DISTRATO: Acordo cria regras para desistência de imóvel no Brasil

DISTRATO: Acordo cria regras para desistência de imóvel no Brasil

Em caso de distrato com construtora, clientes pagarão multa de 20% do valor já pago

BRASÍLIA – Na tentativa de resolver o problema do distrato (desistência por parte do comprador) no setor imobiliário — um dos motivos do agravamento na crise na construção civil — governo federal, empresários, representantes da Justiça e Procons assinam hoje no Rio um acordo que fixa critérios para o reembolso dos valores pagos pelos consumidores. As novas regras terão abrangência nacional. Serão oferecidas ao cliente duas opções para reaver o dinheiro: pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do valor pago; ou perder o valor do sinal, mais 20% sobre o que foi desembolsado.

Essas duas cláusulas terão que constar, obrigatoriamente, dos novos contratos, a partir de hoje. Os contratos em andamento terão de ser adaptados até o fim deste ano. Caberá ao incorporador (coordenador do empreendimento) optar pela cláusula, de acordo com o modelo de negócio.

No caso de imóveis destinados à baixa renda, enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, deverá ser aplicada a primeira opção, ou seja, multa de 10% sobre o valor do imóvel.

Já nos empreendimentos voltados à classe média alta, com valores mais altos, deverá prevalecer a segunda (perda do sinal e de 20% do que já foi desembolsado), porque o valor da multa pode inviabilizar o seu pagamento e, consequentemente, impedir o fim da disputa. Para se ter uma ideia, numa simulação em que o consumidor deu um sinal de R$ 5 mil e desembolsou cinco parcelas de mil reais, o reembolso seria de R$ 4 mil. Isso sem ter de entrar na Justiça.

FRAÇÃO IDEAL | O que é?

FRAÇÃO IDEAL | O que é?

Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

Simplificando o conceito:

Imagine que você tem um lote de 1.000 m². Neste lote você constrói uma torre com 10 andares, com 1 apartamento por andar, sendo todos iguais. A fração ideal de cada apartamento será de 0,10000, ou seja, 1 décimo, e as frações ideais de todos os apartamentos somados é sempre igual a 1.

Mas neste exemplo fica fácil entender pois as unidades são simples, e iguais, mas quando partimos para empreendimentos mais complexos, com várias tipologias de plantas esta conta se complica e é aí que começam as dúvidas.

A fração ideal é o quanto cada apartamento equivale do todo do empreendimento, ou seja, qual parte caberá a cada morador do lote, da piscina, churrasqueira, salão de festas, corredores, enfim, tudo o que for construído e estiver dentro do terreno em que for feito o registro da incorporação do empreendimento. Quanto maior for o apartamento do cliente, maior será sua fração ideal.

Vaga de Garagem

Vaga de Garagem

Com a nova lei, os proprietários ou possuidores de unidades autônomas que quiserem alugar ou vender vaga de garagem só poderão fazê-lo a pessoas que residem ou frequentem o condomínio. Minimizou-se um problema de falta de segurança, mas limitou-se a autonomia privada.

Em 4 de abril de 2012, foi publicada a Lei nº 12.607, que determinou que o aluguel e a venda de vagas de garagem em condomínio edilício (comumente denominado condomínio em edifício) fosse, como regra, proibida a pessoas estranhas.

Embora o texto original do Código Civil tenha sido mantido (como não poderia ser diferente), permitindo que partes autônomas – como apartamentos, lojas, salas etc. – fossem livremente alugados ou alienados a qualquer pessoa, houve alteração substancial no que tange à área que denominou de “abrigo para veículo”.

Afinal, com a novel norma, que entrará em vigor após 45 (quarenta e cinco) dias após a publicação, os proprietários ou possuidores de unidades autônomas que quiserem alugar ou vender vaga de garagem só poderão fazê-lo a pessoas que residem ou freqüentem o condomínio. Assim dispôs a norma:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O texto original previa:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

É elogiável a nova norma na medida em que, como se sabe, a segurança dos que freqüentam condomínios fica deveras prejudicada quando se permite que pessoas que normalmente não residem ou trabalham em um determinado edifício possam adentrar na garagem apenas para estacionar seu veículo e, logo após, saírem do imóvel, provocando, eventualmente, um descontrole das pessoas autorizadas a adentrar no prédio sem autorização de um condômino.

