Saiba quais são os seus direitos após a compra de um imóvel

Chaves e documentação nas mãos. Sensação de sonho realizado. É assim que grande parte dos brasileiros se sente ao fechar um imóvel próprio.

Mas mesmo depois da compra, é preciso ficar atento aos direitos e deveres do proprietário. A advogada especialista em direito econômico do Siqueira Castro Advogados, Renata Fonseca Batista responde as principais dúvidas de quem acabou de fechar negócio.

Problemas estruturais em geral

Os problemas estruturais relatados, sejam internos da unidade habitacional adquirida ou referente à áreas comuns, são considerados pela lei como vícios, normalmente infortúnios gerados pelo emprego de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou execução errônea do projeto de engenharia ou não execução das partes previstas ou necessárias da obra. Ainda, é válido lembrar que para tais vícios existem normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, do INMETRO, do CREA e das Prefeituras e Administrações Regionais as quais são de observação obrigatória, mas, pelo que se vê, muitas vezes não são respeitadas.

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção (Foto: Shutterstock)

De acordo com o CDC (Código de Defesa do Consumidor), a responsabilidade pelos vícios de qualidade de toda ordem é do fornecedor, no caso de bens imóveis da Construtora e de todos daqueles que participaram daquela relação jurídica solidariamente. Portanto, sugere-se ao consumidor comunicar à Construtora por carta com aviso de recebimento, a natureza e a origem do problema, quem deverá providenciar inspeção capaz de laudar o início dos reparos, visto que a comunicação entre as partes deve ocorrer de forma inequívoca.

Estes vícios podem estar ocultos ou serem facilmente identificados, o que garantirá tratamento diferenciado perante a tutela legal, aos ocultos, que aparecem com o tempo, tem-se prazo de garantia de 90 (noventa) dias após a sua constatação; já problemas reconhecidos de pronto, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias a partir da entrega efetiva do imóvel, sendo assegurado pela lei ao consumidor a possibilidade de rescisão contratual; reparação dos problemas reivindicados em até 30 (trinta) dias; ou solicitar abatimento no preço ainda devido, se assim for possível. Essas medidas são alternativas e independem de ação judicial, posto que ao consumidor ainda é facultado o direito de requerem indenização por danos materiais e morais pelo mesmo vício por até 05 (cinco) anos.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes (Foto: Shutterstock)

Garantia

A compra de um imóvel impõe ao consumidor precaução redobrada, devendo este analisar atentamente todas as cláusulas contratuais que repercutirão direitos e deveres. Frequentemente, os contratos praticados no mercado imobiliário são eivados de cláusulas abusivas que chegam até a eximir o fornecedor de quaisquer responsabilidade por problemas estruturais posteriores a compra ou garantir prazo pífio de compromisso pelos vícios, contudo, vale frisar que apesar das previsões contratuais muitas vezes desvantajosas, o CDC prevê garantia legal, como acima explanado de 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes.

Prazo para reclamações

Reclamações mencionadas serão direto à construtora, valem as mesmas regras anteriormente citadas: 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes. Já no caso de ingresso por vias judiciais, o prazo para reivindicar indenização quanto a danos materiais e morais será de 05 (cinco) anos a contar da ocorrência do dano, mesmo para imóveis na planta.

Muitas demandas ocorrem antes da entrega do imóvel, especialmente quanto ao atraso desta ou problemas com o financiamento, nessa hipótese não se consideram vícios, mas fato do serviço em que a construtora, independente de culpa será responsabilizada e o consumidor gozará do mesmo prazo de 05 (cinco) anos para ingresso no Judiciário para defesa de seus direitos.

Vistoria

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção, acabamento e instalação.

Deve-se checar todos os aspectos estruturais preferencialmente na presença de um representante legal da Construtora para atestar se o imóvel atende ou não as especificações e qualidade de materiais prometidas no Memorial descritivo que acompanha o respectivo Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel em construção ou vendido na planta. Se usado, a verificação se atem ao real estado de conservação e manutenção das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel para que não seja surpreendido posteriormente.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes. É praxe contratual que imóveis adquiridos na planta passem por esta vistoria obrigatória, contudo, caso haja negativa desse procedimento ocorrer aconselha-se o ajuizamento de Ação Cautelar de Vistoria, sem prejuízo da reivindicação dos direitos indenizatórios causados pelo danos não identificados ou ignorados pela Construtora depois de sinalizados.

