O CONCEITO STRIP MALL

 Strip Mall: A conveniência no seu caminho ao seu alcance

Voltando para casa do trabalho, Joana passa todos os dias por uma avenida onde exite um empreendimento comercial que ela adora: O “REx Mall”. Ao chegar, Joana estaciona seu carro em vagas 45o sem dificuldades (o que ela adora!), aproveita para comprar os pães para o café da manhã seguinte, faz as unhas, leva seu cachorro no Pet Shop, deixa algumas roupas para lavar na lavanderia e ainda toma um café num lugar super confortável: o Starbolos. Santa conveniência!

Quem já foi aos Estados Unidos alguma vez na vida, com certeza já passou por um Strip Mall. Por lá esse conceito de empreendimento comercial é muito difundido e aqui no  Brasil em algumas cidades já apareceram muitos desses “malls” nos últimos anos.

Neste artigo vamos explicar o que é esse conceito de empreendimento apontando seus pontos fortes para o investidor e parar o usuário.

O CONCEITO STRIP MALL

“Strip Malls”, também conhecidos como “Open Malls” são imóveis comerciais com lojas à céu aberto com vagas de estacionamento, a beira de ruas ou avenidas movimentadas que idealizam a conveniência para os seus usuários. Assista o vídeo abaixo com exemplo de imóvel nos EUA:

Strip Malls podem ter uma enorme gama de tipos de comércio, mas alguns são fundamentais para agregar valor ao usuário lhe trazendo a conveniência de realizar diversas atividades em um mesmo espaço. Tipos de negócios comuns nestes empreendimentos são:

• Restaurantes e cantinas franquiadas: Subway, Burguer King, Casa do Pão de Queijo, Rei do Mate, Temakerias;
• Chocolaterias e cafés: Kopenhagem, Cacau Show, Starbucks;
• Farmácias, academias e negócios relacionados à saúde: Drogasil, Drogaria SP, Smart Fit, Mundo Verde;
• Serviços: Salão de Beleza, Clínicas Médicas, Lavanderia, Pet Shop;
• Lojas: de roupas ou outros artigos, revisteiras ou livrarias.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

Strip Malls devem possuir algumas características importantíssimas para darem certo e serem resilientes em momentos de crise (flight to quality):

• Localização: devem estar em avenidas ou ruas movimentadas com grande fluxo de pessoas ou carros. Conceito com localização definida através de análise de geomarketing;
• Visibilidade: o imóvel deve chamar a atenção do usuário, estando preferencialmente em esquinas onde será notado por transeuntes e motoristas. É comum que sejam colocados totens com logo ou nome do empreendimento;
• Projeto: deve ser inteligente e levar em consideração aspectos importantes como a área locável ideal para o mix de lojas e acesso ao estacionamento;

• Qualidade Construtiva e Acabamento: é imprescindível para se manter com altos níveis de locação. Muitas vezes se vê uma tematização desses empreendimentos;

• Estacionamento: ponto importantíssimo desses empreendimentos para que haja conveniência das pessoas estacionarem para consumir naquelas lojas sem nenhuma dificuldade;

• Mix de Lojas: como já mencionado, a seleção das lojas é muito importante tornando possível que usuários realizem tarefas na mesma parada;

Imagens exemplo: Laguna Mall – RJ (Gafisa), um exemplo de Strip Mall de qualidade no Brasil

O INVESTIMENTO EM STRIP MALLS

Strip Malls podem ser um investimento de base imobiliária muito interessante, por ser gerador de renda e ter potencial para proporcionar altos Cap Rates para o investidor.

BRANDING (MARCA FORTE)

A marca dos empreendimentos será um diferencial que ainda é incipiente no mercado de strip malls nacional. Uma rede de malls deve ter nome e logotipo chamativos, de fácil pronúncia e lembrança. A associação do mix de lojas com os empreendimentos é importante. O usuário deve saber o que esperar encontrar em qualquer strip mall daquele rede. Características construtivas também devem ser comuns a todo o portfólio (toldos, vidro, pintura, jardim).

