O auge e a queda do mercado imobiliário em uma década

Setor vive incerteza da economia, mas existe perspectivas de melhoras

Mercado imobiliário teve auge e queda. Momento agora é de incertezas.
O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente significativa. E, agora, quais as perspectivas para o mercado imobiliário?

Em 2008, a crise imobiliária dos Estados Unidos refletiu de forma negativa em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira começou a dar sinais de prosperidade e o mercado imobiliário seguiu a mesma tendência. Afinal de contas, com uma economia fortalecida e estável, há uma melhora na empregabilidade, na renda e na confiança do consumidor com o futuro, características que garantem condições propícias para o investimento em um imóvel.

De acordo com levantamento global feito em 54 países pelo Banco de Compensações Internacionais (BID, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais, a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% nos cinco anos seguintes ao período pós-crise de 2008. Entre 2008 e 2011, a valorização anual ficou acima dos 20%.

"Acompanhando a valorização imobiliária também houve a expansão significativa no crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a valorização dos preços dos imóveis", afirma o economista Marcelo Barros.especialistas afirmam que em 2016 a situação deve melhorarSegundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um incremento de 42% no volume de financiamentos para construção e compra de imóveis em 2011 comparado com 2010, somando R$ 79,9 bilhões. Foram financiadas 493 mil unidades, 17% a mais que o ano anterior. Já o valor dos imóveis subiu 26%, de acordo com o Índice FipeZap.
Como a economia se manteve em uma crescente, com baixo desemprego, crescimento da renda e baixa inadimplência, a liberação do crédito imobiliário continuou em expansão nos anos seguintes. Em 2012, houve mais um incremento nos financiamentos, totalizando R$ 82,8 bilhões, alta de 3,6% sobre 2011. Em 2013, os números bateram recorde, atingindo R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no ano anterior. Foram financiados 529,8 mil imóveis, alta de 17% ante os 453,2 mil de 2012.

"Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de desaquecimento e começou um novo cenário com uma curva descendente, principalmente em 2015", ressalta Barros. Em 2014, ano da Copa do Mundo no Brasil, foram realizadas muitas obras de infraestrutura nas cidades-sede e houve valorização de bairros mais próximos de onde essas melhorias foram feitas. Porém, já se ouvia falar em supervalorização dos preços dos imóveis e na construção se desacelerando para se adequar à demanda.

Neste ano, já não foi registrada tanta alta nos financiamentos, segundo a Abecip. Foram financiadas 538,3 mil unidades, encerrando o ano em estabilidade, com aumento de 1,6% em relação a 2013. Porém, somando todo o período o número representa um crescimento de quase 800% em nove anos até 2014. Em relação aos números, os financiamentos somaram R$ 113 bilhões e o incremento de 5,3% sobre o ano anterior se deu graças ao aumento dos preços.

Em 2015, no entanto, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso", revela Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap.

Economia instável e momento político deixa o momento ainda mais delicado.

No ano passado, as taxas de juros para financiamento de imóveis tiveram um aumento por conta da grande retirada da caderneta de poupança e os depósitos mais limitados nesta que é a maior fonte de financiamento imobiliário do país. Soma-se a isso a instabilidade da economia brasileira e do cenário político. "O desemprego e a inflação estavam em alta e é preciso lembrar que o crédito imobiliário é de longo prazo e, com qualquer instabilidade, as pessoas tendem a adiar o projeto da casa própria”, diz Zylberstajn.

Além disso, foram implementadas mudanças nas regras de financiamentos e para os imóveis usados. O limite de financiamento passou de 80% para 50%, obrigando o consumidor a dar uma entrada maior. Segundo dados da Abecip, os financiamentos alcançaram R$ 75,6 bilhões no ano passado, uma queda de 33%. Foram financiadas 342 mil unidades, devido à baixa nas vendas e nos lançamentos.

O resultado final é que, em 2015, o preço dos imóveis no Brasil teve queda real, já que teve valorização de 1,32%, aumento que ficou abaixo da inflação registrada no ano. "As incorporadoras realizaram promoções, ofereceram descontos e tiveram menos lançamentos, já que o mercado estava relativamente parado", explica Barros.

E o que esperar?

