Bolha imobiliária e endividamento: a nova ameaça que vem da China

 Bolha imobiliária e endividamento: a nova ameaça que vem da China

O gigante chinês do setor imobiliário Evergrande está mergulhado cada vez mais em uma crise de superendividamento. E se esse colosso colapsar, outras empresas podem ser varridas do mapa.

Na última quarta-feira, 8, a agência de classificação de risco Fitch rebaixou a nota de crédito da Evergrande e de duas de suas subsidiárias de CCC+ para CC. Isso por causa do risco de inadimplência iminente.

"O rebaixamento reflete nossa visão de que um problema de algum tipo parece provável", escreveram os especialistas da Fitch ao explicar a nova nota de crédito.

"Acreditamos que o risco de crédito é alto com liquidez restrita, queda nas vendas de contratos, pressões de atrasos nos pagamentos a fornecedores e empreiteiros e progresso limitado na venda de ativos."

A Evergrande é o segundo maior grupo de construções da China, mas também é a incorporadora imobiliária mais endividada do mundo.

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Nos últimos dias, as agências de classificação de risco Moody's e até mesmo a chinesa China Chengxin International (CCXI) também haviam rebaixado suas notas de crédito -- e isso aconteceu repetidas vezes desde o começo do ano.

Essas revisões chegam uma semana após um alerta lançado pela própria Evergrande. A segunda maior incorporadora da China alertou sobre os riscos de liquidez e inadimplência caso não consiga retomar a atividade de construção, vender participações e renovar empréstimos.

Essa declaração aumentou a inquietação de investidores nos mercados financeiros chineses e internacionais.

O preço das ações da Evergrande, listadas em Hong Kong, caiu para o menor valor de sua história, o de 2009, quando abriu seu capital. Desde o início do mês, o preço caiu 15%; e desde o começo do ano a queda foi de 76%.

"Esperamos que o caminho de desalavancagem da empresa seja acidentado, o que pode levar a grandes descontos nas vendas de propriedades e possível alienação de ativos", escreveram analistas do Goldman Sachs em um relatório recente.

O risco percebido pelos investidores é que uma eventual falência da Evergrande desencadeie um efeito cascata e isso leve juntos outros grupos imobiliários.

Não por acaso, os preços dos títulos de outras empresas imobiliárias chinesas também caíram significativamente.

Mas o medo é que essa crise possa se tornar um choque também para o sistema bancário chinês. Isso porque a Evergrande tem US$ 104 bilhões de dívida em títulos posicionados no mercado. Cerca de um terço dos US$ 302 bilhões da dívida total.

A Bolsa de Valores de Hong Kong chegou a suspender a negociação de alguns papéis do setor imobiliário por causa da turbulência nos preços.

Embora não haja vencimentos de dívida previstos para este ano, a Fitch estima que a Evergrande terá que pagar juros sobre títulos de US$ 129 milhões em setembro e US$ 850 milhões antes do final do ano.

E em 2022 vão vencer títulos da dívida por US$ 7,4 bilhões.

Em junho, a Evergrande já não tinha honrado o pagamento dos juros, o que acelerou a queda dos preços dos títulos nas Bolsa de Valores.

É possível que a empresa decida suspender o pagamento de juros sobre empréstimos de dois bancos que vencem em alguns dias. A empresa também está lutando para evitar os pagamentos aos fornecedores.

As autoridades governamentais chinesas até agora não se manifestaram. Todavia existe há alguns anos uma preocupação forte em Pequim sobre os riscos do estouro de uma bolha imobiliária no país.

Não por acaso, o megainvestidor americano George Soros classificou há poucos os investimentos da BlackRock no setor imobiliário na China como um “erro trágico” que “vai custar dinheiro” para a maior gestora do mundo.

Por Carlo Cauti*

Fazer consórcio de imóveis para investir vale a pena?

 Fazer consórcio de imóveis para investir vale a pena? 

O consórcio de imóveis é um dos meios procurados pelos brasileiros que querem realizar o sonho de adquirir uma casa, reformar um imóvel ou comprar um terreno para construir. Isto porque, das alternativas disponíveis no mercado, esta é a que não cobra juros, apenas algumas taxas são embutidas no preço mensal do plano.

