O Trabalhador Autônomo E O Risco Do Vínculo Empregatício

A contratação de profissionais autônomos é lícita, porém, a mera substituição de empregados por “autônomos” é periclitante.

Sob o rigor de um complexo sistema de normas trabalhistas, muito empreendedores se dedicam a refletir sobre a melhor forma de equacionar o custo-benefício de suas operações e, como na poderia deixar de ser, a diretriz que os anima é a diminuição dos contundentes encargos trabalhistas e sociais.

Não raras vezes deparamo-nos com alguns empregadores que creem – açodada e equivocadamente – ser uma boa alternativa a substituição de um determinado número de empregados por prestadores de serviços autônomos.

Ocorre, esta “solução” é muito perigosa – posto revestida de ilegalidade – e pode desencadear uma série de consequências indesejáveis e as quais onerarão ainda mais o empregador.

Iniciemos pelo conceito de empregado, definido pelo artigo 3º da Consolidação das Leis do Trabalho como toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste.Neste sentido, cabe traçar a distinção entre trabalhador autônomo e empregado, a partir da qual poderemos demonstrar o desacerto daqueles que encontram na contratação de profissionais autônomos somente vantagens.

Autônomo, por sua vez, é o trabalhador que exerce sua atividade profissional sem vínculo empregatício, por conta própria e com a assunção de seus próprios riscos, sendo certo que esta prestação de serviços há de ser eventual e não habitual.

Para que possamos, pois, diferenciar com propriedade a distinção entre trabalhador empregado e trabalhador autônomo, relevante considerarmos os cinco requisitos que levam à caracterização do liame empregatício, quais sejam: i) habitualidade; ii) onerosidade; iii) subordinação; iv) pessoalidade e v) alteridade.

Em brevíssima síntese, a habitualidade indica que os préstimos não são eventuais, observando-se a continuidade destes; a onerosidade se caracteriza pela contraprestação financeira aos serviços prestados; a subordinação é caráter que demonstra que o prestador está sob as ordens daquele a quem presta serviços; a pessoalidade indica que a prestação de serviços é personalíssima, ou seja, só e somente só pode se dar por meio de determinada pessoa, sem possibilidade de substituição; por fim, a alteridade determina que não é empregado aquele que presta serviço a si mesmo, sendo necessário que o prestador e tomador de serviços sejam pessoas distintas.

Promovida estas superficiais considerações, podemos sintetizar seis principais diferenças entre o trabalhador empregado e o trabalhador autônomo:

Aonde reside, pois, o risco que consideramos? O risco está no fato de que a modalidade de empregado não está na denominação que se lhe atribui, mas nas características da relação estabelecida com aquele em cujo favor exerce suas atividades.

Assim, se é contratado um trabalhador “autônomo” e o mesmo presta serviços com habitualidade, pessoalidade e sob ordens – caracterizando-se a subordinação – tem-se sim um empregado. Eis o risco! Alguns empreendedores acreditam que a contratação de trabalhadores autônomos não implica em riscos próprios da relação de emprego e, não mais que de repente, são surpreendidos por reclamações trabalhistas e autuações por parte do Ministério Público do Trabalho ou da Receita Federal e o que era para desonerar acaba por provocar encargos ainda mais hostis.

Nossa recomendação segue no sentido de que a estratégia a ser adotada pelos empreendedores considere que a mera substituição de empregador por “autônomos” é periclitante, vez ilegal, e pode deflagra uma série de implicações legais e administrativas.

Entretanto, é preciso ponderar que a contratação de profissionais autônomos é lícita, devendo o tomador de serviços atentar à natureza dos serviços a serem prestados, evitando haja espaço para o reconhecimento de vínculo empregatício. Assim, sejam contratados estes profissionais apenas e tão-somente para a realização de tarefas eventuais e jamais ligadas à atividade fim da empresa.

Como sempre fazemos questão de reafirmar: é melhor prevenir que indenizar!

* Fernando Borges Vieira 

Tabela De Honorários De transações Imobiliária

VENDA

1) Imóveis urbanos 6% a 8%
2) Imóveis rurais 6% a 10%
3) Imóveis industriais 6% a 8%
4) Venda judicial 5%

NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.

NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.



NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre o total da transação realizada.

NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entre os interessados, por escrito.

LOCAÇÂO

1) De qualquer espécie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel

2) Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido

ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10% Valor mínimo de R$ 50,00

NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior à R$ 100.000,00(cem mil reais)/mês, o percentual será:………………………………………….5% a 10%

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Venda de empreendimentos imobiliários 4% a 6%

NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS

Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas),já aprovadas e registradas 6% a 8%

Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais),já aprovadas e registradas: 6% a 10%

NOTA : Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral, bem como a administração.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente: 5% a 10%

Valor mínimo de: R$ 850,00

COMPRA

Autorização expressa da procura de imóveis: 6% a 8%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Intermediação de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros: 4% a 6%

PARECERES

Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado os honorários serão fixados em: 1%

Valor mínimo de parecer por escrito: R$ 650,00

Parecer verbal quanto a operações imobiliárias.

A partir do valor de 1 (uma) anuidade Vigente do CRECI/SP.

REMUNERAÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS
Como bem estabelece o Novo Código Civil – que se encontra em vigorar desde janeiro/2003 –, no Capítulo XIII, artigo 725, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. (Para mais informações sobre corretagem imobiliária, leia a íntegra do Capítulo XIII, na página sobre “Legislação”).

No que concerne à aplicação da tabela de honorários, deve o corretor se ater também ao que determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI n° 326/92, que estabelece, através do seu artigo 4°, inciso X: “Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes: …receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição”.

E, no art. 6°, inciso V, do mesmo Código de Ética, é estabelecido que: “É vedado ao corretor de imóveis: …receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados”.

Ainda de acordo com a própria Lei Federal n° 6.530/78 (que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis), em seu artigo 17, inciso IV, “Compete aos Conselhos Regionais: …homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”.

E os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembléia SCIESP em 27.janeiro.2009, a qual restou homologada pelo CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, em data de 27.janeiro.2009, recomendando-se sua divulgação através da fixação em local visível ao público.

Fonte: Creci-SP

Permuta imobiliária, Como funciona

( Por definição) A permuta de imóveis, que é a forma de contrato onde as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes. Saiba como funciona e os cuidados que devem ser tomados para que a negociação não traga dor de cabeça no futuro

Colocar o imóvel à venda sempre é um processo que exige cuidado, paciência e disposição de tempo, assim como é o procedimento para encontrar o imóvel ideal para comprar. Porém, esses não são as únicas opções para ter um novo lugar para morar. Uma possibilidade é utilizar da permuta de imóveis, que é a forma de contrato onde as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes. Saiba como funciona e os cuidados que devem ser tomados para que a negociação não traga dor de cabeça no futuro.

Diferente da compra e venda, a permuta de imóveis não exige que o pagamento seja feito em dinheiro, mas, sim, através de bens equivalentes. Em muitos casos, no entanto, existe a possibilidade de pagar a diferença em dinheiro. A permuta se aplica a qualquer tipo de imóveis, terrenos, casas, apartamentos e imóveis a serem construídos.

“Por exemplo, se uma determinada pessoa possui um terreno e outra pessoa tem interesse nesse terreno para construção de um prédio, ao invés de pagar pelo mesmo em dinheiro, poderá pagar em unidades prontas. Existe ainda a possibilidade do pagamento ser feito com bem acompanhado de pagamento em dinheiro. Nesta hipótese, a esse pagamento em dinheiro dá-se o nome de torna”, esclarece a Luiz Guilherme de Freitas, diretor da LG negócios Imobiliários.

Um dos principais cuidados que devem ser tomados caso a escolha seja pela permuta de imóveis diz respeito ao tipo de contrato. “Deve-se atentar que, no caso de permuta de bens imóveis, o contrato deverá ser feito por escritura pública, deverá constar de forma clara a data da entrega dos bens e a responsabilidade pelos tributos. Enfim, deve-se tomar as mesmas precauções dos demais contratos de imóveis”, afirma Luiz Guilherme de Freitas, lembra que a burocracia é inerente a toda aquisição de um imóvel. “É preciso fazer a escritura, que custará entre 4% e 6% do valor do imóvel”, completa.

Entre as vantagens, enumera Luiz Guilherme de Freitas, a principal é sobre a tributação. “Quando não existe torna na permuta, o negócio ficará isento da tributação do imposto de renda, uma vez que se entende que os imóveis permutados possuem o mesmo valor monetário”, diz. Porém, ele ressalta que o ponto negativo é que existe a possibilidade de sobrevalorização dos imóveis.

Mercado

Para Luiz Guilherme de Freitas, da LG imoveis - MG, a permuta entre dois imóveis não é prática tão comum no mercado atualmente. “Existem alguns requisitos a serem cumpridos na escolha de um novo apartamento ou casa, como a localização e também o tamanho. Isso porque pode acontecer de a pessoa ter um imóvel de dois quartos e querer passar para um de três. E estes requisitos precisam bater de ambas as partes e não é algo corriqueiro. Porém, pode não existir uma tendência de mercado, mas é possível que aconteça”, afirma.

Por isso,  acreditamos que o mais comum, nestes casos, é que o proprietário tenha um imóvel e venda para adquirir o próximo. “Quando ele quer dar um upgrade, ele vende o imóvel dele e, com o dinheiro, dá entrada no outro. É mais fácil ele fazer isso de vender e comprar outro”, acrescenta Luiz. Mas existe a possibilidade de, na permuta, trocar imóveis de valores diferentes, desde que seja paga a diferença. Em muitos casos, esse tipo de permuta é aceita quando o novo proprietário não pretende morar no imóvel e usar para locação e ainda ganha um dinheiro.

Porém,  A LG imóveis acrescenta que um outro tipo de permuta de imóveis é mais comum no mercado, que é a troca de áreas por imóveis construídos. “Este tipo de mercado é mais corriqueiro. Até porque hoje, para quem tem um terreno e pode esperar pela construção do imóvel, é melhor fazer a permuta do que vender porque, no final, valoriza mais. É uma questão objetiva e matemática”, diz. “A permuta em área para a construtora tem o custo da construção e depois que ele recebe o imóvel vai vender pelo preço de mercado”, complementa Luiz Guilherme.

zoneamento: O que é o zoneamento e para quê serve?

Zoneamento e planos diretores

O zoneamento é um instrumento amplamente utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo, especialmente os índices urbanísticos.

O zoneamento foi utilizado pela primeira vez na Alemanha, mas foi nos Estados Unidos que ele ganhou força, a partir do início do século XX (LEUNG, 2002). Alguns de seus principais objetivos são:

• Controle do crescimento urbano;
• Proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana;
• Minimização dos conflitos entre usos e atividades;
• Controle do tráfego;
• Manutenção dos valores das propriedades e do status quo (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003; ANDERSON, 1995);

Quanto a este último objetivo, cabem algumas ponderações. Apesar de, geralmente, essa intenção não estar explícita, parece haver um consenso entre vários autores de que ela foi a razão inicial para a utilização do zoneamento. No início, a motivação principal para a sua adoção era a de evitar que determinados tipos de usos do solo fossem instalados em determinadas áreas da cidade. Não por acaso, esses usos eram, na maioria das vezes, aqueles relacionados às classes mais baixas (tais como vilas, cortiços, habitação popular, comércios de pequeno porte, etc.). Por conta disso, o caráter excludente do zoneamento é alvo de muitas críticas, como veremos mais adiante.

Modo de funcionamento

O zoneamento busca alcançar esses objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações. Através disso, supõe-se que o resultado final alcançado através das ações individuais esteja de acordo com os objetivos do Município, que incluem proporcionalidade entre a ocupação e a infra-estrutura, necessidade de proteção de áreas frágeis e/ou de interesse cultural, harmonia do ponto de vista volumétrico, etc.

As figuras abaixo mostram combinações diferentes de parâmetros, gerando, por sua vez, espaços urbanos também diferentes.

A forma típica de apresentação de um zoneamento é um mapa contendo as zonas, representadas por cores e siglas, complementado por uma parte textual em que as zonas são descritas e seus parâmetros urbanísticos são definidos, normalmente em forma de tabela.

Minimização dos conflitos de usos do solo

Apesar de a mistura de usos ser amplamente reconhecida como interessante para a cidade, e até mesmo essencial, existem atividades que podem causar incômodos e, por isso, devem ter sua localização controlada.

Para isso, o plano diretor pode usar vários mecanismos:

1. Limitações por zonas;
2. Regulação paramétrica;
3. Limitações pelo sistema viário;

Na limitação por zonas, a mais comum de todas, os usos e atividades são divididos em categorias (residencial, comercial, industrial, agrícola, etc., e suas subcategorias) e cada zona possui diretrizes quanto à possibilidade ou não de abrigar cada uma delas. Assim, por exemplo, o zoneamento pode determinar que uma porção da cidade pode abrigar usos residenciais e comerciais de pequeno porte (padarias, mercearias, etc.), mas não pode abrigar usos comerciais de grande porte nem usos industriais.

Exemplo de limitações dos usos de acordo com as zonas. Fonte: IPUF.

Na regulação paramétrica, a permissão ou proibição para que uma atividade se instale em um determinado local é definida com base em parâmetros de incomodidade (por ex. nível máximo de ruído em decibéis). Sua aplicação no Brasil, entretanto, parece ser problemática, não apenas por questões de recursos e infra-estrutura, mas também pela falta de transparência que pode trazer (afinal de contas, nem todo mundo dispõe de um decibelímetro para saber se o bar ao lado da sua casa está de acordo com a legislação).

As limitações pelo sistema viário também classificam os usos e atividades em categorias, e definem, para estas, níveis de incomodidade. A seguir, é aplicada a seguinte lógica:

• Vias mais arteriais são mais tolerantes à incomodidade;
• Vias mais locais são mais intolerantes à incomodidade.

