Luiz Guilherme Batista explica as diferenças entre as áreas total, útil, comum e privativa em apartamentos

Especialista explica as diferenças entre as áreas total, útil, comum e privativa em apartamentos.

Consumidores precisam estar atentos às especificações dos empreendimentos

Área total é a soma da área privativa com a da área de uso comum do condomínio

Cada anúncio, uma sentença. As propagandas dos empreendimentos imobiliários, muitas vezes, indicam qual a área privativa da unidade à venda. Mas o anúncio também pode trazer a área total — e é nessa diferença que mora a confusão. Os dois termos indicam coisas diferentes: área privativa corresponde à metragem dos cômodos que apenas o morador vai usar. Área total é a soma da área privativa com a fração proporcional de cada espaço comum do edifício. Já a área útil é o que sobra da privativa descontando o espaço ocupado pelas paredes.

— Na área total entram itens como hall, corredor, espaço de circulação da garagem, salão de festas, piscina e espaço gourmet, entre outros — explica o arquiteto Luciano Torres Tricárico.

Na hora de comprar um apartamento, a desinformação do consumidor com o significado dos termos é comum. Entre tantos pontos a serem observados na escolha do imóvel, fica complicado entender quanto espaço ele, de fato, terá. No Litoral Norte de Santa Catarina, conforme representantes do setor da construção civil, o mercado apresenta a característica de vender os imóveis com anúncio da área total.

— Aqui se usa mais a área total para as vendas. Mas é preciso deixar essa condição mais clara, mais transparente ao anunciar o imóvel para o consumidor. Isso ainda não acontece — comenta um dos vice-presidentes do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de Itajaí, Flávio Macedo Mussi.

Atenção.

Especialistas indicam que o consumidor tenha muita atenção ao procurar um imóvel, para que ele saiba exatamente o que está comprando. Quando for fechar negócio, é importante ver o tamanho das áreas privativa e comum incluídas no preço. Dessa forma o comprador sabe se o espaço é adequado a suas necessidades, e se o aparente bom custo-benefício realmente vale a pena.

— Muitas escrituras não especificam isso, principalmente as de prédios mais antigos. O cliente pode comprar um apartamento pensando que ele tem 150m² de área privativa, sendo que 50m² podem ser de área comum — aponta Tricárico.

Conforme o Sinduscon, o lado financeiro tem grande influência na hora do cálculo. Os consumidores acabam priorizando as condições facilitadas de pagamento, sem levar em conta a metragem de cada área.

— As pessoas procuram mais pelo preço que podem pagar do que pelo que o apartamento efetivamente oferece. O correto seria fazer a conta de acordo com o interesse em usar mais a área comum ou a privativa — diz Mussi.

Paredes contam na área privativa.

As paredes dos imóveis fazem parte da conta da área privativa dos apartamentos. Nos contratos, às vezes está descrita a área útil e outras vezes a área total. O consumidor que não sabe a diferença entre os termos e compra um apartamento de 50m², por exemplo, depois vai ver que a área útil real tem 42m² ou 44m².

O espaço ocupado pelas paredes representa, em média, de 10% a 12% da área total. O restante é chamado de área útil — onde poderão ser colocados móveis e utensílios. Nos apartamentos, a medição deve ser feita levando em conta toda a largura de paredes externas e, nas que são divididas com um vizinho, leva-se em consideração metade da largura.

As áreas da construção civil.

O que significa, afinal, cada termo? A definição sobre os tipos de áreas é determinada pela Norma Técnica 12.721. Conheça as expressões:

Área Privativa

É a área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e cômodos de despejo. É delimitada pela superfície externa das paredes.

Área Comum.

Espaços que podem ser utilizados por todos os moradores de um condomínio, tais como salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de circulação, entre outros.

Área Total.

É a soma da área privativa da unidade autônoma com a área comum de divisão proporcional entre os condôminos.

Área Útil.

Também conhecida como a área da vassoura, é o espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares.

Por: Luiz Guilherme

Área total é a soma da área privativa com a da área de uso comum do condomínio

Ganho de capital, o que significa

Como e quando pagar imposto sobre a venda de um imóvel

Publicado por David Telless

Essa é uma dúvida bem comum: como e quando pagar imposto sobre a venda de um imóvel.

