Sale-leaseback: venda seu imóvel e continue como locatário

Com a adoção do modelo, empresas convertem ativos imobiliários em recursos financeiros disponíveis para investimentos em seu próprio negócio

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Um dos imóveis da Bresco, alugado para o Grupo Pão de Açúcar por meio da operação de sale-leaseback (Bresco/Divulgação)

Uma opção bastante viável para empresas que buscam se capitalizar sem esbarrar na ciranda dos financiamentos são as operações de sale-leaseback. Trata-se de uma transação imobiliária que transforma o capital imobilizado da companhia em recursos para investir no próprio negócio. Não é nenhuma mágica. Na prática, é bastante simples. Uma empresa, proprietária do imóvel, o vende para um investidor que vai alugá-lo de volta para o antigo proprietário. Dessa maneira, ela continua utilizando o imóvel normalmente, mas agora com dinheiro em caixa para novos investimentos e uma série de benefícios financeiros e operacionais.

O coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Júnior, defende o modelo, lembrando que manter um ativo imobiliário, na grande maioria das vezes, não é o negócio-fim de nenhuma corporação. “Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ser proprietária de um galpão logístico, ela só necessita usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para comprar seus imóveis e depois os alugam, mantendo a utilização do local sem imobilizar recursos”, afirma.

O professor ressalta que, se de um lado não é interessante para empresas correrem o risco imobiliário, de outro, há companhias especializadas nesse mercado. “Se você juntar as duas coisas, não seria razoável que as empresas tivessem seus imóveis. O modelo é vender e alugar simultaneamente. É natural que exista mercado para isso, porque há anseios convergentes”, diz Rocha Lima Júnior. Em um momento de taxas de juros baixas, ele se torna a melhor opção para quem está em busca de recursos. “O modelo funciona e pode ser utilizado pelos mais diversos segmentos”, diz o professor.

Sale-leaseback: venda seu imóvel e continue como locatário

Com a adoção do modelo, empresas convertem ativos imobiliários em recursos financeiros disponíveis para investimentos em seu próprio negócio

Por Abril Branded Content

Um dos imóveis da Bresco, alugado para o Grupo Pão de Açúcar por meio da operação de sale-leaseback (Bresco/Divulgação)

Uma opção bastante viável para empresas que buscam se capitalizar sem esbarrar na ciranda dos financiamentos são as operações de sale-leaseback. Trata-se de uma transação imobiliária que transforma o capital imobilizado da companhia em recursos para investir no próprio negócio. Não é nenhuma mágica. Na prática, é bastante simples. Uma empresa, proprietária do imóvel, o vende para um investidor que vai alugá-lo de volta para o antigo proprietário. Dessa maneira, ela continua utilizando o imóvel normalmente, mas agora com dinheiro em caixa para novos investimentos e uma série de benefícios financeiros e operacionais.

O coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Júnior, defende o modelo, lembrando que manter um ativo imobiliário, na grande maioria das vezes, não é o negócio-fim de nenhuma corporação. “Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ser proprietária de um galpão logístico, ela só necessita usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para comprar seus imóveis e depois os alugam, mantendo a utilização do local sem imobilizar recursos”, afirma.

O professor ressalta que, se de um lado não é interessante para empresas correrem o risco imobiliário, de outro, há companhias especializadas nesse mercado. “Se você juntar as duas coisas, não seria razoável que as empresas tivessem seus imóveis. O modelo é vender e alugar simultaneamente. É natural que exista mercado para isso, porque há anseios convergentes”, diz Rocha Lima Júnior. Em um momento de taxas de juros baixas, ele se torna a melhor opção para quem está em busca de recursos. “O modelo funciona e pode ser utilizado pelos mais diversos segmentos”, diz o professor.“Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ter um galpão logístico, ela só precisa usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para adquirir seus imóveis e depois os alugam sem precisar imobilizar recursos”

João da Rocha Lima Júnior, coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP

"Além de obter o capital, a empresa negocia o contrato de aluguel, geralmente de longo prazo, aplicando uma taxa de remuneração sobre o valor de venda (conhecido no mercado como cap rate)”

Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos   

Implementação na prática

A adoção do modelo tem crescido muito rapidamente no Brasil, sendo já altamente praticado há tempos nos Estados Unidos e na Europa. A Bresco, empresa que atua no mercado de terceirização imobiliária e que há 14 anos foi uma das pioneiras no modelo de sale-leaseback no Brasil, realizou o fechamento de contratos importantes nos últimos 24 meses, em volume superior a R$1 bilhão.

