Data venia é uma expressão latina que significa "dada a licença" ou "dada a permissão". É uma forma educada e polida de iniciar uma frase de discordância sobre o que disse ou escreveu o interlocutor. A expressão corresponde a dizer "com o devido respeito" ou "com a devida vênia" para argumentar contra o posicionamento de outrem.
É amplamente utilizada em contextos jurídicos: em artigos acadêmicos, em julgamentos ou em debates entre estudantes de direito, advogados, promotores, juízes e desembargadores. Quando o profissional da área jurídica pretende apresentar uma opinião divergente da que foi exposta, então, para não parecer arrogante ou autoritário, introduz a cordial expressão. Por isso, é indispensável e praticamente obrigatória quando se discorda de alguém com um cargo ou posição superior. Trata-se de uma fórmula para manifestar o devido respeito com a outra parte.
Quando usada em sentido inverso, ou seja, dirigida a alguém com posição inferior, pode ser uma clara demonstração de ironia com o outro.
Para enfatizar a pretensão, também é usada a expressão "data maxima venia", na qual o termo "maxima" tem a função de intensificar a expressão.
Comprador assume dívida do financiamento
imobiliário e propriedade só passa para o seu nome após a quitação; operação
traz riscos
Por: Luiz Guilherme Imóveis
Popularizado no Brasil na década de 1980, o
contrato de gaveta é o arranjo onde uma pessoa assume a dívida dofinanciamentoe o imóvel financiado de uma segunda
pessoa. O contrato pode ser escrito ou apenas verbal. Como a titularidade do
bem só é assumida pelo comprador na quitação do bem e a dívida permanece no
nome de quem está “passando” o imóvel, esse é um tipo de negócio onde a confiança
entre as partes é ingrediente fundamental.
Como funciona –De acordo com especialistas, o contrato de gaveta teve início na década
de 1980 e ficou mais popular a partir de 1990, quando foi criada uma restrição
legal à transferência de imóveis financiados. Isso encareceu ainda mais essas
transações, com o aumento de 20% na prestação e de 2% no saldo devedor dos
financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e a aprovação de crédito
pelo banco. Para despistar desses custos a mais, os compradores e vendedores
passaram a fazer o negócio de maneira particular. O contrato de gaveta que
possui alguma proteção legal é aquele assinado com firma reconhecida ou
registrado no cartório de títulos e documentos até 25 de outubro de 1996.
Nele, o mutuário de um financiamento passa a
propriedade e a responsabilidade dos pagamentos para outra parte, que será a
proprietária de fato do imóvel após a quitação. A operação envolve riscos para
os dois lados. A parte que está vendendo o imóvel continua sendo a devedora
perante o banco ou instituição que concedeu o crédito, portanto é a responsável
legal pelo pagamento das parcelas. E quem está recebendo o bem é quem paga, mas
corre o risco de não recebê-lo – o que pode acontecer no caso do falecimento do
proprietária ou do imóvel ir a leilão.
Riscos para os dois
lados – É preciso que os dois lados confiem na honestidade um do outro. Isso
porque os riscos em jogo são altos para os dois lados. Para o vendedor, o maior
deles é que o comprador deixe de pagar o financiamento. Como o empréstimo não
está no nome do comprador, é o vendedor quem pode, contra a vontade, ter seu
nome negativado. Além de ter seu nome incluído em órgãos de restrição ao
crédito, ele fica impedido de tomarnovo financiamento habitacional, mesmo após o leilão do
imóvel.
Para quem compra os riscos são maiores. Em primeiro
lugar, o vendedor pode agir de má-fé e não entregar o imóvel ao final do
contrato, ou “vender” o mesmo imóvel para uma terceira pessoa. Como é ele o
titular do financiamento perante a lei, é sua a responsabilidade de assinar o
contrato de quitação e fazer a transferência de nome do bem. Também podem
surgir problemas caso o vendedor tenha problemas com a Justiça ou não pague a
dívida. Nesse caso, o imóvel pode ser penhorado e o comprador pode nem ser
avisado, já que, legalmente, não foi realizada nenhuma venda. Para evitar a
penhora do imóvel, o comprador precisa reconhecer firma no momento de
assinatura do contrato de gaveta e guardar o recibo de todos os
pagamentos, pois são esses documentos que vão comprovar que o bem foi vendido
antes da insolvência e que o comprador está agindo de boa-fé.
