Garantias Locatícias: conheça as modalidades

Há algum tempo, nos da LG imóveis publicamos um artigo com as vantagens e desvantagens de um contrato de locação sem garantia. Agora chegou a vez de falarmos sobre as garantias locatícias previstas na Lei nº 8.245/91.

A forma mais comum de garantia locatícia é a fiança, mas muitas pessoas encontram problemas com essa forma de garantia, pois ela acaba sendo bastante burocrática. No entanto, existem outras formas de garantias que podem ser utilizadas no contrato de locação. Neste artigo, iremos apresentar as possíveis modalidades de garantias locatícias, bem como explicitar as especificidades de cada uma delas, voltadas às questões práticas.

Nos contratos de locação é faculdade do Locador exigir do Locatário uma das modalidades de garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam:

• Caução;
• Fiança;
• Seguro fiança locatícia;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Cumpre ainda registrar que, segundo o mesmo artigo, em seu parágrafo único, somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação. Isso é, em cada contrato de locação, as partes podem convencionar somente uma única forma de garantia, não sendo possível existir, no mesmo contrato, dupla garantia. Vale ainda destacar que as partes podem convencionar a substituição da estipulada garantia no contrato de locação por qualquer outra, realizando aditivo contratual.

A existência de quatro modalidades de garantias locatícias justifica-se para que locador e locatário possam definir, de acordo com as especificidades do contrato e as possibilidades do locatário, a melhor forma de garantia para o contrato em negociação.

Vamos à apresentação e análise de cada uma das formas de garantias:

Caução

A garantia na forma de caução é qualquer garantia que se apõe ao cumprimento de obrigações, e pode variar nas seguintes modalidades:

Na caução de bens móveis, o Locador deve solicitar ao locatário que forneça certidão emitida pelo DETRAN, para que comprove a propriedade do bem, no caso de veículo. A caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, com fundamento no art. 129 da Lei de Registros Públicos.

Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula e será efetivada através da lavratura de uma escritura pública de uma hipoteca que será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no local do imóvel dado em garantia, sob pena de invalidade. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8, da Lei de Registros Públicos, que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros.

Por outro lado, a caução em dinheiro, a qual não pode exceder 3 meses do aluguel, deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Importante destacar que, a cada vez que o valor do aluguel for aumentado, pode o locador exigir o complemento da caução.

Por fim, é possível a caução em títulos e ações, também chamada de valores fiduciários, que pode ocorrer por meio de letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedade anônima, certificados de depósitos bancários, títulos de capitalização, dentre outros.

Fiança

A “famosa” fiança encontra-se disciplinada no Código Civil no art. 818 e seguintes, bem como previsão na Lei Locatícia. Nos contratos de locação, essa é a modalidade tradicionalmente mais utilizada como garantia, embora a lei sugira outras.

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra. No silêncio do contrato, a obrigação é subsidiária, isso é, primeiramente responderão os bens do afiançado.

Por outro lado, não pode o locatário agravar a situação do fiador, concordando, por exemplo, em majorar o aluguel acima dos índices legais de correção.

Ao locador, é necessário ter cautela quando for aceitar a fiança, devendo investigar o patrimônio e constatar que este assegure o cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelo locatário.

Cumpre lembrar que o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos casos previsto no art. 40 da Lei do Inquilinato e poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Diante de tantas exigências para que seja instituída a fiança, mas que demonstram ser extremamente necessárias para segurança do contrato ao locador, muitas vezes para o locatário é difícil conseguir fiador. Por isso, existem outras opções para garantir o contrato, que podem ser alternativas a esta modalidade tão usual.

Seguro fiança locatícia

Apesar da popularidade, a fiança com a figura de um fiador pode causar um certo desconforto ao inquilino. Por isso, uma alternativa é o seguro fiança locatícia, na qual, a partir do valor do aluguel, calcula-se o valor do seguro, podendo ser parcelado, na maioria dos casos em 12 vezes.

Nesta modalidade de garantia ao contrato locação, a seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta do seu cumprimento por este.

Existem no mercado diversos bancos e seguradoras que prestam este serviço e a documentação e exigências para a sua efetivação vai depender de cada uma.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Apesar de não muito utilizada, este tipo garantia locatícia, nos termos do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005, prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.