A economia brasileira ainda está bastante instável, o que influencia negativamente o mercado imobiliário. "O setor depende de como está o cenário do país e não dá para falar em uma melhora econômica. E o cenário de instabilidade na política também contamina a confiança", reforça o coordenador do Índice FipeZap.

Na linha do tempo é possível conferir o quanto caiu os valores de financiamento no Brasil desde 2008.

Isso significa que a dinâmica econômica é um termômetro de como será o mercado imobiliário. No entanto, de acordo com o economista, o cenário ainda se mostra adverso a curto prazo. "A perspectiva é que haja mais queda no Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em 2016", afirma.

No entanto, existem boas expectativas já para o próximo ano. "Se a economia começar a se ajustar e o Governo Federal começar a organizar não só as questões econômicas como também as políticas, a tendência é o mercado imobiliário apresentar uma melhora em 2017 porque uma economia ajustada vai trazer mais confiança no futuro e vamos voltar a ter crédito disponível", conclui Marcelo.

Preço médio de locação teve a maior queda na última década

Segundo o relatório divulgado pelo índice FipeZAP, os preços de locação registraram queda nominal de 0,77% na passagem de quinto para o sexto mês. Após este resultado, o índice de locação acumulou uma variação de -1,78% no semestre e de -5,23% nos últimos 12 meses.

“O primeiro semestre de 2016 teve a maior queda nos preços em pelo menos uma década. O mercado imobiliário sentiu e ainda deve sentir por algum tempo os reflexos da crise econômica pela qual o País está passando”, diz Eduardo Zylberstajn, economista do FipeZAP.

A inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) nos últimos 12 meses atingiu +8,84% e obteve uma queda real de 12,93%. Todas as cidades monitoradas pelo índice apresentaram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Porto Alegre, Santos, Distrito Federal e Campinas tiveram quedas nominais no preço médio de locação.
De acordo com a pesquisa, ao se comparar o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. É uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em junho de 2016, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,5%.


Brasília é uma das cidades que apresentou queda
nominal.
Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para os contratos fechados em junho de 2016. Normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado/Faculdade Getúlio Vargas) ou por outros índices de correção. Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando. Além disso, ao comparar o preço de locação com o preço de venda dos imóveis, é possível ter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento.

Caixa vê funding como grande desafio do crédito imobiliário

São Paulo, 12 - O grande desafio do crédito imobiliário no Brasil é funding, na opinião do diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende. "A poupança e o FGTS são importantes instrumentos para viabilizar o acesso à habitação no Brasil, mas precisarão de reforços. Não vamos retomar o que tínhamos antes (na poupança)", afirmou ele, durante o evento Summit Imobiliário, promovido pelo Estadão em parceria com o Secovi-SP.

O executivo criticou quem olha para o FGTS como uma fonte inesgotável de recursos. Segundo ele, muitos pensam dessa forma. "É preciso cuidado com a velocidade que usamos os recursos do FGTS para que não matemos a nossa galinha de ovos de ouro. Isso não está acontecendo, mas é preciso cuidado", atentou Rezende.

Aproveitou ainda para reafirmar que não há uma bolha imobiliária no Brasil e que os preços estão caindo em alguns lugares, mas nada que preocupe. Criticou também o atual arcabouço regulatório do crédito imobiliário, que, na sua visão, precisa ser adaptado para a realidade brasileira. "Só fizemos remendos", disse o diretor da Caixa.

Concessões

A Caixa estima queda de 3% em novas concessões de crédito imobiliário neste ano, totalizando cerca de R$ 87 bilhões, ante R$ 90 bilhões liberados em 2015, segundo Rezende. "A queda só não será maior por conta dos ajustes que fizemos com o aporte dos recursos liberados pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)", explicou Rezende, citando R$ 7 bilhões para a linha pró-cotista e R$ 6,7 bilhões para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Sobre a inadimplência da carteira, o executivo afirmou que o cenário de crise no Brasil impactou até mesmo o crédito imobiliário, que há anos cultiva calotes em patamares bem abaixo do que outros segmentos, mas que o reflexo é pequeno. A Caixa, conforme ele, espera encerrar 2016 com inadimplência no imobiliário ao redor dos 2%.