Isso se dá em razão da modalidade ser feita por um grupo de pessoas que possui interesse em adquirir um bem, mas que não dispõem de recurso financeiro para isso. Então o grupo se reúne para contribuir mensalmente com parcelas de valores iguais que totalizam a compra de uma unidade à vista por mês.

Para identificar quem ficará com o imóvel da vez, são realizados sorteios entre os participantes. Quem organiza e gerencia os grupos é uma empresa administradora de consórcios, que faz assembleias mensais para sortear quem será o beneficiário.

Juros

É recorrente ouvir dizer que o consórcio de imóveis é a melhor alternativa para adquirir um patrimônio, pois não apresenta juros, por ser uma espécie de poupança coletiva. Acontece que mesmo não sendo reconhecidos como juros, há sim algumas taxas embutidas no preço mensal do consórcio de imóveis.

A Taxa de Administração (TA), que é um valor pago à administradora pelos serviços de formação e gestão do grupo de consorciados, e o Fundo de Reserva (FR), sistema que protege o funcionamento do consórcio mesmo em circunstâncias adversas – como inadimplência – são exemplos disso.

Essas taxas são relativamente mais baixas se comparadas às demais alternativas disponíveis no mercado para adquirir um imóvel, como o financiamento. O profissional Ricardo Paulo, economista e especialista em gestão financeira e imobiliária, afirma: “Com certeza é um investimento excepcional. A grande vantagem da modalidade é que você pode escolher o tipo de imóvel que deseja morar ou simplesmente investir com calma, com tempo para a aquisição, além de poder avaliar o valor da parcela que cabe em seu orçamento e programar um lance de acordo com suas possibilidades.”

O especialista ainda ressalta a possibilidade de o participante ser simplesmente sorteado, sem apresentar um valor para o lance. “O mais importante é que não existem juros embutidos, você paga uma taxa de administração, que normalmente é bem menor do que as taxas cobradas pelos financiamentos de imóveis. E você é quem escolhe o imóvel e pode barganhar preços.”

Investimento

Na opinião de Marlon Glaciano, consultor de planejamento financeiro, o consórcio não é a melhor maneira de aplicação. “Não vale a pena se o objetivo for investir. O consórcio não deve ser considerado investimento, pois não gera rendimento. O custo de cada cota de consórcio sempre tem o acréscimo da taxa de administração, cerca de 18%, que representa um custo adicional, não gerando margem para lucro.” 

Ou seja, o interessado adere a um plano e, ao ser contemplado, compra um imóvel e o coloca para alugar. Com o valor do aluguel, amortiza o saldo devedor para quitar as parcelas restantes e assim poder repetir a operação, formando uma carteira de imóveis.

Como contratar

Para contratar um plano, primeiro você deve escolher qual instituição fará a administração. O especialista Marlon Glaciano lembra que é importante verificar se ela está regularizada junto ao Banco Central.

Em seguida, basta informar a intenção do valor da carta de consórcio, fornecer dados e documentações requeridas, passar pela fase de análise cadastral e assinar o contrato.

Precauções

Os especialistas recomendam que alguns cuidados sejam tomados antes de adentrar em um consórcio de imóveis. De acordo com o economista Ricardo Paulo, é importante fazer uma pesquisa prévia, por meio da internet ou com um corretor de confiança.

“As próprias instituições bancárias têm hoje sua carteira de consórcio, mas o bom mesmo é procurar uma boa empresa de consórcios que tenha muito tempo no mercado, avaliar e comparar preços para ver qual é o mais vantajoso, quais as melhores condições e o que cabe no seu bolso”, esclarece Paulo.

Já o consultor e planejador financeiro Marlon Glaciano busca alertar quanto ao valor do imóvel, bem como as condições que você deve dispor para cumprir com tal compromisso: “Avalie bem o custo do bem para que a carta tenha valor suficiente para a aquisição, evitando problemas financeiros futuros. Outro ponto importante é ter certeza que poderá honrar com o pagamento das parcelas, pois caso precise da devolução do dinheiro, será necessário esperar até o final do período do consórcio ou contar com a sorte para ser um dos sorteados na cota de devolução”, conclui.

Quanto vale meu apartamento? veja como calcular o potencial de venda do seu imóvel

 

Quanto vale meu apartamento? veja como calcular o potencial de venda do seu imóvel

Caso você esteja pensando em vender seu imóvel, o primeiro passo é entender o valor dele no mercado. Diante de diversas alternativas para avaliar o preço médio de seu patrimônio, há quatro que são as mais eficientes. Veja a seguir.

