STJ: comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida, mas taxa SATI é abusiva

A 2ª seção do STJ, nesta quarta-feira, 24, julgou recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor. O ministro Sanseverino é o relator dos casos. Ao final do julgamento, o colegiado decidiu, de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

Sustentações

Da tribuna, um dos argumentos levantados em relação à restituição dos valores pretendidos pelos consumidores é de que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e não há alegação de vício.

O advogado Carlos Mário Velloso Filho, em nome da Gafisa S/A, sustentou que a cláusula que trata das referidas taxas possui "linguagem absolutamente simples, clara, que não dá margem a quaisquer dúvidas". Segundo Velloso, também não há falar em venda casada.

"Não há atribuição de ônus desproporcional ao promitente-comprador. O valor, se não fosse pago diretamente pelo consumidor, seria acrescido no valor do imóvel, com repercussões negativas para o próprio comprador. A base de cálculo do ITBI seria maior. A base de cálculo das despesas de escritura seria maior. Essa pretensão viola o dever de boa-fé: o comprador vai lá, tem ciência de que o valor da corretagem está destacado do principal, que tem esse custo, faz o negócio, obtém os efeitos positivos do pagamento e em seguida entra com ação para ver reduzido o preço total. Pretende-se aqui um enriquecimento ilícito. A incorporadora, se condenada a restituir o valor, sofrerá indevido empobrecimento ilícito."

Na tribuna, o advogado Flávio Luiz Yarshell afirmou, a favor da validade da cláusula, que "se o tribunal fizer a regulação de algo já regulado, estaremos diante de plano econômico superior, porque todo modelo de corretagem terá que ter revisto. A aplicação de direito que gere infinidade de conflitos, há de haver algo errado".

Decoro

Cena incomum no Tribunal: o advogado de um comprador, na causa relacionada à corretagem, encerrou cerca de cinco minutos mais cedo a sustentação oral. Motivo: o causídico, por diversas vezes, foi enfático em demasia ao defender a tese, valendo-se de termos chulos e palavras nada adequadas num colóquio, muito menos numa Corte Superior ("pqp" foi uma delas).

O ministro Raul Araujo, presidente, sugeriu educadamente o encerramento, no entanto, o adogado ia continuar. Neste momento, o ministro Cueva o interrompe: "O sr. pode conter seu vocabulário, por favor ? O sr. está numa Corte de Justiça, um Tribunal Superior, o sr. tem que observar certas regras de urbanidade e decoro. O sr. não pode usar palavrões aqui, por exemplo."

Validade da comissão de corretagem

O ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores".

Assim, concluiu que, em principio, "é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência."

Informação clara e prévia

San severino destacou, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

"O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem."

De acordo com o ministro, a grande reclamação dos consumidores é a omissão da prestação dessa informação. "Alega-se que somente após celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem." Na conclusão do relator, tal estratégia contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).

Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:

"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem."

Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria téc nico-imobiliária), o ministro Sanseverino entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado."

O relator também destacou que tal serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

STJ reconhece validade de taxa de corretagem em compra de imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu nesta quarta-feira a validade de cláusula contratual de comissão de corretagem na venda de imóveis e apenas condicionou que a previsão desse encargo seja informada previamente ao consumidor.

Porém, em relação à taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati), o colegiado entendeu que a cobrança é abusiva, conforme informações divulgadas pelo STJ.

A taxa Sati é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8 por cento sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor, sendo destinada aos advogados da construtora por elaboração dos contratos e serviços correlatos.

Segundo o STJ, enquanto as incorporadoras sustentavam que os encargos representam contraprestação por serviços oferecidos aos compradores, as entidades de defesa dos consumidores defendiam que a cobrança é abusiva, uma vez que corretores e advogados trabalham em prol de interesses das incorporadoras.

“A Segunda Seção definiu ainda que o prazo prescricional para ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças é de três anos”, disse o STJ. Novos recursos ao STJ não serão admitidos quando sustentarem posição contrária ao entendimento definido nesta quarta-feira.

Para analistas do Itaú BBA, a decisão foi favorável para as incorporadoras, uma vez que apenas a taxa Sati foi considerada abusiva e não poderá ser mais cobrada daqui para frente, conforme nota enviada a clientes logo após a decisão.

(Por Paula Arend Laier)

Fonte: Reuters

Pior momento do setor imobiliário pode estar perto do fim

Os corretores de imóveis foram obrigados a se acostumar com um novo tipo de cliente no último ano: o que pesquisa muito, faz dezenas de perguntas, negocia preço, dá uma baita impressão de que vai comprar — mas desiste na última hora.

Em meio àquela que deve ser a pior recessão no Brasil desde a década de 30, é essa a rotina nas imobiliárias e nos raros estandes de vendas de apartamentos novos espalhados pelo país.

Executivos do setor dizem que o mercado está praticamente parado há mais de um ano — poucas incorporadoras constroem, poucos clientes compram e só quem realmente precisa de dinheiro decide vender com desconto —, o que explica a queda nos preços em muitas cidades.

De acordo com a mais completa pesquisa imobiliária do país, feita pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e publicada com exclusividade por EXAME, o preço dos imóveis subiu, em média, apenas 1,8% em 2015, enquanto a inflação ficou em quase 11%. Foi o primeiro ano de queda real dos preços desde 2009, quando a pesquisa começou a ser feita.

A Fipe analisou 159 cidades e em apenas seis houve valorização em termos reais. Em sete delas a queda foi nominal — caso de Niterói, no Rio de Janeiro, e de Guarulhos, em São Paulo. É improvável que o mercado imobiliário saia da paralisia antes de a economia melhorar.

Mas alguns números indicam que o setor pode estar perto do fundo do poço — e que os preços podem voltar a subir, ainda que timidamente, em 2017. Para quem tem dinheiro e coragem, talvez seja a hora de comprar. O principal motivo da situação ruim no mercado imobiliário é a fuga dos compradores.

O cenário econômico é o fator principal (o medo de perder o emprego, a falta de perspectiva de aumento na renda), mas não o único. Com os juros elevados, é vantajoso deixar o dinheiro no banco, rendendo 15% ao ano em investimentos de renda fixa. Mas quem quer comprar está com mais dificuldade para conseguir financiamento.

Os bancos estão emprestando menos, o que fez diminuir o saldo do crédito imobiliário em 54% no último ano. Além disso, os juros estão maiores: a taxa média passou de 7,6%, em 2013, para 10,7% ao ano agora, segundo o Banco Central. Essa alta dos juros está provocando estragos.

De acordo com o banco JP Morgan, o pagamento das prestações de um financiamento imobiliário corresponde, em média, a 25% da renda dos brasileiros hoje; em 2010, o percentual estava em torno de 15%. Quem não tem como arcar com o aumento do custo do crédito deve procurar um imóvel mais barato — ou negociar um bom desconto.

Um cálculo feito pelo professor Michael Viriato, da escola de negócios Insper, mostra que, para compensar a alta dos juros, os consumidores precisam comprar imóveis que custem cerca de 15% menos do que custavam em 2012. A conta considera um financiamento de dez anos com 30% de entrada. Para quem pretende financiar a compra por 20 anos, o desconto precisa ser maior, de 20%.

Mas, para chegar a esse patamar, seria preciso que o preço médio no país caísse mais 25%. Ou seja, para quem depende de crédito, os imóveis não ficaram tão baratos assim. Além de haver menos demanda do que no passado, a oferta de imóveis é grande, e isso está contendo a alta dos preços na maioria das cidades.

As incorporadoras ainda estão entregando os empreendimentos lançados nos anos de euforia, e parte dos clientes está devolvendo os imóveis porque descobriu que não poderá pagá-los. Há milhares de imóveis encalhados. “As empresas estão empenhadas em reduzir os estoques, e os clientes buscam oportunidades nesse desequilíbrio”, diz Rodrigo Martins, presidente da incorporadora Rossi.

Diante desse cenário, os analistas esperam que os preços caiam em torno de 5%, em termos nominais, neste ano. Depois disso, é possível que os preços parem de cair, pelo menos de forma generalizada.

Uma razão para isso é específica do mercado imobiliário: a oferta de casas e apartamentos tende a diminuir, porque as incorporadoras estão construindo muito menos do que no passado e ajustando a oferta à demanda. O total de lançamentos em 2015 ficou 50% abaixo do patamar de 2011, e a expectativa é de uma nova redução de cerca de 40% neste ano.

O número de imóveis vendidos já é maior do que o de lançamentos, e isso está reduzindo, ainda que lentamente, o estoque de unidades não vendidas — o total caiu de quase 116 000 no início de 2014 para 111 300 agora. Além disso, a maioria dos economistas espera que a recessão termine neste ano e que o PIB cresça em 2017, o que ajudará a estabilizar os preços.

