Fazer consórcio de imóveis para investir vale a pena?

 Fazer consórcio de imóveis para investir vale a pena? 

O consórcio de imóveis é um dos meios procurados pelos brasileiros que querem realizar o sonho de adquirir uma casa, reformar um imóvel ou comprar um terreno para construir. Isto porque, das alternativas disponíveis no mercado, esta é a que não cobra juros, apenas algumas taxas são embutidas no preço mensal do plano.

Isso se dá em razão da modalidade ser feita por um grupo de pessoas que possui interesse em adquirir um bem, mas que não dispõem de recurso financeiro para isso. Então o grupo se reúne para contribuir mensalmente com parcelas de valores iguais que totalizam a compra de uma unidade à vista por mês.

Para identificar quem ficará com o imóvel da vez, são realizados sorteios entre os participantes. Quem organiza e gerencia os grupos é uma empresa administradora de consórcios, que faz assembleias mensais para sortear quem será o beneficiário.

Juros

É recorrente ouvir dizer que o consórcio de imóveis é a melhor alternativa para adquirir um patrimônio, pois não apresenta juros, por ser uma espécie de poupança coletiva. Acontece que mesmo não sendo reconhecidos como juros, há sim algumas taxas embutidas no preço mensal do consórcio de imóveis.

A Taxa de Administração (TA), que é um valor pago à administradora pelos serviços de formação e gestão do grupo de consorciados, e o Fundo de Reserva (FR), sistema que protege o funcionamento do consórcio mesmo em circunstâncias adversas – como inadimplência – são exemplos disso.

Essas taxas são relativamente mais baixas se comparadas às demais alternativas disponíveis no mercado para adquirir um imóvel, como o financiamento. O profissional Ricardo Paulo, economista e especialista em gestão financeira e imobiliária, afirma: “Com certeza é um investimento excepcional. A grande vantagem da modalidade é que você pode escolher o tipo de imóvel que deseja morar ou simplesmente investir com calma, com tempo para a aquisição, além de poder avaliar o valor da parcela que cabe em seu orçamento e programar um lance de acordo com suas possibilidades.”

O especialista ainda ressalta a possibilidade de o participante ser simplesmente sorteado, sem apresentar um valor para o lance. “O mais importante é que não existem juros embutidos, você paga uma taxa de administração, que normalmente é bem menor do que as taxas cobradas pelos financiamentos de imóveis. E você é quem escolhe o imóvel e pode barganhar preços.”

Investimento

Na opinião de Marlon Glaciano, consultor de planejamento financeiro, o consórcio não é a melhor maneira de aplicação. “Não vale a pena se o objetivo for investir. O consórcio não deve ser considerado investimento, pois não gera rendimento. O custo de cada cota de consórcio sempre tem o acréscimo da taxa de administração, cerca de 18%, que representa um custo adicional, não gerando margem para lucro.” 

Ou seja, o interessado adere a um plano e, ao ser contemplado, compra um imóvel e o coloca para alugar. Com o valor do aluguel, amortiza o saldo devedor para quitar as parcelas restantes e assim poder repetir a operação, formando uma carteira de imóveis.

Como contratar

Para contratar um plano, primeiro você deve escolher qual instituição fará a administração. O especialista Marlon Glaciano lembra que é importante verificar se ela está regularizada junto ao Banco Central.

Em seguida, basta informar a intenção do valor da carta de consórcio, fornecer dados e documentações requeridas, passar pela fase de análise cadastral e assinar o contrato.

Precauções

Os especialistas recomendam que alguns cuidados sejam tomados antes de adentrar em um consórcio de imóveis. De acordo com o economista Ricardo Paulo, é importante fazer uma pesquisa prévia, por meio da internet ou com um corretor de confiança.

“As próprias instituições bancárias têm hoje sua carteira de consórcio, mas o bom mesmo é procurar uma boa empresa de consórcios que tenha muito tempo no mercado, avaliar e comparar preços para ver qual é o mais vantajoso, quais as melhores condições e o que cabe no seu bolso”, esclarece Paulo.

Já o consultor e planejador financeiro Marlon Glaciano busca alertar quanto ao valor do imóvel, bem como as condições que você deve dispor para cumprir com tal compromisso: “Avalie bem o custo do bem para que a carta tenha valor suficiente para a aquisição, evitando problemas financeiros futuros. Outro ponto importante é ter certeza que poderá honrar com o pagamento das parcelas, pois caso precise da devolução do dinheiro, será necessário esperar até o final do período do consórcio ou contar com a sorte para ser um dos sorteados na cota de devolução”, conclui.

Quanto vale meu apartamento? veja como calcular o potencial de venda do seu imóvel

 

Quanto vale meu apartamento? veja como calcular o potencial de venda do seu imóvel

Caso você esteja pensando em vender seu imóvel, o primeiro passo é entender o valor dele no mercado. Diante de diversas alternativas para avaliar o preço médio de seu patrimônio, há quatro que são as mais eficientes. Veja a seguir.