O contexto, de acordo com Rezende, faz a Caixa ter uma postura ainda mais seletiva embora os prazos médios dos financiamentos estejam nos mesmos patamares habituais, sendo 25 anos para financiamentos com recursos do FGTS e 30 anos para aqueles no âmbito do sistema brasileiro de poupança e empréstimos (SBPE). O prazo máximo continua, segundo ele, em 30 e 35 anos, respectivamente.

Sobre um novo aumento de juros, o diretor da Caixa disse que o banco não cogita outra elevação neste momento. Disse também que a decisão, de subir a taxa no mês passado, foi tomada em dezembro de 2015 e não sob pressão das instituições privadas.

"Elevar juros é decisão de cada banco. Decidimos aumentar as taxas no crédito imobiliário em dezembro de 2015 e ficamos acompanhando o comportamento da poupança. Como não teve reversão, tivemos de elevar os juros", explicou Rezende.

Segundo ele, há limite para o aumento de juros, uma vez que pode gerar uma seleção adversa. Entretanto, admitiu que essa foi a saída para o banco não comprometer sua margem, visto que o custo de captação aumentou em linha com a Selic.

"O crédito imobiliário só vai retomar quando os juros voltarem para um dígito. Ainda não comprometemos nossa margem, mas há um patamar para elevação de juros", avaliou o diretor da Caixa.

Ele informou que a Caixa estuda a criação de um título, que pode ser uma letra de crédito imobiliária, indexada a um índice de preços, como, por exemplo, o IPCA, como um funding alternativo para os empréstimos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ou seja, imóveis acima de R$ 750 mil. "São estudos ainda. Com juros de dois dígitos, é difícil funding alternativo. Vamos testar o mercado para investidores institucionais", disse ele.

Veja também: Caixa libera R$ 34 bi para financiar imóveis até o final do ano, Verdade ou Mentira?

Caixa libera R$ 34 bi para financiar imóveis até o final do ano, Verdade ou Mentira?

Veja como isso afeta o mercado imobiliário

Nas últimas semanas muito se ouviu sobre o crédito que a Caixa liberou para o financiamento da casa própria. O valor de R$ 34 bi deve ser emprestado até o final do ano. Seria o um sinal de melhora no mercado imobiliário?

O que podemos perceber é que a cada mês surgem novidades e mudanças sobre o crédito imobiliário, o que mostra uma enorme instabilidade na nossa economia.

Segundo o vice-presidente da habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson Antônio de Souza, o banco possui R$ 34 bilhões para o financiamento da casa própria. Esse montante deverá ser emprestado até o fim deste ano.

Em 2015, os saques realizados na poupança obrigaram a Caixa a adotar medidas que restringiram a concessão de financiamentos imobiliários, como mudanças nos limites financiados, cortes no financiamento de imóveis usados e o aumento dos juros. Algumas destas ações foram revertidas neste ano.

Segundo Souza, o banco teve um aumento nos recursos disponibilizados pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para linhas de pró-cotista, que antes eram contempladas pelos empréstimos com funding (Funding,  é um termo de origem inglesa que em finanças designa consolidar. Refere-se à obtenção de recursos de uma instituição financeira. É todo o montante que a instituição possui para a realização de suas operações.

Entram como Funding de uma instituição bancária as captações de dinheiro e os lucros obtidos pelas operações de crédito.) da poupança.

Em junho deste ano, o banco anunciou medidas como o aumento de valor máximo de imóveis financiados e a reabertura do financiamento à construção.

Veja também: 

Caixa vê funding como grande desafio do crédito imobiliário.

O que é ITBI? Entenda tudo sobre este Imposto Imobiliário

Se você pensou que para comprar um imóvel bastaria pagar ao vendedor o valor pedido, errou. Além do preço, existem outros custos e entre eles está o ITBI. Quem já comprou algum imóvel na vida descobriu que exite esse tributo que significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelas Prefeituras Municipais toda vez que a posse de um imóvel é transferida de nome por ato oneroso.

A sigla ITIV, que significa Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é um sinônimo de ITBI e de acordo com o município pode ter esta nomenclatura.

Como se trata de um imposto muito presente e oneroso na rotina dos investidores de imóveis, fizemos esse guia prático com as principais dúvidas como quem paga, quando e quanto custa o ITBI.

QUANTO É O ITBI? COMO CALCULAR?