Pagamento do condomínio

Tem-se como regra geral que a cobrança da taxa condominial ocorre somente após a entrega efetiva das chaves. Cabe ressalvar que a unidade habitacional deverá estar em plenas condições de uso, posto que na hipótese de pendencias quanto as áreas do Condomínio ou mesmo em alguns casos, a unidade seja entregue sem água, luz, gás ou com materiais utilizados diferentes dos descritos no Memorial descritivo, o comprador pode recusar-se a aceitara o imóvel até a retificação das inconsistências, período em que se houver cobrança desta taxa será de responsabilidade da construtora. Mais uma vez, é comum a ocorrência de cláusulas contratuais abusivas estipulando prazos aleatórios para início do pagamento dessa despesa, hipótese em que o ingresso em juízo será necessário, respaldando o direito do consumidor lesado através da declaração de nulidade e fazendo valer a regra da efetiva entrega das chaves como marco inicial para cobrança desta taxa.

Fonte: Zap

Fundos imobiliários

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BC regulamenta mais um fonte de recursos para financiamento da casa

BC regulamenta mais um fonte de recursos para financiamento da casa, a Letra Imobiliária 

A Letra Imobiliária Garantida tem potencial de complementar as fontes tradicionais de recursos para o setor, diz autoridade monetária

Os bancos terão mais uma fonte de recursos para os financiamentos imobiliários. O Banco Central (BC) concluiu nesta sexta-feira, 4, em Brasília, a regulamentação de um novo título de investimento imobiliário, a Letra Imobiliária Garantida (LIG). A normatização vai permitir a emissão dos títulos pelas instituições financeiras, que, por meio deles, poderão captar mais recursos para o crédito.

Em nota, o BC disse que o título tem o potencial de complementar as fontes tradicionais de recursos para o setor imobiliário, “podendo contribuir para o crescimento do crédito nos próximos anos e ampliar a participação de investidores estrangeiros na estrutura de financiamento das instituições financeiras emissoras”.

Atualmente, as fontes de recursos dos bancos para o crédito imobiliário são a poupança, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Dupla garantia

O BC lembra que a LIG possui as características de um covered bond, instrumento muito utilizado na Europa, com dupla garantia proveniente da emissora e de uma carteira específica de ativos. Ou seja, o título tem garantia tanto da instituição financeira emissora como dos ativos imobiliários que compõem o papel. Se a instituição financeira for liquidada, os ativos garantem o pagamento do título.

Em agosto de 2017, o Conselho Monetário Nacional definiu as características gerais da LIG. A proposta do novo título também passou por consulta pública.

“O processo de regulamentação, que promoveu amplo debate com entidades representativas do mercado financeiro, durou cerca de três anos e resultou na edição de nove atos normativos, entre resoluções, circulares e cartas circulares. Essas normas disciplinam os aspectos essenciais do novo título. Há ainda expectativa de divulgação nas próximas semanas de regulamentos complementares, em particular, relacionados a regras de registro contábil”, informou o Banco Central.

Acrescentou que a circular publicada nesta sexta-feira conclui o arcabouço necessário para emissão desses papéis, ao estabelecer os procedimentos para o depósito centralizado da LIG e para o registro ou depósito centralizado dos ativos integrantes da carteira de ativos. Foram definidas as atribuições das instituições emissoras, agentes fiduciários e depositário central.

 Por Agência Brasil

Com crise, bancos têm R$ 100 bilhões livres para crédito imobiliário

Com crise, bancos têm R$ 100 bilhões livres para crédito imobiliário

Sobra de verba para financiamento é reflexo do lento ritmo de recuperação da economia, que emperra a venda de imóveis

A lenta retomada do setor imobiliário, aliada à resistência do consumidor em assumir dívidas longas, provoca uma situação inédita no mercado de crédito para a compra da casa própria: sobrarão mais de 100 bilhões de reais em recursos para financiamento, entre esse ano e o próximo ano, segundo estimativa da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Essa montanha de recursos ociosos é reflexo do ritmo lento de recuperação da economia, que, por consequência, emperra a venda de imóveis. Ao mesmo tempo, a poupança, de onde sai parte dos recursos usados pelos bancos nos empréstimos imobiliários, voltou a registrar no primeiro semestre, após quatro anos, um volume maior de depósitos do que de saques.

Teremos nos próximos dois anos, uma liberação de recursos da ordem de 239 bilhões de reais. O financiamento imobiliário, na melhor das hipóteses, vai chegar a 125 bilhões de reais. Ou seja: vão sobrar 114 bilhões de reais no sistema inteiro”, calcula o presidente da Abecip, Gilberto Duarte.

O dinheiro que os bancos emprestam para financiar a casa própria vem, sobretudo, da poupança. As instituições usam cerca de 65% do que é aplicado na caderneta com o crédito imobiliário. A segunda fonte é o FGTS (Fundo de Garantia de Tempo de Serviço), recolhido de quem tem carteira assinada.

Durante os anos de pujança, antes da recessão, os empresários do mercado imobiliário chegaram a defender a necessidade de se buscar fontes alternativas de recursos para suprir a demanda por crédito.