Entretanto, algumas críticas podem ser feitas a nova lei.

A primeira diz respeito ao verbo “alugar”. Seria melhor se o legislador escrevesse “ceder gratuita ou onerosamente”, pois, embora saibamos que a mens legislatoris foi precisamente preservar a segurança dos condôminos, eventualmente, algum condômino, padecendo de pouca inteligência (ou agindo com má fé), poderá, absurdamente, alegar que não alugou e sim cedeu gratuitamente (comodato) a um amigo e, assim, não estaria infringindo a norma.

Outro ponto se refere ao artigo 1338, que dispõe:

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

O legislador poderia, aproveitando a norma ora em comento, repito elogiável, ter alterado o dispositivo, para a seguinte redação sugerida:

"Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Parágrafo único. Somente poder-se-á alugar área para veículos a pessoas estranhas se houver expressa autorização na convenção de condomínio.”

Uma terceira sugestão ao legislador seria a substituição do termo “estranho” para “não possuidor de unidades autônomas tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas”, como fez no caput do artigo 1131, que é justamente o primeiro dispositivo que trata de Condomínio Edilício no Código Civil. Justifica-se essa substituição de termos na medida em que o termo “estranho” tem conotação subjetiva, enquanto o termo “possuidor”, segundo Rudolf Von Jhering em sua Teoria Objetiva da Posse, se faz de forma pragmática (objetiva). Assim, evitar-se-ia que um condômino, inescrupulosamente, argua algum absurdo como o fato de um vizinho de edifício, pessoa popular no bairro, possa, eventualmente, não ser considerado “estranho”.

A quarta crítica que se pode fazer ao texto da lei diz respeito ao artigo 1339, que permanece com seu texto original, in verbis:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Constata-se que o parágrafo segundo supra criou dois requisitos para a alienação de vaga de garagem como parte acessória (o que é mais comum no nosso país) a terceiros, quais sejam: a permissão no ato constitutivo do condomínio e a não oposição por parte da assembléia geral. Todavia, lamentavelmente, a novel lei apenas criou uma condição, qual seja: a autorização na convenção de condomínio.

Desta forma, existe uma antinomia aparente dentro do próprio Código Civil, na medida em que o parágrafo primeiro do artigo 1331, ora alterado, cria apenas uma condição, enquanto o parágrafo segundo do artigo 1339 exige dois requisitos para alienação de vaga de garagem acessória a não possuidores das unidades autônomas.

Sugiro que a norma do artigo 1331 deve prevalecer sobre a do artigo 1339, por dois motivos. O primeiro ocorre em razão do Critério Cronológico na medida em que a lei nova prevalece sobre a mais antiga. A segunda razão se dá em razão do Critério da Especialidade, pois a norma do parágrafo primeiro do artigo 1331 é especial, pois se refere à vaga de garagem enquanto o artigo 1339 é norma geral, pois diz respeito a quaisquer partes acessórias.

Vale registrar que a nova lei obviamente não se aplica a edifícios-garagem, como dissertei no livro Condomínio em Edifícios, publicado pela Editora Del Rey em 2003, in verbis:

Conclui-se, balizado na doutrina que, caso deseje um condômino alugar vaga de garagem que lhe pertença, deverá inicialmente oferecê-la aos demais compossuidores e, somente se não lhes interessar, poderá alugá-la a estranhos e, desde que não haja vedação na convenção ou em virtude de decisão assemblear. Em relação à venda de vaga de garagem, esta  poderá ocorrer livremente entre condôminos, porém é vedada a estranhos, exceto se assim permitir a convenção e não se opuser a assembléia geral.

...

