padrão. Em todo mercado existirá elementos que se destacam enquanto outros performam muito mal. Estatísticamente, índices como o Fipe-Zap mostram um rendimento médio, em que 50% dos imóveis valorizaram mais e 50% valorizaram menos do que o resultado do índice.

Portanto, nossa filosofia de investimento é: desconsidere a valorização. Pois é, ela pouco importa para quem quer ganhar dinheiro com imóveis de forma profissional, uma vez que existem 2 maneiras muito mais eficientes de se lucrar nesse mercado:

• Com o desenvolvimento e venda de imóveis novos, isto é, construção de empreendimentos imobiliários e…
• Com a renda de locação de imóveis: investimentos em empreendimentos de base imobiliária.

Essas duas formas de investir são muito mais lucrativas no longo prazo e menos sujeitas a variação dos preços.

Esperamos que agora você fique com a pulga bem atrás da orelha quando seu avô diz que seus “imóveis nunca desvalorizaram” ou quando um corretor revela aquele “segredo” de que os “imóveis são o melhor investimento”.

Até a próxima e bons investimentos!

FONTE: FIPE-ZAP/RExperts