O falecimento do proprietário também traz problemas
para o comprador pois caso exista um seguro de vida vinculado ao
financiamento, ele quita o bem no nome dos herdeiros e o comprador precisa
provar que estava pagando o financiamento e requerer seu direito à
propriedade.
O auge e a queda do mercado imobiliário em uma década
Setor vive incerteza da economia, mas existe perspectivas de melhoras
Mercado imobiliário teve auge e queda. Momento agora é de incertezas. O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente significativa. E, agora, quais as perspectivas para o mercado imobiliário?
Em 2008, a crise imobiliária dos Estados Unidos refletiu de forma negativa em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira começou a dar sinais de prosperidade e o mercado imobiliário seguiu a mesma tendência. Afinal de contas, com uma economia fortalecida e estável, há uma melhora na empregabilidade, na renda e na confiança do consumidor com o futuro, características que garantem condições propícias para o investimento em um imóvel.
De acordo com levantamento global feito em 54 países pelo Banco de Compensações Internacionais (BID, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais, a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% nos cinco anos seguintes ao período pós-crise de 2008. Entre 2008 e 2011, a valorização anual ficou acima dos 20%.
"Acompanhando a valorização imobiliária também houve a expansão significativa no crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a valorização dos preços dos imóveis", afirma o economista Marcelo Barros.especialistas afirmam que em 2016 a situação deve melhorarSegundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um incremento de 42% no volume de financiamentos para construção e compra de imóveis em 2011 comparado com 2010, somando R$ 79,9 bilhões. Foram financiadas 493 mil unidades, 17% a mais que o ano anterior. Já o valor dos imóveis subiu 26%, de acordo com o Índice FipeZap. Como a economia se manteve em uma crescente, com baixo desemprego, crescimento da renda e baixa inadimplência, a liberação do crédito imobiliário continuou em expansão nos anos seguintes. Em 2012, houve mais um incremento nos financiamentos, totalizando R$ 82,8 bilhões, alta de 3,6% sobre 2011. Em 2013, os números bateram recorde, atingindo R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no ano anterior. Foram financiados 529,8 mil imóveis, alta de 17% ante os 453,2 mil de 2012.
"Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de desaquecimento e começou um novo cenário com uma curva descendente, principalmente em 2015", ressalta Barros. Em 2014, ano da Copa do Mundo no Brasil, foram realizadas muitas obras de infraestrutura nas cidades-sede e houve valorização de bairros mais próximos de onde essas melhorias foram feitas. Porém, já se ouvia falar em supervalorização dos preços dos imóveis e na construção se desacelerando para se adequar à demanda.
Neste ano, já não foi registrada tanta alta nos financiamentos, segundo a Abecip. Foram financiadas 538,3 mil unidades, encerrando o ano em estabilidade, com aumento de 1,6% em relação a 2013. Porém, somando todo o período o número representa um crescimento de quase 800% em nove anos até 2014. Em relação aos números, os financiamentos somaram R$ 113 bilhões e o incremento de 5,3% sobre o ano anterior se deu graças ao aumento dos preços.
Em 2015, no entanto, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso", revela Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap.
Economia instável e momento político deixa o momento ainda mais delicado.
No ano passado, as taxas de juros para financiamento de imóveis tiveram um aumento por conta da grande retirada da caderneta de poupança e os depósitos mais limitados nesta que é a maior fonte de financiamento imobiliário do país. Soma-se a isso a instabilidade da economia brasileira e do cenário político. "O desemprego e a inflação estavam em alta e é preciso lembrar que o crédito imobiliário é de longo prazo e, com qualquer instabilidade, as pessoas tendem a adiar o projeto da casa própria”, diz Zylberstajn.