Um bom exemplo de branding nesse tipo de empreendimento é o que a Gafisa está fazendo com o Laguna Mall no Rio de Janeiro. Assista o vídeo:

A RENDA

Embora alguns incorporadores desenvolvam esses empreendimentos com intenção de ganhar com a venda das unidades (lojas), na maioria das vezes os investidores imobiliários tem interesse na renda provinda do investimentos em strip malls. O volume de renda gerado por esses imóveis tem vários fatores que a influenciam, e muitos estão relacionados ao projeto, que é fundamental:

• Localização: locais mais nobres podem exigir dos lojistas o pagamento de um aluguel mais alto, mas também exigirão do investidor um pagamento maior na compra do terreno;
• Tamanho das lojas: lojas menores podem render mais por metro quadrado, mas espaços muito pequenos podem afastar interessados e tipos de negócios.
• Área Bruta Locável (ABL): quanto mais área para alugar melhor! Correto, mas não se esqueça de deixar espaço suficiente para as vagas de estacionamento, que precisam ser suficientes para atender adequadamente os clientes. Se você construir muita área de lojas e fizer poucas vagas, é capaz que ninguém queira parar no seu empreendimento pela dificuldade de estacionar e ele fique “micado”. Lembre-se de levar em consideração também a possibilidade de estacionar na rua ou não.

A renda potencial de um empreendimento deve ser analisada atentamente antes do desenvolvimento do projeto. Um indicador muito comum é o Cap Rate , que demonstra uma taxa de rentabilidade do aluguel daquela propriedade para o investidor.

Num empreendimento exemplo com 10 lojas de 60m² cada a ABL (área bruta locável) seria de 600m². Se o investidor conseguir locar 100% do empreendimento a um aluguel de R$ 30/m² por mês sua renda de aluguel seria de R$ 18 mil/mês.

Se o investimento total necessário para o desenvolvimento da propriedade for digamos R$ 1,9 milhões o Cap Rate seria 0,95% a.m. ou 11,4% a.a.

O investidor nunca pode esquecer porém, de todos os custos de desenvolvimento da propriedade (além do custo do terreno e da obra existem aprovações, corretagem, ITBI, advogados) e também quais são eventuais dedutores das “receitas de aluguel” como a vacância e seus custos (condomínio, IPTU dos espaços vagos devem ser pagos pelo proprietário do imóvel), ou “despesas operacionais” desses empreendimentos como marketing e manutenção que não façam parte do condomínio. 

OS RISCOS

Conforme mencionamentos em nosso artigo sobre Cap Rate, existem alguns riscos ao desenvolver um imóvel comercial como um Strip Mall. Alguns deles acabam sendo mais evidentes:

• Risco de Desenvolvimento: ao adquirir um terreno para ali construir um imóvel comercial, é necessário que seja aprovado um projeto para tal, que o zoneamento permita aquele uso do solo e ainda que os custos e prazos de construção não sejam extrapolados. A soma desse riscos pode ser considerado o “Risco de Desenvolvimento” que inclui tanto custos como prazo;
• Risco de Vacância: imagine construir um belo imóvel e ele ficar vago. Sim esse risco existe e deve ser considerado. Existem muitas formas de mitigá-lo como a escolha da localização ideal, a realização de um bom projeto arquitetônico e uma construção de qualidade com bom acabamento;
• Risco de Inadimplência: seu inquilino pode não arcar com o acordo estabelecido para locação do imóvel não pagamento o aluguel. Para se prevenir em relação à isso entenda quem são seus inquilinos, tenha contratos de locação bem redigidos incluindo multas e garantias.

Qual é a valorização dos imóveis no Brasil? Uma análise pelo Índice Fipe-Zap

Qual é a valorização dos imóveis no Brasil? Uma análise pelo Índice Fipe-Zap

• Será que imóvel “sempre” valoriza?
• Imóvel ainda é moeda forte?
• Quem compra terra não erra?
• Imóvel é e sempre será o melhor investimento?

Você provavelmente já ouviu pelo menos uma dessas frases que estão enraizadas na cultura do brasileiro e que, neste momento delicado da nossa economia, parecem bem duvidosas.