Obviamente, o que foi disposto nos parágrafos anteriores não se aplica a garagens de uso comum, ou seja, quando não existe divisão discriminada das vagas em relação às unidades. Desta forma, quando tratar-se de garagem pro-indiviso, ou seja, aquelas cujo uso é franqueado a todos os condôminos igualmente, deverá a convenção ou regimento interno, regular a sua utilização.

Ademais, como já dito, em relação aos edifícios-garagens, o presente capítulo não tem aplicabilidade, pois nesses, cada vaga de garagem deve ser entendida como unidade autônoma, assim como apartamentos, lojas, salas etc.

Conclui-se, pois, que a alteração no Código Civil foi positiva e, lamentavelmente, originou de uma das maiores mazelas sociais que é a falta de segurança pública, provocando outra mazela (esta de natureza jurídica) que é a limitação da autonomia privada, tão cultuada no Direito Privado.

Vantagens Ao Contratar Uma Imobiliária E O Corretor De Imóveis Para Intermediar A Venda Ou A Compra Do Seu Imóvel.

Quando as partes, COMPRADORES e VENDEDORES contratam uma Imobiliária / Corretor de Imóveis, desde que legalmente habilitados e credenciados junto ao CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis terão as vantagens e segurança que realizarão um bom negócio e que ambos ficarão satisfeitos.

Em São Paulo / Capital, informações sobre a idoneidade da Imobiliária e do Corretor de Imóveis que esta lhe atendendo, pode ser obtido junto ao CRECI, o nosso Conselho Regional na Rua Pamplona, 1200 – Jardim Paulista ou através do telefone: 3836-4900 ou do Site: www.crecisp.gov.br, e ao abrir, do lado esquerdo em busca, clicar em imobiliárias ou corretores.

Aqueles PROPRIETÁRIOS que por falta de informação NÃO buscar uma Assessoria de Imobiliária / Corretor de Imóveis e tentar negociar o seu imóvel por conta própria, sem a participação efetiva de um profissional da área, estarão sujeitos a terem dificuldades operacionais, administrativas, jurídicas e financeiras, entre outros, no inicio, durante, na conclusão e pós-processo da Venda e Compra, correndo o risco de fazer um mau negócio ou até mesmo cair em algum golpe.

Durante o processo de uma venda e compra, felizmente, é uma minoria de proprietário que NÃO buscam a presença destes profissionais habilitados / credenciados, mas percebo no dia a dia que a tendência é de melhora deste índice, pois eles acabam tomando conhecimento que, conhecidos, amigos e familiares já tiveram algum dissabor “dores de cabeça” quando ocorreu alguma negociação sem a participação de uma Imobiliária / Corretor de Imóveis.

Certamente muitas pessoas desconhecem as vantagens da participação da Imobiliária e do Corretor, e entendo ser pertinente chamar a atenção para que uma transação imobiliária não venha ser uma “grande dor de cabeça” e às vezes com amargos prejuízos financeiros, PORTANTO, relaciono abaixo, alguns motivos para que PROPRIETÁRIOS busquem uma Imobiliária e Corretor de Imóveis da sua confiança e credenciados pelo CRECI para ajudá-los e dar a devida tranquilidade e segurança nas várias etapas e que são diversas, até a finalização do processo de venda ou compra do seu imóvel (patrimônio), ou seja:

PROPRIETÁRIOS VENDEDORES

Fases e procedimentos necessários a serem analisados e observados no caso de VENDA DE IMÓVEIS, ou seja:

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Os proprietários necessitam obter uma noção clara e isenta do que realmente vale o seu bem, e sendo o profissional do ramo imobiliário que conhece a realidade do mercado na região e detém o conhecimento das transações realizadas e em andamento naquele mercado, ao aplicar o método que julgo ser o mais eficaz, ou seja, (Método da Comparação de Dados de Mercado), por comparação com imóveis semelhantes transacionados ou a venda onde se situa o imóvel avaliado, o dono terá uma AVALIAÇÃO JUSTA de sua propriedade.

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL: é importantíssimo estar legalmente em ordem, pois influencia no valor de mercado e facilidade ou não da venda, e a Imobiliária e Corretor de Imóveis é que detém a expertise para poder examinar, aconselhar, sugerir medidas para a devida regularização, a fim de agregar valor e facilitar a venda à vista / financiamento e/ou liberação de FGTS.