Para muitos municípios do Brasil a taxa ou alíquota cobrada numa transação imobiliária é de 2% sobre a Base de Cálculo da transação. Mas essa taxa pode variar de município para município.

Se você precisa entender como calcular o ITBI (ou ITIV) de um imóvel, o procedimento é basicamente multiplicar a  Base de Cálculo pelo percentual da taxa desse imposto. A Base de Cálculo é dada pelo Valor Venal de Referência, que é calculado pelas Prefeituras Municipais, ou pelo valor da transação, o que for maior.

Numa simulação simples, se o valor venal de um imóvel é de R$ 200 mil, o ITBI é de 2% e ele foi vendido por R$ 250 mil, o imposto a pagar será de 2% x R$250 mil = R$ 5 mil.

MAS COMO FAÇO PARA SABER QUAL É O ITBI E O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA PARA MEU IMÓVEL?

Separamos os valores para três grandes cidades brasileiras:

• São Paulo (SP): A Prefeitura de São Paulo possui um website interessante com muitas explicações sobre o ITBI e o percentual cobrado de 3,0%, assim como a forma de cálculo. Confira clicando aqui. O Valor Venal de Referência para imóveis do Município de São Paulo podem ser encontrados online clicando aqui a partir do número do cadastro do imóvel (encontrado no IPTU).
• Rio de Janeiro (RJ): clique neste link para cair no site da prefeitura do Rio que contém as informações sobre emissão da guia e pagamento. Na cidade maravilhosa, o valor do ITBI é de 2,0% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso, determinado pela Lei Nº 1.364/88;
• Belo Horizonte (BH): na capital mineira, o percentual que será aplicado sobre a base de cálculo (no caso do ITBI, valor venal do imóvel) para que se chegue ao valor do imposto é de 3,0%. Mais informações neste link da prefeitura;
• Outros municípios: o mesmo pode ser feito diretamente pela internet ou, no caso de cidades menores, no balcão de atendimento da própria prefeitura.

QUANDO E COMO PAGAR O ITBI?

Ao realizar uma transação imobiliária (fato gerador, como uma compra e venda por ato oneroso), o escrivão do Cartório irá auxiliá-lo com a emissão da guia de pagamento do ITBI, e só com este pagamento ele poderá finalizar a Escritura e, assim, averbar a alteração de propriedade na Matrícula, registrando o imóvel no nome do novo proprietário. Eventuais dúvidas e informações sobre o ITBI também poderão ser sanadas por um escrivão de sua confiança, estes devem sempre estar atualizados sobre o tema. 

QUANDO NÃO HÁ INCIDÊNCIA DO ITBI?

Não ocorre incidência do ITBI:

• Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito. Exemplo: quando eu “aporto” ou “integralizo” um imóvel de minha posse na pessoa física em uma empresa em troca de cotas ou ações;

• Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra. Exemplo: quando uma empresa que possui imóvel(is) é adquirida ou faz fusão com outra e os imóveis que são de sua posse estão incluídos na transação.

Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. A não-incidência não se aplica quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

DUAS DÚVIDAS CONSTANTES:

1) Se tenho um imóvel registrado sob minha Pessoa Física e quero transferí-lo para uma Pessoa Jurídica de mesma titularidade, com a finalidade de fazer um negócio imobiliário, tenho que pagar o ITBI?

Resposta: se a empresa será uma empresa de negócios imobiliários (como uma construtora, incorporadora, imobiliária ou holding patrimonial), sim, você deverá pagar ITBI. Caso a empresa não seja do ramo imobiliário não é necessário pagar. Se você for abrir uma farmácia e quer colocar o imóvel dentro da empresa ai não incidiria o tributo.

2) No caso de falecimento de meus pais, no ato de realização do inventário e transmissão do imóvel para meu nome tenho que pagar o ITBI?

Resposta: Não, nesse caso o ITBI não é devido. Existe o pagamento de outro tributo chamado ITCMD, que é destinado aos Estados da União. Essa taxação incorre no caso de doação entre vivos ou herança por falecimento por ato não oneroso. O ITCMD é tópico de outro artigo.

3) Existe desconto no ITBI para o primeiro imóvel ?

Resposta: Mais uma vez, como esse tributo é municipal, cabe às prefeituras decidirem este direito. Em São Paulo, por exemplo, são isentas do ITBI a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994) e a primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida