STJ derruba o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal

Milhares de condomínios serão motivados a revisar a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos. Pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um Recurso Especial que trata do costume de os condomínios cobrarem a taxa de condomínio de unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura) com base na fração ideal, que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento a mais de 50% a 200% do valor que é pago pelos apartamentos tipo.

Ao julgar o recurso especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9), o STJ determinou que o condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo.

O condomínio tinha aprovado na assembleia a cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisão do ministro Marco Buzzi, que confirmou acórdão unânime dos desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou a mais, corrigido (INPC/IBGE) a partir de 16/11/2004, data em que este colunista, como advogado do proprietário, propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos. Tendo em vista que o apartamento maior possui um grande jardim, foi aceita pelo Poder Judiciário a nossa proposta de pagar somente o acréscimo de 20% sobre a sua cota parte do consumo de água, ou seja, enquanto os apartamentos tipo pagam, por exemplo, R$ 50,00 de água, o apartamento que tem fração ideal 131% maior pagará R$ 60,00.

A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação, confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.

O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem “salvo disposição em contrário na convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. A perícia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos.

 

Na decisão judicial, foi repudiado o argumento do condomínio de que o fato de o apartamento maior pagar o mesmo valor que as unidades menores geraria enriquecimento ilícito do autor/proprietário que tem maior fração ideal, tendo o STJ dito: “O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito – art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera os demais condôminos.

No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e, finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia.”

Há muitos anos os tribunais estaduais e o STJ já tinham se posicionado contra a cobrança pela fração ideal de prédios compostos por lojas e salas, pois são várias as decisões judiciais que determinam a isenção do pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não são utilizados pela loja quando esta tem entrada independente da torre que oferece serviços apenas às salas.

Agora, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, me sinto realizado ao ver consagrada a tese que criei há 18 anos, apesar de ter demorado dez anos para que o STJ confirmasse meus argumentos de que a fração ideal destina-se basicamente como parâmetro para cobrar as despesas de construção de unidades vendidas na planta, o que resulta no pagamento do preço mais elevado pela compra do imóvel que tem maior dimensão. Diante da lógica matemática, o STJ decidiu que quando o prédio possui unidades de tamanhos diferentes torna-se inviável a cobrança pela fração ideal por gerar enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, que é repudiado pelo artigo 884 do CC.

O STJ deixou claro que a liberdade de elaborar uma convenção de condomínio, exige que os condôminos dos apartamentos menores/tipo tenham boa fé, que se abstenham de se aproveitar do fato de ser maioria para votar com o quórum de 2/3 do prédio e aprove uma regra de rateio que acarrete a penalização da unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência da cobrança de uma taxa de condomínio que, no presente caso, era 131% maior.

Mercado Imobiliário - Faça a escolha certa

Infográfico mostra os prós e contras de imóveis na planta, residências usadas, imóveis comerciais, terrenos e fundos imobiliários.

BELO HORIZONTE/ LUIZ BATISTA  IMÓVEIS – O mercado imobiliário brasileiro passou por um verdadeiro boom nos últimos anos. Os preços dispararam com o aumento do nível de emprego, da renda e do acesso ao crédito no País. Quem está interessado em investir em imóveis tem cinco opções principais: imóveis residenciais na planta, residências usadas, imóveis comerciais, terrenos e fundos imobiliários. Veja a seguir os prós e contras de cada uma dessas modalidades de investimento e faça a escolha certa:

Qual é a melhor forma de investir em um imóvel?

O banco não financia a compra de um imóvel? Veja 3 saídas

Consórcio, cooperativa ou pagamento à vista são as opções para quem não conseguiu convencer o banco a liberar um empréstimo

Apesar dos juros estarem mais baixos, os bancos brasileiros continuam sendo muito responsáveis na avaliação de crédito que precede a liberação de um financiamento imobiliário. Para obter um financiamento de R$ 300 mil para comprar uma casa, por exemplo, é necessário comprovar uma renda mensal bastante elevada. Se você teve seu pedido de crédito negado, não é preciso desanimar. Existem outras modalidades de financiamento de imóveis que podem se encaixar melhor no seu orçamento. Abaixo discutimos algumas destas alternativas, como o consórcio de imóveis e as cooperativas habitacionais.

Consórcio de imóveis
Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um imóvel, mas não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a comprar um apartamento para uma delas. Cada mês que passa, um ou mais imóveis são comprados, beneficiando integrantes do grupo. A contemplação pode ocorrer por lance (quem se dispor a antecipar a maior parcela do pagamento leva) ou por sorteio.