“A demanda deve superar a oferta, mas, para que isso ocorra de forma sustentada, a economia tem de se recuperar de verdade”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe responsável pelo levantamento publicado com exclusividade por EXAME. 

O impacto do impeachment

Um possível impeachment da presidente Dilma Rousseff pode beneficiar esse mercado, como está acontecendo com a bolsa e o câmbio? Pode, mas os efeitos devem ser percebidos de forma bem mais lenta no setor imobiliário do que no mercado financeiro. A bolsa e o câmbio reagem quase instantaneamente à mudança de humor na economia.

Como a troca de governo é vista como uma chance de melhorar o país, as ações estão valorizando, e a cotação do dólar está caindo desde que aumentou a probabilidade do impeachment. Só decide comprar um imóvel quem tem algum grau de confiança no futuro, mas isso não é suficiente para fazer o mercado imobiliário deslanchar.

A retomada depende, principalmente, de dois fatores concretos: renda e crédito — que foram os responsáveis pela euforia da última década. Entre 2004 e 2014, o rendimento médio dos brasileiros aumentou 43%, e a taxa de desemprego caiu em 2014 para 4,8%, o patamar mais baixo da história.

Em 2004, mudanças regulatórias deram mais segurança jurídica aos bancos, que passaram a financiar imóveis como nunca. Em dez anos, o volume de crédito cresceu 50 vezes. Com isso, os preços dispararam. De 2009 — quando EXAME publicou sua primeira pesquisa imobiliária — a 2014, subiram quase 160% — mas, dependendo do bairro, os valores triplicaram.

A expectativa de ganhar dinheiro comprando e vendendo atraiu uma série de investidores novatos. O oba-oba era tamanho que os clientes corriam para reservar o direito de comprar casas e apartamentos que seriam lançados. Algumas incorporadoras chegaram a limitar o número de unidades que podiam ser adquiridas pelo mesmo cliente.

Dificilmente essas cenas se repetirão — muito menos no curto prazo. Os bancos só voltarão a emprestar se o risco de calotes diminuir. Ainda que a inadimplência do crédito imobiliário tenha se mantido estável, em torno de 2%, os atrasos nos pagamentos subiram quase 20% desde janeiro de 2015, para 8,6%.

Para a agência de classificação de riscos Moody’s, a tendência é que esses índices piorem, uma vez que “uma parcela considerável” dos financiamentos foi concedida numa época de crescimento econômico a consumidores que os bancos mal conheciam — e que podem enfrentar dificuldades financeiras na atual recessão. Além disso, o mercado está mais maduro após a “década de ouro”.

Os preços estão mais altos — o que limita o potencial de novas valorizações — e os investidores estão bem mais receosos. Quem comprou no auge da euforia e não conseguiu vender rapidamente ficou com um mico na mão — e perdeu a chance de aproveitar os juros altos para conseguir rendimentos elevados, com baixo risco, na renda fixa. Comprar para alugar também se mostrou um mau negócio.

A rentabilidade anual média obtida com a locação está em 4,6% do valor do imóvel, enquanto títulos do governo pagam 6% acima da inflação. “Proprietários que não estão conseguindo vender seus imóveis decidem alugá-los, e isso está aumentando a oferta e derrubando os preços de locação. Para os inquilinos, tem sido mais fácil negociar”, diz Silvio Almeida, presidente da corretora BR Brokers.

Se a economia se recuperar, outros fatores poderão levar a uma alta moderada do preço dos imóveis nos próximos anos. Um deles é demográfico. Estimativas indicam que, a cada ano, 1,5 milhão de famílias serão formadas no país até 2030 — o que significa uma demanda constante por imóveis. Outro fator é o déficit habitacional, que é de 5,8 milhões de moradias, segundo o IBGE.

Cerca de 70% desse déficit está concentrado em famílias de baixa renda, mas também faltam imóveis para consumidores mais ricos. “Parte dessa demanda está reprimida por causa da recessão, mas deve voltar num cenário de melhora da economia, da confiança e do crédito”, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associação que reú­ne as principais incorporadoras do país.

Para quem está na fase de pesquisa de preços para comprar ou vender, o levantamento da Fipe pode servir de referência. Nas próximas 74 páginas, estão publicados os preços médios em mais de 4 000 bairros.