Além disso, foram implementadas mudanças nas regras de financiamentos e para os imóveis usados. O limite de financiamento passou de 80% para 50%, obrigando o consumidor a dar uma entrada maior. Segundo dados da Abecip, os financiamentos alcançaram R$ 75,6 bilhões no ano passado, uma queda de 33%. Foram financiadas 342 mil unidades, devido à baixa nas vendas e nos lançamentos.
O resultado final é que, em 2015, o preço dos imóveis no Brasil teve queda real, já que teve valorização de 1,32%, aumento que ficou abaixo da inflação registrada no ano. "As incorporadoras realizaram promoções, ofereceram descontos e tiveram menos lançamentos, já que o mercado estava relativamente parado", explica Barros.
E o que esperar?
A economia brasileira ainda está bastante instável, o que influencia negativamente o mercado imobiliário. "O setor depende de como está o cenário do país e não dá para falar em uma melhora econômica. E o cenário de instabilidade na política também contamina a confiança", reforça o coordenador do Índice FipeZap.
Na linha do tempo é possível conferir o quanto caiu os valores de financiamento no Brasil desde 2008.
Isso significa que a dinâmica econômica é um termômetro de como será o mercado imobiliário. No entanto, de acordo com o economista, o cenário ainda se mostra adverso a curto prazo. "A perspectiva é que haja mais queda no Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em 2016", afirma.
No entanto, existem boas expectativas já para o próximo ano. "Se a economia começar a se ajustar e o Governo Federal começar a organizar não só as questões econômicas como também as políticas, a tendência é o mercado imobiliário apresentar uma melhora em 2017 porque uma economia ajustada vai trazer mais confiança no futuro e vamos voltar a ter crédito disponível", conclui Marcelo.
Segundo o relatório divulgado pelo índice FipeZAP, os preços de locação registraram queda nominal de 0,77% na passagem de quinto para o sexto mês. Após este resultado, o índice de locação acumulou uma variação de -1,78% no semestre e de -5,23% nos últimos 12 meses.
“O primeiro semestre de 2016 teve a maior queda nos preços em pelo menos uma década. O mercado imobiliário sentiu e ainda deve sentir por algum tempo os reflexos da crise econômica pela qual o País está passando”, diz Eduardo Zylberstajn, economista do FipeZAP.
A inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) nos últimos 12 meses atingiu +8,84% e obteve uma queda real de 12,93%. Todas as cidades monitoradas pelo índice apresentaram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Porto Alegre, Santos, Distrito Federal e Campinas tiveram quedas nominais no preço médio de locação. De acordo com a pesquisa, ao se comparar o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. É uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em junho de 2016, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,5%.
Brasília é uma das cidades que apresentou queda nominal. Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para os contratos fechados em junho de 2016. Normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado/Faculdade Getúlio Vargas) ou por outros índices de correção. Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando. Além disso, ao comparar o preço de locação com o preço de venda dos imóveis, é possível ter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento.
São Paulo, 12 - O grande desafio do crédito imobiliário no Brasil é funding, na opinião do diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende. "A poupança e o FGTS são importantes instrumentos para viabilizar o acesso à habitação no Brasil, mas precisarão de reforços. Não vamos retomar o que tínhamos antes (na poupança)", afirmou ele, durante o evento Summit Imobiliário, promovido pelo Estadão em parceria com o Secovi-SP.
O executivo criticou quem olha para o FGTS como uma fonte inesgotável de recursos. Segundo ele, muitos pensam dessa forma. "É preciso cuidado com a velocidade que usamos os recursos do FGTS para que não matemos a nossa galinha de ovos de ouro. Isso não está acontecendo, mas é preciso cuidado", atentou Rezende.
Aproveitou ainda para reafirmar que não há uma bolha imobiliária no Brasil e que os preços estão caindo em alguns lugares, mas nada que preocupe. Criticou também o atual arcabouço regulatório do crédito imobiliário, que, na sua visão, precisa ser adaptado para a realidade brasileira. "Só fizemos remendos", disse o diretor da Caixa.