Nesse artigo vamos contar a história da valorização imobiliária no Brasil desde 1979 até 2015 e tentar descobrir o motivo destas frases que as pessoas repetem sem nunca mostrar um embasamento. Até o final do artigo você vai realmente entender se os imóveis sempre se valorizam ou não…

O ÍNDICE FIPE-ZAP

Para explicar o passado a gente precisa de dados históricos. A série histórica de preços de imóveis mais antiga no Brasil é a do índice Fipe-Zap elaborada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceria com o portal de classificados de imóveis Zap Imóveis. Ele calcula a variação do preço médio de anúncios de apartamentos prontos publicados em várias fontes (sites e classificados de jornais de grande circulação).

Obs: Para quem gosta de se aprofundar no assunto, o link para conhecer a metodologia completa desde indicador é esse aqui.

Então, para descobrir as respostas para as perguntas sobre valorização dos imóveis, vamos avaliar como esse índice se comportou de dezembro de 1979 até junho de 2015:

Com o gráfico plotado acima, vemos que os preços nunca desceram, e mais, se um imóvel custasse, simbolicamente, R$ 100 (cem reais) em 1979, hoje (2015) ele custaria R$ 86.782.487.276.814,30 (algo próximo a R$ 87 trilhões de reais). Caramba, isso é uma valorização absurda…será que faz sentido???

É claro que não… Até 1994 o Brasil vivia num ritmo de hiperinflação, que é quando o governo gasta muito mais do que arrecada com impostos e começa a imprimir papel-moeda alucinadamente para “pagar” as contas. Essa emissão de moeda sem lastro provoca aumentos estratosféricos dos preços dos produtos e serviços. Mas o que importa para nós não é entender o que causou ou não a inflação, mas sim, retirar os efeitos dela nesse índice de preços imobiliários.

Assim, para a análise ficar mais amigável, nós vamos corrigir o Fipe-Zap pela inflação medida pelo IPCA (o índice de correção oficial do Banco Central), porque, como você já leu no nosso artigo de taxas reais e nominais, o que realmente importa é saber quanto os imóveis valorizaram acima da inflação.

O resultado da valorização real dos imóveis está no próximo gráfico. Partindo-se de um valor base de 100 em 1979, os imóveis atingiram o valor de 153,38 em junho de 2015. Isso significa “apenas” 53,38% de valorização em quase 36 anos!

QUANTO UM IMÓVEL VALORIZA POR ANO, EM MÉDIA?

Essa é uma conta simples (mas não tão simples quanto dividir 53% por 36 anos! Essa conta não é correta – leia mais sobre conceitos básicos de finanças clicando aqui), uma vez que temos os dados históricos em mãos. A fórmula abaixo calcula a valorização média anual dos imóveis no Brasil pelo índice Fipe-Zap ajustado pelo IPCA de 1979 até 2015. Como já vimos, são mais de 35 anos de dados levados em consideração, acompanhe:

Os imóveis valorizaram apenas 1,23% ao ano durante os últimos 35 anos…

Diferente do que você imaginava?

Uma das explicações de porque tanta gente tem o costume de dizer que os imóveis valorizam muito é que, durante o período de hiperinflação, a referência de valor ficou muito confusa e as pessoas não sabiam se os preços estavam valorizando ou apenas acompanhando a inflação. Se, por exemplo, um imóvel passava de C$ 60 mil (cruzados, cruzeiros ou qualquer outra moeda da época) para C$ 600 mil em um ano (valorização de 10x), porém a correção inflacionária do período era de 15x (muito comum nessa época), o imóvel havia perdido valor, mas a percepção era de que o imóvel tinha se valorizado 10 vezes…

OS PREÇOS DOS IMÓVEIS VÃO CAIR OU SUBIR?

Essa é uma pergunta difícil de ser respondida. Podemos analisar momentos do passado e preços dos imóveis para encontrar algum padrão de comportamento, mas sempre lembrando que “dados passados não representam comportamentos futuros”. Dividimos, então, os preços históricos dos imóveis em 5 períodos:

• 1979-1984 Queda : durante esses anos, os imóveis apresentaram desvalorização em relação ao índice de inflação (IPCA);
• 1985-1986 Alta: por algum motivo, houve uma explosão nos preços, que subiram do índice 61,92 para 186,96 (significa que os imóveis se valorizaram mais de 3 vezes);
• 1987-1990 Queda: após o aumento repentino, a bolha estourou… Os imóveis foram se desvalorizando e chegaram a custar perto de 20% dos preços do pico (dez/1986).
• 1991-2000 Estável: na década de 90 os preços permaneceram estáveis e andaram de lado, acompanhando a inflação do período;
• 2000-2004 Queda: houve desvalorização dos imóveis neste período;
• 2005-2014 Alta: este é o único período de que as pessoas comentam, nestes 10 anos os imóveis voltaram a ter uma valorização real de quase 3 vezes!

Em 2015, percebemos uma leve queda… será que os preços dos imóveis vão cair como em 1987-1990? Ninguém pode afirmar…

Fazendo um levantamento da variação acumulada em 12 meses de cada índice semestral, desde 1979 até 2015, em 50% dos períodos os imóveis tiveram valorização e em 50% desvalorização. É natural desconfiar dessa subida nos últimos anos vendo que, historicamente, os valores andaram de lado. Talvez tenhamos apenas atingido um novo patamar de preços, que se manterão por conta do grande déficit habitacional.

INVESTIR EM IMÓVEIS VALE A PENA, ENTÃO?

Depois de mostrarmos que os imóveis valorizam em média 1,23% ao ano, temos certeza que você irá pensar: “ah, mas tem um terreno de um tio meu que ele comprou por R$ 90 mil e hoje vale R$ 2 milhões! Esses números estão errados! Os imóveis valorizam muito mais que isso!”. Nós não vamos negar que existam casos específicos como esse, mas ninguém conta a história do avô que comprou um terreno e que desvalorizou 80% depois que um presídio foi construído ao lado (aliás se ainda não leu, recomendamos nosso artigo sobre investimentos em terrenos). Tendemos a divulgar histórias de sucesso e esconder as de fracassos…

Pontos fora da curva não podem ser assumidos como padrão. Em todo mercado existirá elementos que se destacam enquanto outros performam muito mal. Estatísticamente, índices como o Fipe-Zap mostram um rendimento médio, em que 50% dos imóveis valorizaram mais e 50% valorizaram menos do que o resultado do índice.

Portanto, nossa filosofia de investimento é: desconsidere a valorização. Pois é, ela pouco importa para quem quer ganhar dinheiro com imóveis de forma profissional, uma vez que existem 2 maneiras muito mais eficientes de se lucrar nesse mercado:

• Com o desenvolvimento e venda de imóveis novos, isto é, construção de empreendimentos imobiliários e…
• Com a renda de locação de imóveis: investimentos em empreendimentos de base imobiliária.

Essas duas formas de investir são muito mais lucrativas no longo prazo e menos sujeitas a variação dos preços.

Esperamos que agora você fique com a pulga bem atrás da orelha quando seu avô diz que seus “imóveis nunca desvalorizaram” ou quando um corretor revela aquele “segredo” de que os “imóveis são o melhor investimento”.

Até a próxima e bons investimentos!

FONTE: FIPE-ZAP/RExperts

6 itens que você sempre usou de maneira errada e não sabia

Veja qual a maneira correta de usar alguns produtos que sempre fizeram parte de sua vida.

Muitas vezes, em nossa vida, usamos determinadas coisas e nem percebemos qual a maneira correta, isso porque muitos detalhes passam despercebidos. Você já se perguntou qual a maneira correta de utilizar determinado item? Bom, fato é que, quando abrimos uma latinha de refrigerante por exemplo, sempre tiramos o lacre sem dar muito importância, ou um pequeno furo em uma alça de panela, tudo isso passa despercebido por nós. 

Alguns itens são feitos para serem usados de determinado modo, pelo menos essa seria a lógica do fabricante, porém, passam despercebidos em nosso dia-a-dia, tudo se deve à falta de tempo ou, até mesmo, desinteresse em ler o que diz  no rótulo por exemplo. Confira agora alguns objetos que você sempre usou de maneira errada e não sabia. 

1 - Cadeado: quando se fala em segurança, ele vem sempre em primeiro lugar. Vendido em diversos tamanhos, e com várias utilidades, como trancar o portão de casa e segurar o peso de uma corrente. Se observarem bem, ele tem um furinho bem próximo onde se coloca a chave, esse furo serve para que quando o cadeado se encher de água, ela possa sair mais facilmente. E também para o lubrificar quando necessário. 

2 - Comida Chinesa: sabe quando você vai a um restaurante de comida oriental, pede comida, e ela vem nessas caixinhas? Muitos tentam comer diretamente na caixa. Mas a maneira correta é abri-las, dessa forma tudo fica mais fácil e simples.

3 - Iogurte com calda: outro grande erro, é quando vamos ao supermercado, compramos bandejas de iogurte com calda, pegamos uma colher e começamos a lambuzar tudo. O jeito certo de comer, é virando a bandeja, derramando  a calda no iogurte. 

4 - Lacres das latinhas: essa poucos sabiam. O lacre da latinha não serve somente para abrir a latinha. Serve também para segurar o canudinho enquanto tomamos o refrigerante. 

Fonte: Últimas Notícias 

O que é escritura pública?

O que é escritura pública?

 

A escritura pública é um documento elaborado em cartório, por agente que detém a função pública. Esse documento é apto a ser registrado no cartório de imóveis, transmitindo a propriedade de determinado bem imóvel.

 

O art. 108 do Código Civil dispõe que a escritura pública é essencial aos atos relativos aos bens imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo.

 

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Veja também: 

Inventário - Como se dá entrada num processo de inventário?

Inventário - Como se dá entrada num processo de inventário?

Não bastasse a dor de perder um ente querido, muitas vezes, a morte de um parente próximo ainda traz um desafio e tanto pela frente: o inventário. Mas, não tem jeito. Se há bens a serem partilhados, o inventário deve ser feito e é bom estar atento aos prazos, pois quem não der entrada no documento em até 60 dias após a morte do parente, pode estar sujeito a pagar multa (a ser definida pelo Estado).

- Como se dá entrada num processo de inventário? É possível fazer isso sozinho ou é necessário ter um advogado ou defensor público?

O inventário, via de regra, é processado através de ação judicial, no entanto, se não existir testamento, se todos os herdeiros forem capazes (capacidade civil) e concordes — isto é, estiverem de comum acordo quanto aos termos da partilha dos bens —, poderá ser processado através de escritura pública. Em qualquer das formas de processamento, será sempre necessária a atuação do advogado ou defensor público.

- É preciso pagar alguma taxa no início do processo? Há alguma forma de ser isento deste pagamento?

Quando o inventário for processado através de ação judicial, será preciso pagar custas e taxas processuais, que devem ser calculadas de acordo com as normas da corregedoria, variando a partir do valor total do montante de bens. Contudo, existe a possibilidade de isenção de tal pagamento e concessão do benefício da gratuidade de justiça nos termos da lei 1.060/1950, caso o requerente comprove não ter condições de arcar com as custas e taxas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família. Já em relação ao inventário extrajudicial, é necessário pagar as custas e emolumentos do cartório de notas que fará a lavratura da escritura, que também serão calculadas de acordo com as normas da corregedoria, variando a partir do valor total do montante de bens. Quanto à isenção de tais pagamentos, também neste caso é possível que seja concedida, desde que o interessado seja assistido pela Defensoria Pública e apresente declaração no cartório, atestando a impossibilidade de pagar.

- Existe um prazo para se dar entrada num inventário?

De acordo com o artigo 983 do Código de Processo Civil, o processo de inventário deve ser aberto dentro de 60 dias a contar da abertura da sucessão (data de óbito). Caso tal prazo não seja respeitado, o Estado, competente pelo imposto de transmissão (ITDCM), instituirá multa pelo atraso.

- No geral, há um tempo médio para o inventário ficar pronto? O que pode atrasar ou postergar o fim do processo?

Os inventários processados através de escritura pública são normalmente bem mais céleres do que aqueles processados pela via de ação judicial. Na primeira hipótese, o tempo normalmente envolvido entre a abertura e encerramento é de três a seis meses. Já em relação ao inventário judicial, oscila entre um e três anos, sendo a demora normalmente relacionada à divergência entre os herdeiros quanto a partilha, avaliação dos bens e pagamento do imposto.