A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao contrário do financiamento, onde você tem a posse do bem imediatamente, será necessário esperar até ser sorteado. Portanto, o consórcio pode não ser recomendado para quem não tem tempo a perder e precisa da casa agora. Em contrapartida, você não paga juros, mas apenas uma taxa de administração, que varia entre 12% e 25% sobre o valor do imóvel, para a empresa que administra o grupo de consórcio.

Dependendo da administradora, também é cobrada uma taxa de fundo de reserva, que é destinada a formar uma proteção para evitar perdas aos consorciados em caso de desistências ou inadimplência de qualquer participante do consórcio. Por último, também é possível cobrar uma taxa de adesão, que nada mais é do que uma antecipação da taxa de administração e por isso mesmo deve ser deduzida das taxas de administração cobradas mensalmente.

Cooperativas habitacionais
Bastante conhecido pelos brasileiros de menor poder aquisitivo, o sistema de cooperativas habitacionais vem ganhando espaço na classe média e até mesmo em segmentos de alto poder aquisitivo no Brasil. O motivo do aumento das cooperativas nos últimos anos é a tentativa de fugir dos financiamentos e de intermediários, que costumam encarecer demasiadamente a aquisição da casa própria.

A ausência de juros e de incorporadoras é vista como uma vantagem pelos cooperados, porém é preciso analisar bem o negócio antes de partir para o empreendimento. Para formar uma cooperativa, basta juntar pelo menos 20 pessoas e dar início às obras. Deixado de lado o esquema burocrático, o modo de funcionamento das cooperativas habitacionais é relativamente simples. São os próprios membros que coordenam a obra e, portanto, são responsáveis pelo andamento e gerenciamento de toda a construção.

O sucesso de uma cooperativa está intimamente ligado à gestão do grupo, que em geral administra sozinho o empreendimento. Alguns deles chegam a contratar o serviço de um consultor para ajudar na administração financeira do negócio. Quanto maior o valor do imóvel, mais cuidado você deve ter ao assinar o contrato. E o nível socioeconômico dos participantes no Brasil só tem crescido. Algumas cooperativas possuem imóveis de até R$ 400 mil. Essa alternativa para a compra da casa própria, portanto, já deixou se ser vista como popular.

Investir seu dinheiro e comprar à vista
Também é possível aplicar mensalmente o valor das prestações do consórcio em um fundo de investimento. Vamos assumir, por exemplo, que você não foi sorteado até o final do consórcio e teve que esperar 120 meses para receber seu imóvel.

Por outro lado, se você aplicar R$ 500 todos os meses a um ganho médio de 0,6% ao mês - já descontados os impostos -, poderá juntar muito mais dinheiro que em um consórcio, onde não há pagamento de juros sobre o que já foi poupado e ainda incidem as taxas administrativas.

Diante disto fica claro que uma alternativa bastante viável, mas que muitos deixam de lado em favor da pressa de realizar seu sonho, é o de investir todos os meses para juntar um dinheiro suficiente para comprar a casa à vista. O mais interessante é que a maioria das pessoas acredita que não consegue aplicar R$ 500 todos os meses, mas de alguma forma mantém o pagamento das prestações do consórcio, correndo o risco de acabar tendo que sair do grupo e recebendo bem menos do que aplicaram no período.

Mercado imobiliário mostra sinais de melhora

Noticias do mercado imobiliário

Ainda é um desafio mas quadro apresenta melhores condições no 3º trimestre

De acordo com dados da LG imovéis do 3º trimestre de 2016, o movimento de melhora de expectativas com o setor imobiliário iniciado no começo do ano ainda continua. Porém o cenário ainda é desafiador. O percentual de desconto médio interrompeu a trajetória de alta observada desde a metade de 2015 e caiu no terceiro trimestre de 2016, marcando agora 9,0% para compras realizadas nos últimos 12 meses.

Além disso, entre o segundo e o terceiro trimestre de 2016, o percentual de compradores em potencial (entrevistados com pretensão de adquirir imóveis nos próximos três meses) que classificava os preços atuais como “altos ou muito altos” ficou praticamente estável. Mas entre aqueles que compraram imóveis recentemente, menos da metade (48%) entendiam que os preços estavam “altos ou muito altos”, o que representa uma queda de cinco pontos percentuais frente aos 53% registrados no segundo trimestre de 2016.

Segundo Luiz Guilherme, Diretor da LG imóveis, “o resultado desse trimestre mostra um quadro mais positivo para o futuro do mercado imobiliário.

Outro ponto que vale ser ressaltado é que as expectativas sobre a evolução de preços dos imóveis estão menos negativas: trata-se do 4º trimestre consecutivo com redução no percentual dos respondentes que projetam queda de preços nos 12 meses seguintes.