Dessa forma, incentiva-se o uso misto em todas as zonas, e ao mesmo tempo é possível evitar que usos muito incompatíveis instalem-se lado a lado, com um bom nível de resolução se comparado ao das zonas.

Outra vantagem é que isso permite que as zonas adotadas pelo plano diretor sejam maiores, tornando o esquema geral mais fácil de entender.

Exemplo de restrições à incomodidade aplicados ao sistema viário

Controle da intensidade de ocupação

Com relação ao porte da edificação, este é controlado através de índices que estabelecem, por exemplo:

• O número máximo de pavimentos e/ou a altura total da edificação;
• O Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote (CA), que representa a área máxima possível de ser construída dividida pela área do lote;
• A taxa de ocupação máxima permitida para o lote;
• Os afastamentos frontal, laterais e de fundos; e
• O tamanho mínimo do lote.

Número máximo de pavimentos.

Coeficiente ou índice de aproveitamento.

Taxa de ocupação.

Afastamentos.

Críticas ao zoneamento

O zoneamento vem sofrendo muitas críticas. A primeira delas refere-se à rigidez do instrumento, visto que a permissão de uso, por parte do Poder Público, acontece na base do “ou tudo ou nada”. Em outras palavras, a Prefeitura consulta a tabela e, com base nela, permite a construção da edificação, tal como está no projeto, ou nega totalmente. Não existe meio-termo.

Dessa forma, em muitos casos acontecia uma de duas situações: ou a comunidade ficava à mercê do empreendimento, recebendo todas as conseqüências da sua aceitação, sem nenhuma condição, ou o empreendedor tinha seu projeto totalmente negado sem possibilidade de adaptação ou ajuste, às vezes até mesmo acarretando numa subutilização do território (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003).

A outra crítica ao zoneamento tradicional é o fato dele ser, em muitos casos, excludente, na medida em que estabelece zonas nas quais a ocupação tende a ser composta apenas por grupos homogêneos, principalmente das classes mais altas (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003; SOUZA, 2003). Entretanto, o inverso também acontece, quando são criadas grandes zonas destinadas às camadas mais pobres (normalmente seguindo a ocupação já consolidada) e criando verdadeiros guetos.

Para evitar essas desvantagens do zoneamento, algumas variações foram criadas. Entre elas está a própria regulação paramétrica, citada acima, a criação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), a vinculação das normas de uso e ocupação do solo ao sistema viário (também citada acima), o Estudo de Impacto de Vizinhança e, em outros países, dispositivos para conferir flexibilidade, tais como as Planned Unit Developments, Variance, Floating Zones, etc (KELLY; BECKER, 2000; JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003).

Apesar das críticas…

Apesar de todas essas críticas, é importante não perder de vista que o zoneamento é, sim, um dos instrumentos essenciais para o planejamento urbano de forma geral, e para os planos diretores em particular. A esse respeito, Souza (2003, p. 260) diz o seguinte:

Seria irresponsabilidade sugerir que o controle de usos (e densidades: ou seja, apontando que áreas dentro do perímetro urbano são adensáveis e que áreas devem ter seu adensamento inibido, pelo fato de sua infra-estrutura já estar saturada ou em vias de saturação) deva ser visto, generalizadamente, como alguma coisa ruim ou inteiramente supérflua.

Florianópolis: exemplo de área não ocupada por influência direta do zoneamento de uso e ocupação do solo

Com efeito, muito do controle de crescimento e ocupação de áreas inadequadas tem sido efeito da aplicação do zoneamento. Da mesma forma, ele tem contribuído, em certo grau, para evitar a instalação de usos impactantes em locais impróprios. Portanto, ele tem um papel importante a desempenhar, a despeito de suas muitas falhas. A questão é ajustá-lo de forma a evitar que ele seja utilizado como um instrumento para segregar classes sociais e/ou usos que deveriam estar integrados. Como bem aponta Maricato (2001), não podemos jogar fora a água do banho com a criança dentro.

Referências bibliográficas

JACOBS, Jane. Morte e vida de grandes cidades. São Paulo: Martins Fontes, 2000.

JUERGENSMEYER, Julian Conrad; ROBERT, Thomas. Land use planning and development regulation law. St. Paul: Thomson West, 2003.

KELLY, Eric; BECKER, Barbara. Community planning: an introduction to the comprehensive plan. Washington: Island Press, 2000.

SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003.

índice cadastral (Inscrição Imobiliária) iptu, o que é?

O que significa Índice Cadastral(Inscrição Imobiliária)? 

É o número do seu imóvel no cadastro da PBH. Ele é composto de três números para o bairro (zona), três números para a quadra (podendo ou não estar acompanhado por uma letra), três números para o lote (podendo ou não estar acompanhado por uma letra) e três números para a unidade, acompanhados do número de controle.