PROPAGANDA EM MÍDIAS: Todos sabem do jargão popular que a propaganda é a “alma do negócio”, e sendo assim, a Imobiliária providencia publicações e divulgação do seu imóvel em seus Sites e Portais sem nenhum custo ao proprietário, assim, as chances de vender o seu imóvel aumentam.

TEMPO E VISITAÇÃO: O Corretor de Imóveis elabora um plano de atendimento aos interessados com relação ao “perfil” do imóvel o que demanda muito tempo do profissional via telefone e presencial na Imobiliária, poupando os proprietários deste precioso tempo e dos custos decorrentes, bem como, a conciliação das visitas considerando a disponibilidade da família vendedora (dias e horários).

APROXIMAÇÃO DAS PARTES: As Imobiliárias e Corretores de Imóveis já mantém um diálogo interativo e centrado nas necessidades dos clientes e muitas vezes já tem alguns cadastrados interessados em imóveis com o “perfil” e dentro do valor ou próximo do colocado à venda pelos Vendedores, e assim, facilita eventual negócio com mais rapidez.

PROPOSTAS, NEGOCIAÇÃO E FECHAMENTO DO NEGÓCIO: Para que seja mais produtiva e eficiente, as reuniões devem ocorrer preferencialmente em local neutro, ou seja, em um ambiente que não tenha ligação com nenhuma das partes, e via de regra ocorre nas dependências da Imobiliária, onde os COMPRADORES ficarão mais a vontade e seguro com o respaldo da Administradora, a qual sempre buscará o equilíbrio, através de uma “negociação contributiva”, ou seja, também denominada de “Ganha – Ganha”, onde os envolvidos na negociação fiquem satisfeitos com o acordo obtido, bem como, no longo prazo, com o resultado do negócio realizado.

RESPALDO JURÍDICO: A Imobiliária tem a responsabilidade de elaborar um “Instrumento Particular de Venda e Compra”, onde serão consignados de forma clara e detalhada os valores de venda e todas as condições e formas de pagamento acordadas entre as partes, bem como, demais cláusulas legais a fim de manter o contrato juridicamente “perfeito” e permitir as garantias para ambas às partes.

FINANCIAMENTO E / OU LIBERAÇÃO DE FGTS: A grande maioria dos negócios que são realizados o pagamento não é à vista e sim através de recursos emprestados junto aos agentes financeiros e às vezes utilização de FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de serviço a fim de complementar o valor do imóvel, é não adianta o COMPRADOR informar os VENDEDORES que mantém conta por X anos no Banco A ou B e que o seu Gerente já lhe garantiu uma “Carta de Crédito”, pois, se a VENDA não esta sendo conduzida por uma Imobiliária / corretor ou um profissional com experiência em financiamento habitacional para analisar toda a documentação dos (vendedores / compradores e do imóvel) para preparar e acompanhar todo o processo até o recebimento dos recursos, CUIDADO, pois a probabilidade de alguma coisa dar errado e não sair o financiamento é potencialmente grande e aí, como provavelmente já existe um Instrumento Particular de Venda e Compra assinado entre as partes, e dependendo das cláusulas previstas, os VENDEDORES estarão “amarrados” sobre a possibilidade de não poder assinar um distrato do contrato, e assim, amargar prejuízos e não poder negociar o imóvel, aguardar decisão judicial, etc..

RECEBIMENTO TOTAL DOS VALORES / PÓS VENDA: A Imobiliária e Corretor de Imóveis tem a responsabilidade junto aos VENDEDORES de conduzir todo processo até a liberação e recebimento de todos os valores devidos pelos COMPRADORES, e os honorários só deverão ser pagos nesta oportunidade.

Portanto, CUIDADO, evite aborrecimentos, stress e prejuízos financeiros, procurando sempre comprar ou vender o seu imóvel através de uma Imobiliária e Corretor de Imóveis habilitados e credenciados junto ao CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Em outra edição, comentaremos sobre as VANTAGENS e os cuidados a serem observados pelos COMPRADORES.