Só uma coisa não muda nunca: imóveis nos bairros centrais têm desvalorizado menos do que os localizados em regiões mais afastadas. Leblon e Ipanema, no Rio de Janeiro, por exemplo, são os bairros mais caros do país há anos. Ali, apesar da crise, o preço médio do metro quadrado continua acima dos 20 000 reais.

Saiba como fazer financiamento de terreno

Para quem vai começar a construção da casa do zero, o primeiro passo é comprar um terreno e existem linhas de crédito para isso

Fonte: ZAP em Casa

Na hora de comprar o imóvel, a opção mais comum é adquirir uma casa ou apartamento que já estão prontos ou em construção. Porém, há quem prefira começar o projeto dos sonhos do zero. Primeiro para deixar a casa exatamente do jeito que planejou. Segundo porque, com dedicação de tempo e paciência, pode sair mais em conta para o bolso. O primeiro passo é comprar um lote. Para isso, é possível entrar em um financiamento de terreno.

Na Caixa Econômica Federal, na modalidade Carta de Crédito SBPE, é possível financiar terrenos com valor a partir de R$ 200 mil e o valor mínimo de financiamento é de R$ 100 mil, o equivalente a 50% do preço. O prazo para pagar é de 18 anos ou 216 meses. As parcelas não poderão ultrapassar o limite de 30% da renda familiar.

Parcela para pagar financiamento não pode ultrapassar 30% da renda (Foto: Shutterstock)

Em uma simulação no site da Caixa, para um imóvel de R$ 200 mil na cidade de São Paulo e a renda de R$ 6 mil, o prazo máximo de financiamento é de 216 meses e a cota máxima de financiamento é de 60%. O valor da entrada é de R$ 80 mil e o preço a ser financiado é de R$ 120 mil. Os juros nominais são de 10,93% ao ano mais TR, enquanto os juros efetivos são de 11,50% ao ano mais TR. A primeira prestação será de R$ 1.689,29 e a última, de R$ 585,61.

Se o valor do imóvel for menor que R$ 200 mil, existe outra modalidade de financiamento, que é o Crédito Imóvel Próprio. Nesta linha, o pagamento pode ser feito em 240 meses. O valor contratado é depositado em conta corrente aberta na Caixa e não há destinação específica. Neste caso, o cliente que tiver um imóvel quitado ou financiado pelo banco poderá financiar até 60% do preço do seu imóvel e os percentuais de financiamento permitidos variam de acordo com o tipo de imóvel, que pode ser residencial, comercial, rural ou terreno. Para os que contam com um imóvel financiado na Caixa, o saldo residual não pode ser superior a 30% do valor do novo empréstimo.

Há ainda uma terceira possibilidade, esta para quem deseja financiar não apenas a compra do terreno, como também a construção. Neste tipo de contratação, o cliente precisa ter o projeto arquitetônico do imóvel, desenvolvido por um arquiteto ou engenheiro. A partir dele, será desenvolvido o cronograma da obra, que vai auxiliar o acompanhamento e liberação das etapas seguintes. Neste caso, o valor do financiamento é liberado de acordo com a evolução das etapas do cronograma previamente elaborado.

As taxas de juros são diferentes em relação às taxas para a compra da casa que já está pronta. Em geral, elas são um pouco mais altas. Numa mesma simulação, mas para a aquisição de um imóvel novo de R$ 200 mil na cidade de São Paulo com renda de R$ 6 mil, os juros nominais são de 8,16% ao ano mais TR e os efetivos são de 8,47% ao ano mais TR. Mesmo que a diferença não seja tão grande, é preciso levar em consideração que em um financiamento longo, ao final, esse montante pode fazer a diferença.

Além do terreno, é possível também financiar a construção da casa (Foto: Shutterstock)

Outras características do financiamento de um terreno é que ele deve estar localizado em área urbana ou em lugares com infraestrutura e que não existe um valor máximo para este tipo de financiamento, já que o montante será calculado com base na capacidade de pagamento. “Para conseguir o financiamento, é preciso atender a todos os requisitos do banco e um deles é que seja um terreno de fato e de direito, não pode ser um pedaço de terra, tem que estar com a documentação regularizada. Para saber se está tudo certo com o terreno, é possível pegar a certidão de propriedade no cartório”, explicou Elísio Cruz Júnior, presidente do Sindicato de Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

Ainda é comum que a aprovação do financiamento aconteça de forma mais rápida e eficaz. Para conseguir a liberação do financiamento de um imóvel pronto, ele precisa passar por uma vistoria e estar em condições para servir como garantia do financiamento. Já o terreno não tem muito o que analisar, já que ainda não há construção. Ou seja, precisa que a documentação esteja em ordem.