Concessões
A Caixa estima queda de 3% em novas concessões de crédito imobiliário neste ano, totalizando cerca de R$ 87 bilhões, ante R$ 90 bilhões liberados em 2015, segundo Rezende. "A queda só não será maior por conta dos ajustes que fizemos com o aporte dos recursos liberados pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)", explicou Rezende, citando R$ 7 bilhões para a linha pró-cotista e R$ 6,7 bilhões para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Sobre a inadimplência da carteira, o executivo afirmou que o cenário de crise no Brasil impactou até mesmo o crédito imobiliário, que há anos cultiva calotes em patamares bem abaixo do que outros segmentos, mas que o reflexo é pequeno. A Caixa, conforme ele, espera encerrar 2016 com inadimplência no imobiliário ao redor dos 2%.
O contexto, de acordo com Rezende, faz a Caixa ter uma postura ainda mais seletiva embora os prazos médios dos financiamentos estejam nos mesmos patamares habituais, sendo 25 anos para financiamentos com recursos do FGTS e 30 anos para aqueles no âmbito do sistema brasileiro de poupança e empréstimos (SBPE). O prazo máximo continua, segundo ele, em 30 e 35 anos, respectivamente.
Sobre um novo aumento de juros, o diretor da Caixa disse que o banco não cogita outra elevação neste momento. Disse também que a decisão, de subir a taxa no mês passado, foi tomada em dezembro de 2015 e não sob pressão das instituições privadas.
"Elevar juros é decisão de cada banco. Decidimos aumentar as taxas no crédito imobiliário em dezembro de 2015 e ficamos acompanhando o comportamento da poupança. Como não teve reversão, tivemos de elevar os juros", explicou Rezende.
Segundo ele, há limite para o aumento de juros, uma vez que pode gerar uma seleção adversa. Entretanto, admitiu que essa foi a saída para o banco não comprometer sua margem, visto que o custo de captação aumentou em linha com a Selic.
"O crédito imobiliário só vai retomar quando os juros voltarem para um dígito. Ainda não comprometemos nossa margem, mas há um patamar para elevação de juros", avaliou o diretor da Caixa.
Ele informou que a Caixa estuda a criação de um título, que pode ser uma letra de crédito imobiliária, indexada a um índice de preços, como, por exemplo, o IPCA, como um funding alternativo para os empréstimos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ou seja, imóveis acima de R$ 750 mil. "São estudos ainda. Com juros de dois dígitos, é difícil funding alternativo. Vamos testar o mercado para investidores institucionais", disse ele. Veja também: Caixa libera R$ 34 bi para financiar imóveis até o final do ano, Verdade ou Mentira?
Nas últimas semanas muito se ouviu sobre o crédito que a Caixa liberou para o financiamento da casa própria. O valor de R$ 34 bi deve ser emprestado até o final do ano. Seria o um sinal de melhora no mercado imobiliário?
O que podemos perceber é que a cada mês surgem novidades e mudanças sobre o crédito imobiliário, o que mostra uma enorme instabilidade na nossa economia.
Segundo o vice-presidente da habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson Antônio de Souza, o banco possui R$ 34 bilhões para o financiamento da casa própria. Esse montante deverá ser emprestado até o fim deste ano.
Em 2015, os saques realizados na poupança obrigaram a Caixa a adotar medidas que restringiram a concessão de financiamentos imobiliários, como mudanças nos limites financiados, cortes no financiamento de imóveis usados e o aumento dos juros. Algumas destas ações foram revertidas neste ano.
Segundo Souza, o banco teve um aumento nos recursos disponibilizados pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para linhas de pró-cotista, que antes eram contempladas pelos empréstimos com funding(Funding, é um termo de origem inglesa que em finanças designa consolidar. Refere-se à obtenção de recursos de uma instituição financeira. É todo o montante que a instituição possui para a realização de suas operações.
Entram como Funding de uma instituição bancária as captações de dinheiro e os lucros obtidos pelas operações de crédito.)da poupança.
Em junho deste ano, o banco anunciou medidas como o aumento de valor máximo de imóveis financiados e a reabertura do financiamento à construção.
Se você pensou que para comprar um imóvel bastaria pagar ao vendedor o valor pedido, errou. Além do preço, existem outros custos e entre eles está o ITBI. Quem já comprou algum imóvel na vida descobriu que exite esse tributo que significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelas Prefeituras Municipais toda vez que a posse de um imóvel é transferida de nome por ato oneroso.