No 3º trimestre, 40% dos entrevistados que declararam ter intenção de comprar um imóvel nos próximos 3 meses esperam queda de preços nos próximos 12 meses. É a primeira vez que essa razão fica abaixo de 50% desde o quarto trimestre de 2014. A despeito da melhora nesses indicadores, o porcentual de investidores no mercado recuou no 3º trimestre, atingindo agora 38%dos compradores – o menor percentual já registrado em toda série histórica.

Taxas e impostos: Conheça as taxas e impostos cobrados na venda de imóveis

Investir em imóveis sempre foi uma garantia de tranquilidade e boa rentabilidade futura do dinheiro aplicado. Alguns podem pensar que a crise econômica do País mudou esse cenário, mas pelo visto se enganaram.

O importante é saber em que terreno está pisando e conhecer todas as taxas e impostos aplicados ao concretizar uma negociação.

“O imóvel continua sendo o investimento mais seguro que se pode fazer, seja o comercial ou o residencial, especialmente quando não se busca liquidez imediata”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

O conhecimento sobre taxas e impostos ajuda a projetar valores e evitar prejuízos ou desilusões durante as negociações. “Quando alguém está interessado na aquisição de imóveis, deve procurar um tabelião de notas, ele dará todas as informações necessárias para segurança da aquisição, bem como os custos”, diz José Henrique do Nascimento, responsável pelo 2º Tabelião de Notas de Santos (SP).

Conheça as cobranças existentes em uma negociação de compra e venda de imóvel (Foto: Shutterstock)

Corretagem

No momento em que um negócio é fechado, a incorporadora paga de 6% a 8% do valor do imóvel à corretora, responsável pela venda. Geralmente as construtoras já agregam no valor do produto, a quantia da corretagem para pagar os corretores.

Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) – imóvel novo

A cobrança de, em média, 1% do valor do imóvel é paga à incorporadora pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a negociação do contrato.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

A taxa cobrada pela Prefeitura varia de acordo com cada município. No caso de São Paulo a cobrança é de 3% do valor do imóvel. Trata-se de um imposto e deve ser pago dentro de prazo estabelecido pela própria administração local, assim que finalizada a negociação.

Escritura pública

O valor é cobrado de quem não financiou o imóvel. Ele é pago cartório e o custo é diferente de estado para estado, variando de acordo com o preço do bem. A lista com os preços pode ser acessada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Registro do imóvel

Outra taxa cobrada pelo cartório e que vai ser calculada com base no valor de venda do imóvel. Deve ser paga após o ITBI e a escritura. O valor também pode ser consultado no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Taxa de interveniência – imóvel novo

Só é cobrada a taxa, de até 2% do imóvel, quando o comprador recebe as chaves e decide concluir o financiamento da casa ou apartamento em outro banco, que não o indicado pela incorporadora.

Taxa de cessão de contrato – imóvel novo

É cobrado pela incorporadora quando o imóvel é vendido pelo primeiro dono com parcelas, referentes ao financiamento, em aberto. Como o negócio ainda não foi completamente quitado, é como se a casa ou aparamento ainda pertencesse à construtora que pede de 2% a 5% sobre o preço da unidade para repassá-la ao novo comprador, que passa a ser responsável pela conclusão do financiamento.

Taxa de evolução de obra – imóvel novo

Custa em média 2% do valor do imóvel. Ela é paga à construtora e somente em caso de financiamento, onde o valor é diluído nas parcelas. É como se o comprador pagasse os juros dos produtos e equipamentos usados na obra durante o tempo de construção.

Custo do financiamento

O comprador também deve se atentar ao Custo Efetivo Total (CET), que é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas.

Para quem vende:

Corretagem

O corretor em São Paulo deve receber de 6% a 8% sobre o valor do imóvel a cada conclusão de venda consumada. O índice pode variar dependendo do Estado.

Imposto de renda sobre o ganho de capital

Após vender o imóvel, é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre os valores ganhos. No entanto, como geralmente as taxas de ITBI, juros do financiamento e das corretagens estão atreladas ao preço do bem não há como fazer dedução. O abatimento exato pode ser feito se as demais custas tenham sido pagas à parte.

Estar isento do imposto aquele que estiver vendendo o único imóvel e se o valor for inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na compra de outros imóveis residenciais no Brasil. Porém, deve pagar o imposto proporcional ao montante que não for usado em um prazo de 180 dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não vendeu o imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Despesas com documentação

O proprietário do imóvel precisa ter em mão diversas certidões antes de vender o bem. Despachantes e cartorários podem ajudar na obtenção desses documentos, mas para isso é cobrado um valor que, em média, varia de R$ 400 a R$ 600.