Corretor de imóveis

O corretor de imóveis é o profissional responsável por definir o valor de um apartamento. Se o local a ser vendido for anunciado por intermédio de uma imobiliária, esse serviço de avaliação e precificação é gratuito. Caso contrário, é preciso pagar por isso.

No site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo há uma lista com o custo dos honorários. A lista informa, por exemplo, que em caso de venda de um imóvel urbano residencial, a comissão deve ser de 6% a 8%. No caso de apenas a avaliação de mercado, costuma-se cobrar 1% do valor do imóvel.

Normalmente, essa avaliação é feita verbalmente, mas é possível dispor de uma avaliação documentada, conhecida como “Parecer técnico de avaliação mercadológica”, em que você conta com informações específicas sobre como aquele preço foi estabelecido.

Engenheiros e arquitetos também podem ser responsáveis em estabelecer o valor de um imóvel ou elaborar pareceres técnicos, mas sempre em conjunto com um corretor, visto que ele está envolvido com o mercado imobiliário.

Calculadora online

Há sites como o Calculadora Robô e o Urbe.Me que fazem uso da inteligência artificial para estimar o valor dos imóveis. A ferramenta considera características de outras moradias da mesma região e, a partir disso, indica qual seria o preço mais assertivo para o seu imóvel.

Funciona assim: você informa a área total do bem, a quantidade de dormitórios e se há suítes, o número de banheiros e a localização. O sistema faz a comparação com outros imóveis parecidos que estão à venda na mesma região ou nas proximidades, e, a partir disso, apresenta um valor.

Trata-se de um índice apenas estimativo, afinal não leva em consideração características específicas relevantes do imóvel – que são fundamentais no processo de venda.

Comparativos pela internet

Pesquisar valores de apartamentos similares à venda também é uma forma de descobrir o valor médio de sua propriedade – e ajuda a confirmar se o valor estabelecido pelas outras fontes, como pela imobiliária, de fato corresponde aos parâmetros da região.

A melhor referência é aquela que está no mesmo prédio que o seu, mas caso não haja nenhum à venda, procure nas proximidades. Converse com vizinhos, porteiros, zeladores ou mesmo pesquise na internet para encontrá-los.

Lucro obtido

É possível avaliar a taxa de retorno de seu investimento dividindo o capital inicial investido pelo lucro líquido a ser gerado pelo apartamento. Este rendimento pode equivaler ao aluguel da unidade ou de uma futura venda.

No caso de aluguel, a taxa de retorno é obtida dividindo o preço recebido pela locação pelo capital inicialmente investido. No caso de venda, o cálculo da taxa de retorno precisa ser realizado dividindo o custo obtido pela comercialização das unidades pelo valor que investiu inicialmente.

Mesmo com a Covid19, vendas de imóveis de alto luxo crescem 84%

Mesmo com a retração econômica imposta pela Covid-19, tanto as vendas quanto os lançamentos de alto luxo se mantiveram inabaláveis diante da crise. No período do levantamento do Sinduscon foram comercializadas 397 unidades, ante 216 nos oito primeiros meses de 2019. Já os lançamentos de imóveis nesse padrão saltaram de 159 para 223. 

Os imóveis têm valores acima de R$ 1 milhão, mas podem superar R$ 9 milhões, sem o acabamento interno.

As vendas desse tipo de imóvel, conhecido também como "luxo mais", chegaram a R$ 120 milhões na PHV Engenharia no período de janeiro a agosto deste ano, segundo o diretor Marcos Paulo. De acordo com ele, o volume foi três vezes superior a igual período do ano passado. "Acho que foi o próprio reflexo da crise, com as pessoas buscando mais conforto e segurança, que garantiu essa aceleração. Estamos vivendo um momento inexplicavelmente muito bom, principalmente se comparado aos últimos anos, que vinha de uma paradeiro total", disse.

Na EPO Engenharia, as vendas também já superaram em 40% a previsão inicial para este ano. Em 2020, foram cinco lançamentos, sendo quatro residenciais de luxo e alto luxo e mais um imóvel comercial. "Nós podemos atribuir esse bom desempenho

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Um gesto do Presidente Bolsonaro que fez a diferença.

Fundos imobiliários podem suspender pagamentos de dividendos em meio à pandemia?

Especialistas explicam que suspensão é aceitável, desde que mantido o pagamento de 95% do lucro a cada seis meses

Lilian Sobral

SÃO PAULO – Governadores de vários estados brasileiros vêm tomando a dianteira no combate à pandemia da Covid-19 nas últimas semanas e usando decretos e recursos legais para diminuir a circulação de pessoas nas ruas. Em meio a essas decisões, uma das medidas que vem sendo difundida é o fechamento de todo comércio considerado não essencial.

Entra nessa lista a maioria das lojas de shopping centers. Se de um lado a medida é eficiente para reduzir as taxas de contágio pelo coronavírus, por outro, tem impacto direto no bolso dos lojistas, que já tentam renegociar aluguéis para preservar seus negócios durante o período de quarentena.