Alternativa

Porém, antes de assinar o contrato de financiamento com o banco, pesquise se a própria construtora não disponibiliza algum tipo de financiamento do terreno. Essa forma de pagamento pode ser mais vantajosa e pesar menos no bolso. “Às vezes é preciso avaliar a forma de financiamento diretamente com a construtora. Muitas vezes é possível comprar um lote em até 60 parcelas mensais fixas ou em 120 meses com o valor sendo corrigido pelo IGP-M, o que torna mais barato porque o financiamento no banco vai ter a taxa de juros mais alta”, ressaltou Elísio.

Veja abaixo uma simulação de financiamento de terreno:

Arte: Noelly Capovilla

Novas regras para o setor imobiliário começam a valer em 60 dias

Em 60 dias, um termo de compromisso deve estabelecer critérios explícitos de compra e venda de imóveis para evitar práticas abusivas

Em aproximadamente 60 dias, representantes do segmento imobiliário e das associações ligadas ao direito do consumidor devem assinar a versão final do ‘Termo de Compromisso Nacional para adoção de novas praticas contratuais do mercado imobiliário’. Trata-se de um conjunto de regras que visam oferecer segurança jurídica ao mercado em todo o País e evitar práticas abusivas previstas em cláusulas nos contratos de compra e venda de imóveis.

O prazo foi estabelecido em reunião realizada na última sexta-feira, 3, na sede da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), em Brasília. De acordo com o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária do Sindicato das Indústrias da Construção Civil (Sinduscon-AM), Marco Bolognese, que estava presente no encontro, entre os principais objetivos do pacto está a definição de medidas visando reduzir o número de processos judiciais envolvendo conflitos entre consumidores e incorporadoras. Outra intenção é tornar menos traumático o processo de distrato (desistência por parte do comprador) que, em função da crise tem registrado crescimento expressivo. De acordo com os números do setor, 50 mil distratos foram registrados em 2015 em todo o País. E em Manaus não é diferente. Conforme os dados mais recentes da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas (Ademi). Apenas no mês de março, 95 contratos foram desfeitos por impossibilidade de pagamento. O número representa 30,6% do total de unidades comercializadas no mesmo mês (310 imóveis).

Às claras

A ausência das regras, diz Bolognese, faz com que o consumidor não saiba exatamente seus direitos e deveres na hora de comprar o imóvel. “Ele só descobre na hora de desfazer o contrato se for necessário. Hoje, a prática é de que se devolva no máximo 70% do que o cliente pagou, ficando 30% para cobrir custos administrativos da incorporadora. Mas sem critérios firmes, cada empresa acaba estabelecendo suas próprias medidas, que nem sempre agradam o cliente”, avaliou.

Embora só sejam divulgadas após a assinatura do convênio, algumas das correções que devem constar no termo de compromisso são as opções que o cliente saberá de antemão que terá no caso de decidir desfazer o contrato, se terá ou não que pagar comissão aos corretores de imóveis e demais detalhes sobre pagamentos de taxas e multas. “As regras serão unificadas e válidas em todo o território nacional para facilitar a negociação e evitar ainda mais ações judiciais”, reforçou.

Segundo ele, a falta de garantias contratuais sobre procedimentos como o distrato já renderam ao setor, um aumento de aproximadamente 300% no número de ações judiciais entre 2014 e 2016. “Ter regras claras ajuda muito tanto para os clientes quanto para as incorporadoras, uma vez que se o consumidor precisar ajuizar uma ação, tudo ‘fica parado’, não sendo vantajoso para ninguém”, salientou.

Critérios

No termo de compromisso, o cliente terá, entre outras definições, duas opções para reaver o dinheiro em caso de distrato. Pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do valor já quitado, ou perder o valor do sinal, acrescido de mais 20% sobre o que foi desembolsado.