A disponibilidade recorde de recursos, no entanto, não beneficia diretamente o comprador de imóvel neste momento. Segundo Duarte, se as perspectivas para a economia fossem positivas, a consequência seria uma redução da taxa de juros por parte dos bancos. Com o cenário de incerteza, o movimento tende a ser o oposto. “Como os financiamentos podem durar mais de 30 anos e a previsão é de que os juros subam lá na frente, ninguém quer baixar mais”, diz.

Nos últimos dois anos, os bancos já vinham reduzindo os juros do crédito imobiliário, acompanhando o movimento de queda da Selic, a taxa básica de juros da economia, que passou de 13,75% no fim de 2016 para 6,5% ao ano. A disputa por clientes nesse segmento também aumentou, principalmente entre os bancos privados que aproveitaram o recuo da Caixa Econômica Federal.

Distrato, novas regras à vista

 Projetos em discussão no Congresso serão capazes de garantir maior segurança jurídica para funcionamento do mercado imobiliário.

Um estudo realizado pela Secretaria de Promoção da Produtividade e Advocacia da Concorrência (Seprac) endossando os projetos de lei em tramitação no Congresso que estabelecem regras, incluindo multas aos consumidores, para os cancelamentos de vendas de imóveis negociados na planta – os chamados distratos e acordo com nota técnica da pasta, o PL 1.220/2015,

já aprovado pela Câmara dos Deputados, e o PLS 288/2017, em discussão no Senado, serão capazes de inibir os distratos e garantir maior segurança jurídica para o funcionamento do mercado imobiliário.

“A regulamentação por lei do distrato trará segurança e ajudará a recuperação de um setor importante, assim como assentará bases sólidas para evitar novos desastres como vimos entre 2014 e 2016”, salienta o Ministério da Fazenda, referindo-se ao volume elevado de vendas rescindidas nesse período. “Ademais, ajudará a priorizar o interesse coletivo dos consumidores adimplentes vis-à-vis os interesses individuais dos compradores inadimplentes”, complementa.

A pasta reconhece que os distratos são, em muitos casos, um reflexo da perda das condições de compra pelos consumidores em função de desemprego ou da elevação dos juros do financiamento imobiliário

Entretanto, salienta também que outra parte considerável das rescisões nasce de investidores que não obtiveram a valorização esperada com o imóvel e acabaram optando por não levar o negócio adiante.

Na avaliação da pasta, as multas aplicadas pela rescisão dos contratos, bem como o veto à devolução da taxa de corretagem, serão instrumentos eficazes para inibir os cancelamentos de vendas que tanto impactaram as empresas.

O PL 1.220/2015, por exemplo, prevê multa de 50% sobre os valores pagos pelos consumidores nas desistências de compras de imóveis que pertencem a empreendimentos com patrimônio de afetação – casos que são a maioria no setor.

A nota técnica apresenta ainda um compilado de dados que evidenciam os graves impactos dos distratos sobre as empresas. A nota traz números da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), segundo os quais os distratos chegaram a representar o equivalente a 51% das vendas brutas no acumulado de 12 meses até janeiro de 2017 (auge da crise do mercado imobiliário), considerando os imóveis de médio e alto padrão. Já o dado mais recente da associação, de abril de 2018, aponta para um recuo a 39,3%.
A pasta cita também um estudo realizado pelo banco BTG Pactual que mostra que a multa pelo distrato é de 100% do valor pago pelos consumidores em países como México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, França, Itália, Espanha, Portugal e Austrália.

Segundo o BTG Pactual, o consumidor que desiste do negócios nesses países pode ser até processado e forçado a concluir a aquisição da unidade. Já no Brasil, a retenção dos valores pelas empresas gira em torno de 10% a 25%, conforme a maioria das decisões judiciais que foram tomadas nos últimos anos em meio à ausência de uma legislação específica.
Na visão do Ministério da Fazenda, ao determinar a restituição da maior parte dos valores pagos aos consumidores, as decisões judiciais afetaram o fluxo de caixa das empresas e comprometerem a conclusão dos empreendimentos imobiliários, colocando em risco os demais consumidores que mantiveram as compras realizadas na planta.

“Em outras palavras, a proteção judicial ao distrato levou a que se priorizasse o interesse individual dos compradores inadimplentes em detrimento do interesse coletivo dos consumidores adimplentes”, ressalta a Seprac. “A experiência internacional revela a importância de se manter a previsibilidade contratual em transações de compra e venda de imóveis”, afirma.

Por fim, a nota técnica sinaliza que a formalização de regras para os distratos e o aumento da transparência nos contratos de compra e venda ajudarão as empresas do mercado imobiliário a precificarem melhor o risco dos investimentos e planejarem seu fluxo de caixa, bem como auxiliarão os consumidores a evitar um endividamento inesperado no negócio, ajudando a reduzir o níveis de inadimplência da economia brasileira como um todo