Nesse contexto, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) que têm shoppings centers em seus portfólios são os mais suscetíveis aos impactos econômicos da epidemia, neste primeiro momento. Alguns deles, como Shopping Pátio Higienópolis, XP Malls e Grand Plaza Shopping, já suspenderam a distribuição de rendimentos mensais.

Esse movimento pode gerar dúvidas – e preocupações – nos cotistas. Especialmente investidores pessoa física, que aproveitaram a recente popularização dos FIIs para diversificar portfólios, vendo na distribuição recorrente de proventos isentos de impostos um dos principais atrativos da categoria. Afinal, um fundo imobiliário pode suspender o pagamento periódico de dividendos?

 É preciso entender primeiro que a distribuição de proventos se baseia nos rendimentos de um fundo imobiliário. Desta forma, o imóvel precisa ter renda, que é passível de cair em momentos de crise como este, para atender aos anseios dos cotistas.

Em segundo lugar, é importante lembrar que a lei que rege as regras do setor determina a distribuição de dividendos semestrais. “Criou-se uma praxe na indústria de que a distribuição seja mensal. Mas isso é uma antecipação não obrigatória do pagamento semestral. Então, por cautela, gestores podem nesse momento adotar a postura de suspender esse adiantamento”, diz o professor.

Uma vez que se mantenha dentro do que determina a lei (distribuição semestral de 95% dos resultados do semestre), o fundo tem o direito de adotar a suspensão. Os especialistas consultados para essa matéria consideram, inclusive, uma ferramenta prudente para alguns casos, dependendo da situação financeira e de caixa de cada fundo.

“Apenas passados seis meses, se houver a necessidade do fundo de reter mais do que 5% do lucro caixa e distribuir menos do que o mínimo determinado por lei, é necessário reunir uma assembleia para deliberar sobre o assunto”,

Adaptações em tempos de crise

Gestores de FIIs contam com outras ferramentas para diminuir os impactos dessa crise, que podem preservar ao menos parte dos dividendos semestrais.

Já há alguns fundos, inclusive de shoppings, se movimentando para fazer captações via oferta de esforços restritos, para investidores profissionais. “São colocações para poucos investidores, que em geral já estão próximos da administração dos fundos, e têm liquidez e caixa para aplicar em ofertas como essas”, explica.

E existem outras formas de preservar o caixa às quais gestores já estão recorrendo para minimizar os efeitos nos dividendos. “Uma das primeiras ações que temos visto na indústria é a busca pela redução do custo condominial”, Diminuir os custos de operação e manutenção dos imóveis abre espaço para contas mais equilibradas quando for necessário renegociar aluguéis.

No caso do fundo Vinci Shopping Centers FII,  a diversificação geográfica do portfólio e a posição de caixa confortável permitiram a manutenção da distribuição de provento mensal nesse momento. A política para o mês de março, contudo, foi alterada para garantir alguma rentabilidade aos investidores.

O fundo vai distribuir o equivalente ao resultado da aplicação financeira da cota patrimonial do fundo pelo Certificado de Depósito Interbancário (CDI), líquido de impostos para pessoas físicas.

O valor dos rendimentos deve se situar na faixa de R$ 0,28 a R$ 0,30 por cota e será anunciado nesta terça-feira (31). a parcela de rendimentos pagos ao fim do primeiro semestre de 2020 respeitará a distribuição mínima de 95% dos resultados no período.

O foco na gestão de fundos agora é exatamente minimizar possíveis reduções de dividendos, e também cita a diminuição do custo condominial como uma das primeiras ações para proteger os FIIs de shoppings.

As renegociações de aluguel podem seguir diversos formatos. “Uma negociação não significa, necessariamente, um abono total do aluguel. Pode ser apenas uma postergação”,

As avaliações são feitas caso a caso. Mas isso significa que, num momento de estabilização, alguns contratos renegociados poderiam incluir até pagamento retroativo de eventuais descontos, e não uma isenção total.

Independentemente da posição que cada fundo vai assumir,  que é o de comunicar ao mercado sobre as negociações e possibilidades antes mesmo de as decisões serem tomadas de fato.

“Informação gera valor. Um fundo que divulga a situação do caixa, do ativo e os movimentos que estão sendo feitos diminui a especulação”, observa.

Teste de resiliência

Os FIIs de shopping centers são os mais suscetíveis aos primeiros efeitos da crise que se aproxima, porém não necessariamente são os únicos.

Lembra, por exemplo, dos fundos que têm hotéis em seus portfólios. Menos populares, eles podem sofrer a forte redução na demanda, causada principalmente pelas restrições de viagens.

“Mas também há setores que estão mais protegidos, até pela própria natureza do contrato”. Nesse sentido, os FIIs de galpões de logística, categoria na qual é comum encontrar os chamados contratos atípicos. “Se por um lado o locador não tem muito espaço para subir preços, por outro, as multas rescisórias são altas nesses contratos, garantindo alguma proteção”, diz Bousquet.

“Os contratos com bancos costumam ser longos, então há uma boa expectativa de que eles continuem pagando dividendos.”