A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, do titular das cotas que poderá ser o locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação, na qualidade de garantidor, por meio do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação, restando desta forma, constituído em favor do credor fiduciário a propriedade resolúvel das cotas. Uma vez constituído o regime fiduciário sobre as cotas cedidas, estas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário (conforme §§ 1º a 3º do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005).

Na hipótese de o locatário incorrer em mora, o locador poderá requerer à instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, as cotas que sejam suficientes para a quitação da dívida, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, pelos meios próprios, da diferença eventualmente existente, nos casos em que a garantia não seja suficiente.

Dessa forma, a cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária representa uma opção inovadora, ainda que pouco utilizada, mas que contribui para o desenvolvimento do setor imobiliário.

Sem garantia

Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para proceder o despejo. 

Locação: retomada do imóvel pelo proprietário

Praticamente todos os contratos de locação residencial têm o prazo de 30 meses.

Isso porque, de acordo com o artigo 46 da Lei de Locação de Imóveis Urbanos (nº 8.245/91), nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

E, se tiver prazo menor que 30 meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc.

Ocorre que, na prática, muitas pessoas desejam alugar imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos inquilinos o contrato de 30 meses.

Para que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 e ao mesmo tempo satisfaça a pretensão do inquilino, é costume incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.

Atenderá o inquilino que, muitas vezes, pretende alugar somente por um ano, e também o proprietário, que não se verá obrigado a sujeitar-se à regra prevista na lei de 1991, elaborada para atender dificuldades daquela época e que não atende de forma adequada às necessidades da vida atual.

Na locação não residencial ou comercial, não há esse problema, porque o artigo se refere somente à locação residencial.

Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual. Se não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa contratual proporcional ao tempo, previsto no contrato, que faltar.

Mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.

O locador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei nº 8.245 de 1991.

O mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da lei. E qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da lei, mais precisamente o seu artigo 4º : durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

O artigo 924 era do Código Civil revogado, e estava inserido no Capítulo VII, que tratava da cláusula penal. Previa ele que quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou inadimplemento.

O novo Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trata da proporcionalidade da cláusula penal, no artigo 413: a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

O que se entende por denúncia cheia e denúncia vazia na lei do inquilinato?

Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Já a denúncia vazia é a quebra do contrato de locação sem justificativa alguma (art. 46, da mesma Lei).

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

- Danielle Marques Dip Abud

Perspectivas para o mercado imobiliário residencial em 2018

e acordo com o Índice FipeZap, desde 2014, o preço médio de venda dos imóveis residenciais prontos caiu 17%, consideradas diversas das principais cidades do país.

As regiões em que a redução dos preços foi mais expressiva foram as cidades do Rio de Janeiro, Niterói e Fortaleza e o Distrito Federal. Durante o período apurado, Belo Horizonte e Florianópolis foram as duas únicas cidades em que houve aumento dos preços dos imóveis residenciais acima da inflação.

Os especialistas do mercado creem que os preços não sofrerão nova redução, se manterão estáveis ou acompanharão a inflação de 3,95%, esperada para 2018, conforme divulgado pelo boletim Focus, publicado em 8.1.18 no site do Banco Central.

Outro fator que favorece a compra de imóveis residenciais neste ano é a retomada do crédito para financiamento imobiliário com juros menores e certa flexibilização.

Após 2 anos de resultados negativos, em 2017, os depósitos na caderneta de poupança superaram as retiradas em R$17,12 milhões. Este cenário garante maior disponibilidade de crédito destinado ao mercado imobiliário, já que cerca de 65% dos recursos captados pelos bancos em caderneta de poupança devem ser canalizados para o financiamento de imóveis.

Além disso, a Caixa Econômica Federal reabriu a linha de crédito Pró-cotista (que usa recursos do FGTS), uma das mais baratas do país, perdendo apenas para o crédito do Minha Casa Minha Vida, com juros que variam entre 7,85% a 8,85%. A Caixa também flexibilizou o crédito para imóveis usados, aumentando o percentual de financiamento de 50% para 70%.

No entanto, é importante lembrar que os recursos da linha Pró-cotista são escassos. Em 2017, foram disponibilizados R$7,74 bilhões, que atenderam a demanda de financiamentos apenas nos primeiros 6 meses do ano. Para o ano de 2018, o valor da linha foi diminuído para R$5 bilhões e deve se esgotar por volta do mês de julho.