O diretor comercial e de marketing da companhia, Maurício Geoffroy, lembra que o formato ganha força por ser uma fonte barata de recursos. “Os imóveis não perderam tanto valor e, ao mesmo tempo, o custo dos aluguéis está bastante competitivo. Isso permite às empresas levantar dinheiro para suas operações de forma rápida e eficiente, e ainda a Bresco poderá investir na modernização e expansão dos próprios imóveis para essas empresas”, diz.

A Bresco possui contratos desse tipo fechados com clientes como DHL, Whirlpool e Grupo Pão de Açúcar, todos com imóveis estratégicos. “Além de obter o capital, a empresa negocia o contrato de aluguel, geralmente de longo prazo, aplicando uma taxa de remuneração sobre o valor de venda, conhecido no mercado como cap rate. Em um momento de juros baixos, as taxas estão bastante atrativas para essas operações”, explica Geoffroy. “Saindo de um período longo de recessão econômica, as empresas conseguem apurar melhores resultados financeiros ao realizar operações de sale-leaseback com os seus imóveis”.

Caixa permite congelar pagamento de prestação de imóvel financiado por até um ano.

Caixa permite congelar pagamento de prestação de imóvel financiado por até um ano.

Regra, porém, vale apenas para quem já quitou no mínimo 24 prestações

Quem está adimplente com o contrato, mas está com dificuldade para quitar as prestações mensais da casa própria financiada pela Caixa Econômica Federal, pode conseguir congelar as parcelas por até um ano. De acordo com a instituição financeira, “se o contrato não estiver em atraso, e o comprador tiver pago no mínimo 24 prestações desde a concessão ou a última negociação, é possível pausar até 12 prestações mensais”. O valor da dívida, entretanto, não pode ser superior a 80% do valor do imóvel e o valor dessa pausa será somado às prestações que sobraram do contrato, sem mudança do prazo de financiamento.

A regra, porém, não consta em contrato e, por isso, é desconhecida da maioria dos clientes. Segundo a Caixa, a regra existe desde junho de 2015. Além disso, quem está passando por dificuldades financeiras pode usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor e, assim, diminuir o valor das prestações de forma que o mutuário consiga continuar a fazer os pagamentos. Quando parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o prazo para pagamento da dívida. Nesse caso, as prestações ficam menores.

O problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a dois anos, que precisa ser respeitado. Caso o comprador já tenham utilizado o FGTS na compra do imóvel, poderá utilizar os recursos novamente apenas após esse prazo, e assim sucessivamente.

Mas também é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo. Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor.

Mesmo assim, é uma ótima ajuda para quem está com o orçamento limitado. O saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação. De acordo com a Caixa, o mutuário que estiver em dificuldade para pagar as prestações pode procurar o banco para renegociar. Hoje, o cliente pode solicitar a ampliação do prazo para pagamento, reduzindo assim o valor da prestação, proporcionalmente ao prazo restante, ou alterar a data de vencimento do contrato, para evitar o descasamento entre a data do salário e o do vencimento da prestação.

A Caixa, contudo, não divulga o total de contratos em renegociação, “por se tratar de uma estratégia de negócio”.

Crise aumenta retomada de imóveis por falta de pagamento

A crise econômica e o aumento do desemprego no país tem levado muitas pessoas a deixarem de pagar as prestações da tão sonhada casa própria. De acordo com levantamento da Caixa Econômica Federal, o banco que detém a maior fatia de financiamento imobiliário do país, mostra um recorde de imóveis que foram retomados dos compradores por falta de pagamento. No ano passado foram 28.291 imóveis leiloados, ao passo que, em 2016, foram leiloados 17.934, um aumento de 57,7%.

Neste ano, a Caixa já tem 47 mil unidades retomadas em estoque para serem vendidos. Apenas em 2018, já foram leiloados quase seis mil imóveis, de acordo com a instituição financeira.

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Porém, se por um lado a crise financeira tem tirado de muitos o sonho da casa própria, de outro dá a oportunidade de fechar um excelente negócio. De acordo com especialistas, imóveis arrematados em leilão custam até 50% menos em relação ao preço de avaliação inicial, oportunidade para quem tem se preparado para conseguir o primeiro imóvel.

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— Os imóveis que vão a leilão são uma excelente oportunidade para quem quer comprar a casa própria, pois são muitos mais baratos do que os preços praticados no mercado. Contudo, é preciso destacar, os leilões costumam exigir o pagamento à vista, logo, é preciso se programar e ter uma poupança já feita e ter em vista o tipo de imóvel que deseja comprar.

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Apesar de atrativo por causa dos preços mais baixos dos imóveis, é preciso ficar atento para não ter dor de cabeça na hora da compra. A importância de o comprador saber todos os trâmites do leilão e, especialmente, ir atrás do histórico do imóvel.

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— Conhecer o histórico do imóvel, os gastos envolvidos na aquisição e a quantia máxima disponível a ser desembolsada são fundamentais. Se o comprador não conhecer exatamente como funciona o leilão, o sonho da casa própria pode ter que ser colocado de lado.

Pesquisa realizada pelo LG imóveis mostra os imóveis mais desejados para compra na região sudeste

Pesquisa realizada por  LG imóveis mostra os imóveis mais desejados para compra na região sudeste

A grande maioria busca por empreendimentos com até 2 dormitórios

Um estudo feito pela área de Inteligência de LG imóveis, mostra as características dos imóveis mais desejados para compra na região Sudeste, além do perfil de quem busca imóveis nessas capitais.

Segundo o estudo, é possível perceber que os imóveis mais procurados na cidade de São Paulo possuem de 1 a 2 dormitórios, o que representa 66% das buscas, no Rio de Janeiro, 64% das pessoas procuram um imóvel com essa mesma característica.

São Paulo (Foto: Shutterstock)

Comparando com as outras capitais da região sudeste, é possível perceber que mais da metade das buscas nas cidades de Belo Horizonte e Vitória, são para imóveis com 3 e 4 dormitórios.

Essa diferença pelo número de dormitórios também pode ser vista no tamanho médio do imóvel, já que a busca da área privativa nas capitais analisadas é em torno de 87m². Sendo que, São Paulo tem o menor tamanho, em média 60m² e Vitória o maior tamanho, em torno de 90m².

Rio de Janeiro (Foto: Shutterstock)

Além disso, com a pesquisa divulgada, percebemos que, o bairro mais caro do Rio de Janeiro é o Leblon, onde o valor médio do m² é de R$ 20 mil. Se compararmos com os bairros mais caros das outras capitais analisadas (São Paulo, Vitória e Belo Horizonte), podemos notar que:

– O Leblon é em torno de 1,5 vezes mais caro que Vila Nova Conceição, em São Paulo;

– Duas vezes mais que o Savassi, bairro mais caro de Belo Horizonte, onde o m² é de R$ 11.800;

– Três vezes mais caro que Barro Velho, o bairro mais caro de Vitória, e custa R$ 7 mil o m².

Com os dados divulgados, é possível perceber que em torno de 59% dos usuários estão na faixa dos 25 a 44 anos. Além disso, é possível observar que a cidade do Rio de Janeiros é a que tem a idade mais avançada, 40 anos. Já em Belo Horizonte e Vitória, a idade média é de 38 anos. Outro número levantado mostra que o público feminino é o que mais realiza buscas por imóveis em todas as capitais analisadas na região sudeste, representando aproximadamente 60%.

Belo Horizonte (Foto: Shutterstock)

Dentre as capitais analisadas, é possível perceber que São Paulo e Vitória mostram um percentual mais equilibrado, onde 58% do público é formado por mulheres, contra 42% dos homens. No Rio de Janeiro essa diferença é um pouco maior, pois o público feminino representa 60% e o masculino 40%.

Vitória (Foto: Shutterstock)

Fonte: Zap

Saiba quais são os seus direitos após a compra de um imóvel

Chaves e documentação nas mãos. Sensação de sonho realizado. É assim que grande parte dos brasileiros se sente ao fechar um imóvel próprio.

Mas mesmo depois da compra, é preciso ficar atento aos direitos e deveres do proprietário. A advogada especialista em direito econômico do Siqueira Castro Advogados, Renata Fonseca Batista responde as principais dúvidas de quem acabou de fechar negócio.

Problemas estruturais em geral

Os problemas estruturais relatados, sejam internos da unidade habitacional adquirida ou referente à áreas comuns, são considerados pela lei como vícios, normalmente infortúnios gerados pelo emprego de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou execução errônea do projeto de engenharia ou não execução das partes previstas ou necessárias da obra. Ainda, é válido lembrar que para tais vícios existem normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, do INMETRO, do CREA e das Prefeituras e Administrações Regionais as quais são de observação obrigatória, mas, pelo que se vê, muitas vezes não são respeitadas.

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção (Foto: Shutterstock)

De acordo com o CDC (Código de Defesa do Consumidor), a responsabilidade pelos vícios de qualidade de toda ordem é do fornecedor, no caso de bens imóveis da Construtora e de todos daqueles que participaram daquela relação jurídica solidariamente. Portanto, sugere-se ao consumidor comunicar à Construtora por carta com aviso de recebimento, a natureza e a origem do problema, quem deverá providenciar inspeção capaz de laudar o início dos reparos, visto que a comunicação entre as partes deve ocorrer de forma inequívoca.

Estes vícios podem estar ocultos ou serem facilmente identificados, o que garantirá tratamento diferenciado perante a tutela legal, aos ocultos, que aparecem com o tempo, tem-se prazo de garantia de 90 (noventa) dias após a sua constatação; já problemas reconhecidos de pronto, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias a partir da entrega efetiva do imóvel, sendo assegurado pela lei ao consumidor a possibilidade de rescisão contratual; reparação dos problemas reivindicados em até 30 (trinta) dias; ou solicitar abatimento no preço ainda devido, se assim for possível. Essas medidas são alternativas e independem de ação judicial, posto que ao consumidor ainda é facultado o direito de requerem indenização por danos materiais e morais pelo mesmo vício por até 05 (cinco) anos.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes (Foto: Shutterstock)

Garantia

A compra de um imóvel impõe ao consumidor precaução redobrada, devendo este analisar atentamente todas as cláusulas contratuais que repercutirão direitos e deveres. Frequentemente, os contratos praticados no mercado imobiliário são eivados de cláusulas abusivas que chegam até a eximir o fornecedor de quaisquer responsabilidade por problemas estruturais posteriores a compra ou garantir prazo pífio de compromisso pelos vícios, contudo, vale frisar que apesar das previsões contratuais muitas vezes desvantajosas, o CDC prevê garantia legal, como acima explanado de 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes.

Prazo para reclamações

Reclamações mencionadas serão direto à construtora, valem as mesmas regras anteriormente citadas: 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes. Já no caso de ingresso por vias judiciais, o prazo para reivindicar indenização quanto a danos materiais e morais será de 05 (cinco) anos a contar da ocorrência do dano, mesmo para imóveis na planta.

Muitas demandas ocorrem antes da entrega do imóvel, especialmente quanto ao atraso desta ou problemas com o financiamento, nessa hipótese não se consideram vícios, mas fato do serviço em que a construtora, independente de culpa será responsabilizada e o consumidor gozará do mesmo prazo de 05 (cinco) anos para ingresso no Judiciário para defesa de seus direitos.

Vistoria

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção, acabamento e instalação.

Deve-se checar todos os aspectos estruturais preferencialmente na presença de um representante legal da Construtora para atestar se o imóvel atende ou não as especificações e qualidade de materiais prometidas no Memorial descritivo que acompanha o respectivo Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel em construção ou vendido na planta. Se usado, a verificação se atem ao real estado de conservação e manutenção das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel para que não seja surpreendido posteriormente.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes. É praxe contratual que imóveis adquiridos na planta passem por esta vistoria obrigatória, contudo, caso haja negativa desse procedimento ocorrer aconselha-se o ajuizamento de Ação Cautelar de Vistoria, sem prejuízo da reivindicação dos direitos indenizatórios causados pelo danos não identificados ou ignorados pela Construtora depois de sinalizados.

Pagamento do condomínio

Tem-se como regra geral que a cobrança da taxa condominial ocorre somente após a entrega efetiva das chaves. Cabe ressalvar que a unidade habitacional deverá estar em plenas condições de uso, posto que na hipótese de pendencias quanto as áreas do Condomínio ou mesmo em alguns casos, a unidade seja entregue sem água, luz, gás ou com materiais utilizados diferentes dos descritos no Memorial descritivo, o comprador pode recusar-se a aceitara o imóvel até a retificação das inconsistências, período em que se houver cobrança desta taxa será de responsabilidade da construtora. Mais uma vez, é comum a ocorrência de cláusulas contratuais abusivas estipulando prazos aleatórios para início do pagamento dessa despesa, hipótese em que o ingresso em juízo será necessário, respaldando o direito do consumidor lesado através da declaração de nulidade e fazendo valer a regra da efetiva entrega das chaves como marco inicial para cobrança desta taxa.

Fonte: Zap