Fonte: A Critica

Imóvel novo? Veja se vale esperar o desfecho do impeachment

Dúvidas: apesar das desconfianças, adiar a compra da casa própria pode não ser um bom negócio

Algumas pessoas têm adiado o sonho de comprar a casa própria na expectativa de que a renda irá melhorar se houver impeachment ou que os preços podem cair se a presidente Dilma Rousseff continuar. Mas, se você tem dinheiro guardado para pagar o financiamento, essa não é a melhor estratégia. Comprar o imóvel o quanto antes pode ser mais inteligente.

Uma pesquisa nacional, feita pelo portal imobiliário Viva Real na semana seguinte à aprovação do processo de impeachment na Câmara dos Deputados, mostrou que 45% dos consumidores que procuram imóveis tiveram sua decisão influenciada pela atual situação política. Entre eles, 63% decidiram empurrar a compra mais para frente.

“Era esperado que a resposta fosse essa, porque as pessoas se sentem desprotegidas”, explica Lucas Vargas, CEO do Viva Real. Mas adiar o fechamento do negócio pode ser uma furada, já que, com a demanda em baixa, basta um pouco de paciência para conseguir preços e condições melhores.

“Esse cenário de incertezas não vai mudar imediatamente e, no longo prazo, quando a economia se recuperar, os preços subirão muito”, projeta Vargas.

Preços dos imóveis estão em queda real

O preço dos imóveis subiu apenas 0,53% nos últimos 12 meses até março, segundo o Índice Fipe Zap, que mostra a variação nos valores médios do metro quadrado de 20 cidades brasileiras. O aumento ficou muito abaixo da inflação medida pelo IPCA, que foi de 9,5% no período, de acordo com o Banco Central. Ou seja, descontando a inflação, houve queda real dos preços de 8,10%.

“O poder de barganha está na mão do comprador e ele deve usar isso a seu favor”, sugere o economista Bruno Oliva, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Ele explica que o preço dos imóveis só deve voltar a subir com força em 2018 ou depois, quando o desemprego cair e a renda voltar a subir. “Diferentemente do mercado financeiro, o mercado imobiliário é como um transatlântico. É lento, demora para mudar de rumo”, diz Oliva.

Antes do impeachment, compradores estão em vantagem

O especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata, fundador do Canal do Crédito, diz que o mercado imobiliário é como um cabo de guerra entre compradores e vendedores, e que a incertezas sobre o impeachment favorecem quem está na ponta da demanda. “Ao oferecer um valor mais baixo, o vendedor tende a aceitar a proposta. Ele não sabe o que vai acontecer depois que o processo de impeachment acabar e tem receio de que o comprador desista”, afirma Prata.

Se houver ou não impeachment, esse cenário do mercado imobiliário deve se manter. No entanto, na opinião de Prata, se o vice-presidente Michel Temer assumir o governo, a confiança dos consumidores será retomada em pouco tempo, o que tende a acelerar a compra de imóveis e, consequentemente, o aumento dos preços.

Essa também é a expectativa de Flavio Mary, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). “Acreditamos que uma mudança no governo trará um novo ritmo de confiança e o mercado imobiliário tende a se recuperar”, diz. Por outro lado, a melhora na economia significa valorização dos preços. “Quem comprar antes leva vantagem”, acredita.

Não desista por causa das taxas de juros altas

Mesmo se houver impeachment, as taxas de juros para financiar imóveis devem permanecer altas por, no mínimo, alguns meses, segundo a expectativa dos especialistas. Desde o ano passado, as recorrentes elevações nos juros do crédito imobiliário são resultado do aumento dos saques da poupança, principal fonte de recursos dos bancos para o financiamento de construções e compras de imóveis.

No entanto, não há motivos para se assustar demais com os juros. “Não faz sentido se prender às taxas no longo prazo se os valores baixos dos imóveis compensam os juros altos”, avalia Vargas, do Viva Real. Ele recomenda dar entradas maiores, se for possível, para amenizar o impacto dos juros elevados.

Para Oliva, da Fipe, só quem compra o imóvel para investir deve esperar as taxas de juros baixarem. Se a intenção for comprar o imóvel para moradia e você encontrou uma casa com preço bom, vá em frente. “Mais adiante, dá para fazer a portabilidade. Se os juros caírem, é só transferir o financiamento para um banco que pratique taxas menores ou negociar com o mesmo banco”, sugere Oliva.

O economista lembra que, neste momento de aumento na taxa de desemprego, só quem tem alguma reserva financeira deve entrar no financiamento. Se houver algum risco de demissão, que possa levá-lo a desonrar o pagamento das prestações, é melhor esperar.