Os analistas acreditam que a redução de recursos do FGTS, em decorrência dos saques autorizados em 2017, levará a Caixa a privilegiar os financiamentos voltados a famílias de baixa renda. Os demais financiamentos imobiliários deverão ser oriundos dos investimentos alocados na poupança ou, ainda, de fundos levantados por meio da emissão de Letras Imobiliárias Garantidas – LIG (novo título trazido pela Lei n.º 13.097/2015, regulamentado pelo Banco Central em Agosto de 2017).

Embora ainda haja bastante oferta de imóveis novos e usados, os estoques vêm diminuindo e houve redução significativa do número de lançamentos. Segundo o estudo Indicadores Imobiliários Nacionais – 3º Trimestre de 2017, apresentado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), no acumulado do ano, os lançamentos de unidades recuaram 8,6%.

O conjunto destes fatores indicam uma tendência de redução da oferta final disponível ao consumidor, fim de grandes descontos e, por consequência, novo período de alta dos preços dos imóveis residenciais.

Na capital paulista, por exemplo, é possível observar a retomada de lançamentos nos bairros mais valorizados, próximos a metrôs e corredores e transporte público destinados aos segmentos de média e média-alta rendas. Há notícias, inclusive, de que algumas incorporadoras estão em busca de novos imóveis para recompor seus bancos de terrenos.

É claro que o reaquecimento do mercado não terá a velocidade de anos anteriores e dependerá, além da região onde o imóvel se localiza, da diminuição da taxa de desemprego, da aprovação de reformas (em especial, da reforma previdenciária) e da estabilização do cenário político nas próximas eleições.

Embora ainda haja muitas incertezas políticas e econômicas no país, é hora de quem deseja comprar um imóvel avaliar com cuidado o cenário. 

O ano de 2018 pode ser o encerramento da janela de oportunidade para a compra de imóveis residenciais com preços ainda em baixa.

Daniela de Pontes Andrade

Índice de Locação completa três anos de queda consecutiva

Preço de aluguel residencial encerrou 2017 em queda nominal de 0,69% Entre 2015 e 2017, a queda acumulada foi de 7,1%

Os preços das imóveis para locação registraram ligeira alta de 0,09% entre novembro e dezembro do ano passado.

Pesquisa realizada por LG imóveis.

Se levar em consideração a inflação de 0,44% (IPCA/IBGE), entretanto, houve queda real dos preços (-0,35%). No mês, a maior parte das cidades monitoradas apresentaram alta no preço de aluguel, com destaque para Curitiba (+0,79%), Florianópolis (+0,77%) e São Paulo (+0,40%). Já entre as cidades que registraram queda de preço no último mês, pode-se ressaltar: Niterói (-0,99%), Fortaleza (-0,67%) e São Bernardo (-0,37%).

Considerando os últimos 12 meses, o índice acumula queda nominal de 0,69% no preço médio do aluguel. Tal resultado foi influenciado pela queda
expressiva dos preços em cidades como Rio de Janeiro (-8,49%), Niterói (-7,20%) e Campinas (-3,40%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço nos últimos 12 meses, destacam-se Recife (+4,98%), Curitiba (+3,99%) e Florianópolis (+3,15%). Comparando com a inflação no período (+2,95%), o Índice de Locação encerrou 2017 com queda real de 3,54%. É o terceiro ano consecutivo com queda no preço de aluguel
residencial – em 2015, o Índice havia recuado 3,34%, enquanto, em 2016, houve baixa de 3,23%.

Em dezembro de 2017, o valor médio do aluguel de imóveis nas cidades monitoradas foi de R$ 28,25/m². São Paulo desponta como a cidade com o
maior valor médio por m² do país (R$ 35,76), seguida por Rio de Janeiro (R$ 31,87) e Distrito Federal (R$ 29,63). Já entre as cidades com o valor do
aluguel mais barato por m² no mês de análise, destacam-se Goiânia (R$ 15,08), Fortaleza (R$ 16,06) e Curitiba (R$ 17,05).

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor
que opta por alugar seu imóvel. Esse indicador é relevante, em particular, para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras
opções de investimento disponíveis. Com base em dados de dezembro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel manteve-se em 4,3%.

por LG imóveis.