- Quem pode ser inventariante? Há algum tipo de documento específico para isso?

O artigo 990 do Código de Processo Civil, define expressamente quem pode ser nomeado inventariante. São eles: o cônjuge ou companheiro sobrevivente, desde que estivesse convivendo com o outro ao tempo da morte; o herdeiro que se achar na posse e administração do espólio, se não houver cônjuge ou companheiro sobrevivente ou estes não puderem ser nomeados; qualquer herdeiro, nenhum estando na posse e administração do espólio; o testamenteiro, se lhe foi confiada a administração do espólio ou toda a herança estiver distribuída em legados; o inventariante judicial, se houver; pessoa estranha idônea, onde não houver inventariante judicial. Nomeado o inventariante, este será intimado para assinar uma declaração de compromisso, da mesma forma que, quando o inventário for processado de forma extrajudicial, tal declaração também deve constar da escritura de partilha.

- É possível vender algum bem durante o processo de inventário? Qual a maneira correta de fazer essa negociação? Se houver vários herdeiros, todos devem devem estar cientes e concordar com a venda ou o inventariante tem liberdade para tomar essa decisão?

É possível que seja feita a venda de bens do inventário durante seu processamento, no entanto, isto se aplica somente ao inventário judicial. A venda deve ser feita sempre com autorização do juiz, mediante expedição de alvará de autorização de venda. De acordo com o artigo 992 do Código de Processo Civil, o pedido de alvará para venda somente será acolhido pelo juiz quando for feito pelo inventariante e ouvidos todos os herdeiros.

- Normalmente, as pessoas têm medo de comprar um imóvel em inventário. Há algum tipo de documento que possa ser feito pelo vendedor para garantir sua idoneidade?

A compra deve ser feita com as mesmas cautelas e providências adotadas na compra regular de um imóvel, devendo ser apurada, por exemplo, a existência de dívidas relativas ao imóvel, tais como IPTU e condomínio, sendo que, o único documento adicional que deve ser exigido é exatamente o alvará de autorização de venda expedido e assinado pelo juiz do inventário.

- E depois de efetuada a venda feita durante o inventário... se houver vários herdeiros, qual a forma correta de receber o pagamento? Ele sai em nome do espólio e é depositado em alguma conta para ser repartido ao fim do processo? Ou é pago ao inventariante que deve fazer essa divisão dos ganhos?

No caso de compra de bens extraídos de inventário em processamento, o pagamento deve ser feito sempre através de depósito judicial do valor integral, em uma conta judicial a favor do juízo do inventário. Qualquer que seja o número de herdeiros, este valor será destinado a quitação de dívidas dentro do inventário ou mesmo partilha aos herdeiros. Ficando tal responsabilidade a encargo do inventariante, sempre com autorização do juiz.

- É possível financiar, por bancos privados ou públicos, a compra de um imóvel em inventário?

Não existe nenhuma proibição. No entanto, por se tratar de uma transação não convencional, a burocracia das instituições para concessão do crédito poderá ser ainda maior.

PUBLICIDADE

- É possível calcular o quanto um imóvel se desvaloriza, em média, por estar em processo de inventário?

A situação prática é que no inventário o imóvel deve ser vendido, no mínimo, pelo valor que tiver sido avaliado no processo, sendo que, na maioria das vezes, entre a data da avaliação e a venda efetiva existe um lapso médio de um ano. Sendo assim, quando o imóvel é vendido, o valor da avaliação, muitas vezes, já está defasado.

- Que taxas são pagas quando o inventário é concluído?

Não existe nenhum pagamento adicional a ser feito dentro do processo, quando da conclusão do inventário. Por outro lado, podem existir custas e taxas a serem pagas nos Cartórios de Registro de Imóveis (RGI) para o registro do formal de partilha (documento final extraído do inventário).

- E ao vender um imóvel herdado... paga-se ou não ganho de capital (caso não haja nenhum motivo para isenção)?

Não há resposta definida para essa questão, porque a Receita Federal entende ser devido o imposto e normalmente formaliza a cobrança, ao passo que, o Judiciário vem se posicionando com o entendimento de que a cobrança é ilegal.