A sigla ITIV, que significa Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é um sinônimo de ITBI e de acordo com o município pode ter esta nomenclatura.
Como se trata de um imposto muito presente e oneroso na rotina dos investidores de imóveis, fizemos esse guia prático com as principais dúvidas como quem paga, quando e quanto custa o ITBI.
QUANTO É O ITBI? COMO CALCULAR?
Para muitos municípios do Brasil a taxa ou alíquota cobrada numa transação imobiliária é de 2% sobre a Base de Cálculo da transação. Mas essa taxa pode variar de município para município.
Se você precisa entender como calcular o ITBI (ou ITIV) de um imóvel, o procedimento é basicamente multiplicar a Base de Cálculo pelo percentual da taxa desse imposto. A Base de Cálculo é dada pelo Valor Venal de Referência, que é calculado pelas Prefeituras Municipais, ou pelo valor da transação, o que for maior.
Numa simulação simples, se o valor venal de um imóvel é de R$ 200 mil, o ITBI é de 2% e ele foi vendido por R$ 250 mil, o imposto a pagar será de 2% x R$250 mil = R$ 5 mil.
MAS COMO FAÇO PARA SABER QUAL É O ITBI E O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA PARA MEU IMÓVEL?
Separamos os valores para três grandes cidades brasileiras:
São Paulo (SP): A Prefeitura de São Paulo possui um website interessante com muitas explicações sobre o ITBI e o percentual cobrado de 3,0%, assim como a forma de cálculo. Confira clicando aqui. O Valor Venal de Referência para imóveis do Município de São Paulo podem ser encontrados online clicando aqui a partir do número do cadastro do imóvel (encontrado no IPTU).
Rio de Janeiro (RJ): clique neste link para cair no site da prefeitura do Rio que contém as informações sobre emissão da guia e pagamento. Na cidade maravilhosa, o valor do ITBI é de 2,0% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso, determinado pela Lei Nº 1.364/88;
Belo Horizonte (BH): na capital mineira, o percentual que será aplicado sobre a base de cálculo (no caso do ITBI, valor venal do imóvel) para que se chegue ao valor do imposto é de 3,0%. Mais informações neste link da prefeitura;
Outros municípios: o mesmo pode ser feito diretamente pela internet ou, no caso de cidades menores, no balcão de atendimento da própria prefeitura.
QUANDO E COMO PAGAR O ITBI?
Ao realizar uma transação imobiliária (fato gerador, como uma compra e venda por ato oneroso), o escrivão do Cartório irá auxiliá-lo com a emissão da guia de pagamento do ITBI, e só com este pagamento ele poderá finalizar a Escritura e, assim, averbar a alteração de propriedade na Matrícula, registrando o imóvel no nome do novo proprietário. Eventuais dúvidas e informações sobre o ITBI também poderão ser sanadas por um escrivão de sua confiança, estes devem sempre estar atualizados sobre o tema.
QUANDO NÃO HÁ INCIDÊNCIA DO ITBI?
Não ocorre incidência do ITBI:
Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito. Exemplo: quando eu “aporto” ou “integralizo” um imóvel de minha posse na pessoa física em uma empresa em troca de cotas ou ações;
Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra. Exemplo: quando uma empresa que possui imóvel(is) é adquirida ou faz fusão com outra e os imóveis que são de sua posse estão incluídos na transação.
Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. A não-incidência não se aplica quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
DUAS DÚVIDAS CONSTANTES:
1) Se tenho um imóvel registrado sob minha Pessoa Física e quero transferí-lo para uma Pessoa Jurídica de mesma titularidade, com a finalidade de fazer um negócio imobiliário, tenho que pagar o ITBI?
Resposta: se a empresa será uma empresa de negócios imobiliários (como uma construtora, incorporadora, imobiliária ou holding patrimonial), sim, você deverá pagar ITBI. Caso a empresa não seja do ramo imobiliário não é necessário pagar. Se você for abrir uma farmácia e quer colocar o imóvel dentro da empresa ai não incidiria o tributo.
2) No caso de falecimento de meus pais, no ato de realização do inventário e transmissão do imóvel para meu nome tenho que pagar o ITBI?
Resposta: Não, nesse caso o ITBI não é devido. Existe o pagamento de outro tributo chamado ITCMD, que é destinado aos Estados da União. Essa taxação incorre no caso de doação entre vivos ou herança por falecimento por ato não oneroso. O ITCMD é tópico de outro artigo.
3) Existe desconto no ITBI para o primeiro imóvel ?
Resposta: Mais uma vez, como esse tributo é municipal, cabe às prefeituras decidirem este direito. Em São Paulo, por exemplo, são isentas do ITBI a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994) e a primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida
Strip Mall: A conveniência no seu caminho ao seu alcance
Voltando para casa do trabalho, Joana passa todos os dias por uma avenida onde exite um empreendimento comercial que ela adora: O “REx Mall”. Ao chegar, Joana estaciona seu carro em vagas 45o sem dificuldades (o que ela adora!), aproveita para comprar os pães para o café da manhã seguinte, faz as unhas, leva seu cachorro no Pet Shop, deixa algumas roupas para lavar na lavanderia e ainda toma um café num lugar super confortável: o Starbolos. Santa conveniência!
Quem já foi aos Estados Unidos alguma vez na vida, com certeza já passou por um Strip Mall. Por lá esse conceito de empreendimento comercial é muito difundido e aqui no Brasil em algumas cidades já apareceram muitos desses “malls” nos últimos anos.
Neste artigo vamos explicar o que é esse conceito de empreendimento apontando seus pontos fortes para o investidor e parar o usuário.
O CONCEITO STRIP MALL
“Strip Malls”, também conhecidos como “Open Malls” são imóveis comerciais com lojas à céu aberto com vagas de estacionamento, a beira de ruas ou avenidas movimentadas que idealizam a conveniência para os seus usuários. Assista o vídeo abaixo com exemplo de imóvel nos EUA:
Strip Malls podem ter uma enorme gama de tipos de comércio, mas alguns são fundamentais para agregar valor ao usuário lhe trazendo a conveniência de realizar diversas atividades em um mesmo espaço. Tipos de negócios comuns nestes empreendimentos são:
Restaurantes e cantinas franquiadas: Subway, Burguer King, Casa do Pão de Queijo, Rei do Mate, Temakerias;
Chocolaterias e cafés: Kopenhagem, Cacau Show, Starbucks;
Farmácias, academias e negócios relacionados à saúde: Drogasil, Drogaria SP, Smart Fit, Mundo Verde;
Serviços: Salão de Beleza, Clínicas Médicas, Lavanderia, Pet Shop;
Lojas: de roupas ou outros artigos, revisteiras ou livrarias.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Strip Malls devem possuir algumas características importantíssimas para darem certo e serem resilientes em momentos de crise (flight to quality):
Localização: devem estar em avenidas ou ruas movimentadas com grande fluxo de pessoas ou carros. Conceito com localização definida através de análise de geomarketing;
Visibilidade: o imóvel deve chamar a atenção do usuário, estando preferencialmente em esquinas onde será notado por transeuntes e motoristas. É comum que sejam colocados totens com logo ou nome do empreendimento;
Projeto: deve ser inteligente e levar em consideração aspectos importantes como a área locável ideal para o mix de lojas e acesso ao estacionamento;
Qualidade Construtiva e Acabamento: é imprescindível para se manter com altos níveis de locação. Muitas vezes se vê uma tematização desses empreendimentos;
Estacionamento: ponto importantíssimo desses empreendimentos para que haja conveniência das pessoas estacionarem para consumir naquelas lojas sem nenhuma dificuldade;
Mix de Lojas: como já mencionado, a seleção das lojas é muito importante tornando possível que usuários realizem tarefas na mesma parada;
Imagens exemplo: Laguna Mall – RJ (Gafisa), um exemplo de Strip Mall de qualidade no Brasil
O INVESTIMENTO EM STRIP MALLS
Strip Malls podem ser um investimento de base imobiliária muito interessante, por ser gerador de renda e ter potencial para proporcionar altos Cap Rates para o investidor.
BRANDING (MARCA FORTE)
A marca dos empreendimentos será um diferencial que ainda é incipiente no mercado de strip malls nacional. Uma rede de malls deve ter nome e logotipo chamativos, de fácil pronúncia e lembrança. A associação do mix de lojas com os empreendimentos é importante. O usuário deve saber o que esperar encontrar em qualquer strip mall daquele rede. Características construtivas também devem ser comuns a todo o portfólio (toldos, vidro, pintura, jardim).
Um bom exemplo de branding nesse tipo de empreendimento é o que a Gafisa está fazendo com o Laguna Mall no Rio de Janeiro. Assista o vídeo:
A RENDA
Embora alguns incorporadores desenvolvam esses empreendimentos com intenção de ganhar com a venda das unidades (lojas), na maioria das vezes os investidores imobiliários tem interesse na renda provinda do investimentos em strip malls. O volume de renda gerado por esses imóveis tem vários fatores que a influenciam, e muitos estão relacionados ao projeto, que é fundamental:
Localização: locais mais nobres podem exigir dos lojistas o pagamento de um aluguel mais alto, mas também exigirão do investidor um pagamento maior na compra do terreno;
Tamanho das lojas: lojas menores podem render mais por metro quadrado, mas espaços muito pequenos podem afastar interessados e tipos de negócios.
Área Bruta Locável (ABL): quanto mais área para alugar melhor! Correto, mas não se esqueça de deixar espaço suficiente para as vagas de estacionamento, que precisam ser suficientes para atender adequadamente os clientes. Se você construir muita área de lojas e fizer poucas vagas, é capaz que ninguém queira parar no seu empreendimento pela dificuldade de estacionar e ele fique “micado”. Lembre-se de levar em consideração também a possibilidade de estacionar na rua ou não.
A renda potencial de um empreendimento deve ser analisada atentamente antes do desenvolvimento do projeto. Um indicador muito comum é o Cap Rate , que demonstra uma taxa de rentabilidade do aluguel daquela propriedade para o investidor.
Num empreendimento exemplo com 10 lojas de 60m² cada a ABL (área bruta locável) seria de 600m². Se o investidor conseguir locar 100% do empreendimento a um aluguel de R$ 30/m² por mês sua renda de aluguel seria de R$ 18 mil/mês.
Se o investimento total necessário para o desenvolvimento da propriedade for digamos R$ 1,9 milhões o Cap Rate seria 0,95% a.m. ou 11,4% a.a.
O investidor nunca pode esquecer porém, de todos os custos de desenvolvimento da propriedade (além do custo do terreno e da obra existem aprovações, corretagem, ITBI, advogados) e também quais são eventuais dedutores das “receitas de aluguel” como a vacância e seus custos (condomínio, IPTU dos espaços vagos devem ser pagos pelo proprietário do imóvel), ou “despesas operacionais” desses empreendimentos como marketing e manutenção que não façam parte do condomínio.
OS RISCOS
Conforme mencionamentos em nosso artigo sobre Cap Rate, existem alguns riscos ao desenvolver um imóvel comercial como um Strip Mall. Alguns deles acabam sendo mais evidentes:
Risco de Desenvolvimento: ao adquirir um terreno para ali construir um imóvel comercial, é necessário que seja aprovado um projeto para tal, que o zoneamento permita aquele uso do solo e ainda que os custos e prazos de construção não sejam extrapolados. A soma desse riscos pode ser considerado o “Risco de Desenvolvimento” que inclui tanto custos como prazo;
Risco de Vacância: imagine construir um belo imóvel e ele ficar vago. Sim esse risco existe e deve ser considerado. Existem muitas formas de mitigá-lo como a escolha da localização ideal, a realização de um bom projeto arquitetônico e uma construção de qualidade com bom acabamento;
Risco de Inadimplência: seu inquilino pode não arcar com o acordo estabelecido para locação do imóvel não pagamento o aluguel. Para se prevenir em relação à isso entenda quem são seus inquilinos, tenha contratos de locação bem redigidos incluindo multas e garantias.