Corretor de imóveis

O corretor de imóveis é o profissional responsável por definir o valor de um apartamento. Se o local a ser vendido for anunciado por intermédio de uma imobiliária, esse serviço de avaliação e precificação é gratuito. Caso contrário, é preciso pagar por isso.

No site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo há uma lista com o custo dos honorários. A lista informa, por exemplo, que em caso de venda de um imóvel urbano residencial, a comissão deve ser de 6% a 8%. No caso de apenas a avaliação de mercado, costuma-se cobrar 1% do valor do imóvel.

Normalmente, essa avaliação é feita verbalmente, mas é possível dispor de uma avaliação documentada, conhecida como “Parecer técnico de avaliação mercadológica”, em que você conta com informações específicas sobre como aquele preço foi estabelecido.

Engenheiros e arquitetos também podem ser responsáveis em estabelecer o valor de um imóvel ou elaborar pareceres técnicos, mas sempre em conjunto com um corretor, visto que ele está envolvido com o mercado imobiliário.

Calculadora online

Há sites como o Calculadora Robô e o Urbe.Me que fazem uso da inteligência artificial para estimar o valor dos imóveis. A ferramenta considera características de outras moradias da mesma região e, a partir disso, indica qual seria o preço mais assertivo para o seu imóvel.

Funciona assim: você informa a área total do bem, a quantidade de dormitórios e se há suítes, o número de banheiros e a localização. O sistema faz a comparação com outros imóveis parecidos que estão à venda na mesma região ou nas proximidades, e, a partir disso, apresenta um valor.

Trata-se de um índice apenas estimativo, afinal não leva em consideração características específicas relevantes do imóvel – que são fundamentais no processo de venda.

Comparativos pela internet

Pesquisar valores de apartamentos similares à venda também é uma forma de descobrir o valor médio de sua propriedade – e ajuda a confirmar se o valor estabelecido pelas outras fontes, como pela imobiliária, de fato corresponde aos parâmetros da região.

A melhor referência é aquela que está no mesmo prédio que o seu, mas caso não haja nenhum à venda, procure nas proximidades. Converse com vizinhos, porteiros, zeladores ou mesmo pesquise na internet para encontrá-los.

Lucro obtido

É possível avaliar a taxa de retorno de seu investimento dividindo o capital inicial investido pelo lucro líquido a ser gerado pelo apartamento. Este rendimento pode equivaler ao aluguel da unidade ou de uma futura venda.

No caso de aluguel, a taxa de retorno é obtida dividindo o preço recebido pela locação pelo capital inicialmente investido. No caso de venda, o cálculo da taxa de retorno precisa ser realizado dividindo o custo obtido pela comercialização das unidades pelo valor que investiu inicialmente.

Mesmo com a Covid19, vendas de imóveis de alto luxo crescem 84%

Mesmo com a retração econômica imposta pela Covid-19, tanto as vendas quanto os lançamentos de alto luxo se mantiveram inabaláveis diante da crise. No período do levantamento do Sinduscon foram comercializadas 397 unidades, ante 216 nos oito primeiros meses de 2019. Já os lançamentos de imóveis nesse padrão saltaram de 159 para 223. 

Os imóveis têm valores acima de R$ 1 milhão, mas podem superar R$ 9 milhões, sem o acabamento interno.

As vendas desse tipo de imóvel, conhecido também como "luxo mais", chegaram a R$ 120 milhões na PHV Engenharia no período de janeiro a agosto deste ano, segundo o diretor Marcos Paulo. De acordo com ele, o volume foi três vezes superior a igual período do ano passado. "Acho que foi o próprio reflexo da crise, com as pessoas buscando mais conforto e segurança, que garantiu essa aceleração. Estamos vivendo um momento inexplicavelmente muito bom, principalmente se comparado aos últimos anos, que vinha de uma paradeiro total", disse.

Na EPO Engenharia, as vendas também já superaram em 40% a previsão inicial para este ano. Em 2020, foram cinco lançamentos, sendo quatro residenciais de luxo e alto luxo e mais um imóvel comercial. "Nós podemos atribuir esse bom desempenho

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Um gesto do Presidente Bolsonaro que fez a diferença.