Autor:

Gerson Antoniel

O Trabalhador Autônomo E O Risco Do Vínculo Empregatício

A contratação de profissionais autônomos é lícita, porém, a mera substituição de empregados por “autônomos” é periclitante.

Sob o rigor de um complexo sistema de normas trabalhistas, muito empreendedores se dedicam a refletir sobre a melhor forma de equacionar o custo-benefício de suas operações e, como na poderia deixar de ser, a diretriz que os anima é a diminuição dos contundentes encargos trabalhistas e sociais.

Não raras vezes deparamo-nos com alguns empregadores que creem – açodada e equivocadamente – ser uma boa alternativa a substituição de um determinado número de empregados por prestadores de serviços autônomos.

Ocorre, esta “solução” é muito perigosa – posto revestida de ilegalidade – e pode desencadear uma série de consequências indesejáveis e as quais onerarão ainda mais o empregador.

Iniciemos pelo conceito de empregado, definido pelo artigo 3º da Consolidação das Leis do Trabalho como toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste.Neste sentido, cabe traçar a distinção entre trabalhador autônomo e empregado, a partir da qual poderemos demonstrar o desacerto daqueles que encontram na contratação de profissionais autônomos somente vantagens.

Autônomo, por sua vez, é o trabalhador que exerce sua atividade profissional sem vínculo empregatício, por conta própria e com a assunção de seus próprios riscos, sendo certo que esta prestação de serviços há de ser eventual e não habitual.

Para que possamos, pois, diferenciar com propriedade a distinção entre trabalhador empregado e trabalhador autônomo, relevante considerarmos os cinco requisitos que levam à caracterização do liame empregatício, quais sejam: i) habitualidade; ii) onerosidade; iii) subordinação; iv) pessoalidade e v) alteridade.

Em brevíssima síntese, a habitualidade indica que os préstimos não são eventuais, observando-se a continuidade destes; a onerosidade se caracteriza pela contraprestação financeira aos serviços prestados; a subordinação é caráter que demonstra que o prestador está sob as ordens daquele a quem presta serviços; a pessoalidade indica que a prestação de serviços é personalíssima, ou seja, só e somente só pode se dar por meio de determinada pessoa, sem possibilidade de substituição; por fim, a alteridade determina que não é empregado aquele que presta serviço a si mesmo, sendo necessário que o prestador e tomador de serviços sejam pessoas distintas.

Promovida estas superficiais considerações, podemos sintetizar seis principais diferenças entre o trabalhador empregado e o trabalhador autônomo:

Aonde reside, pois, o risco que consideramos? O risco está no fato de que a modalidade de empregado não está na denominação que se lhe atribui, mas nas características da relação estabelecida com aquele em cujo favor exerce suas atividades.

Assim, se é contratado um trabalhador “autônomo” e o mesmo presta serviços com habitualidade, pessoalidade e sob ordens – caracterizando-se a subordinação – tem-se sim um empregado. Eis o risco! Alguns empreendedores acreditam que a contratação de trabalhadores autônomos não implica em riscos próprios da relação de emprego e, não mais que de repente, são surpreendidos por reclamações trabalhistas e autuações por parte do Ministério Público do Trabalho ou da Receita Federal e o que era para desonerar acaba por provocar encargos ainda mais hostis.

Nossa recomendação segue no sentido de que a estratégia a ser adotada pelos empreendedores considere que a mera substituição de empregador por “autônomos” é periclitante, vez ilegal, e pode deflagra uma série de implicações legais e administrativas.

Entretanto, é preciso ponderar que a contratação de profissionais autônomos é lícita, devendo o tomador de serviços atentar à natureza dos serviços a serem prestados, evitando haja espaço para o reconhecimento de vínculo empregatício. Assim, sejam contratados estes profissionais apenas e tão-somente para a realização de tarefas eventuais e jamais ligadas à atividade fim da empresa.

Como sempre fazemos questão de reafirmar: é melhor prevenir que indenizar!

* Fernando Borges Vieira