Se você efetuar a venda de um imóvel com lucro, é necessário o pagamento de imposto de renda de 15% sobre o “ganho de capital”, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. Exemplo: se você adquiriu um apartamento por 300 mil reais e recebeu 500 mil ao vendê-lo, o ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido será de 30 mil reais (15% x R$ 200.000,00).

Importante salientar que quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Vamos supor que a venda ocorreu no mês de março; nesse caso, o imposto tem que ser pago até o último dia útil de abril. Tais dados devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, importando as informações do programa GCap.

O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal do Brasil, é utilizado para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis. No aplicativo, existem formulários para preencher os dados da transação: informações do imóvel, tipo de transação (ex.: venda), data da aquisição e data da venda, o valor da alienação, se foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes.

Muita gente acha que o valor de aquisição do imóvel se limita ao valor constante na escritura. Ao valor de aquisição do imóvel, pode ser acrescida a quantia gasta com a corretagem - caso esta tenha saído do seu bolso -, com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Apesar de ser mais trabalhoso, é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (se necessário) e guardados os comprovantes de pagamento (tem gente que logo descarta tais comprovantes). No entanto, da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela venda do imóvel. Se a corretagem tiver sido paga pelo vendedor, ele pode abatê-la da quantia recebida.

Agora, vamos tratar de algumas hipóteses de isenção do ganho de capital. De acordo com a Receita Federal do Brasil, temos os seguintes casos de isenção:

1) Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:

· à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

· ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

2) Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.

3) O valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.

4) A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Como é o mais comum, irei expor o benefício dos 180 dias. O Fisco informa que a opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual. A Receita ainda destaca:

• A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.
• No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.
• A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
• No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
• O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
• Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observadas as condições precedentes:

• nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a (s) data (s) da (s) aquisição (ões) do (s) imóvel (is) residencial (is);
• nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
• nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

A isenção aplica-se, inclusive:

• aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
• à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

A isenção não se aplica, entre outros:

• à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
• à venda ou aquisição de terreno;
• à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Os dispositivos legais que tratam do Ganho de Capital são a Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39 e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º

Sale-leaseback: venda seu imóvel e continue como locatário

Com a adoção do modelo, empresas convertem ativos imobiliários em recursos financeiros disponíveis para investimentos em seu próprio negócio

Por

Um dos imóveis da Bresco, alugado para o Grupo Pão de Açúcar por meio da operação de sale-leaseback (Bresco/Divulgação)

Uma opção bastante viável para empresas que buscam se capitalizar sem esbarrar na ciranda dos financiamentos são as operações de sale-leaseback. Trata-se de uma transação imobiliária que transforma o capital imobilizado da companhia em recursos para investir no próprio negócio. Não é nenhuma mágica. Na prática, é bastante simples. Uma empresa, proprietária do imóvel, o vende para um investidor que vai alugá-lo de volta para o antigo proprietário. Dessa maneira, ela continua utilizando o imóvel normalmente, mas agora com dinheiro em caixa para novos investimentos e uma série de benefícios financeiros e operacionais.

O coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Júnior, defende o modelo, lembrando que manter um ativo imobiliário, na grande maioria das vezes, não é o negócio-fim de nenhuma corporação. “Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ser proprietária de um galpão logístico, ela só necessita usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para comprar seus imóveis e depois os alugam, mantendo a utilização do local sem imobilizar recursos”, afirma.

O professor ressalta que, se de um lado não é interessante para empresas correrem o risco imobiliário, de outro, há companhias especializadas nesse mercado. “Se você juntar as duas coisas, não seria razoável que as empresas tivessem seus imóveis. O modelo é vender e alugar simultaneamente. É natural que exista mercado para isso, porque há anseios convergentes”, diz Rocha Lima Júnior. Em um momento de taxas de juros baixas, ele se torna a melhor opção para quem está em busca de recursos. “O modelo funciona e pode ser utilizado pelos mais diversos segmentos”, diz o professor.

Sale-leaseback: venda seu imóvel e continue como locatário

Com a adoção do modelo, empresas convertem ativos imobiliários em recursos financeiros disponíveis para investimentos em seu próprio negócio

Por Abril Branded Content

Um dos imóveis da Bresco, alugado para o Grupo Pão de Açúcar por meio da operação de sale-leaseback (Bresco/Divulgação)

Uma opção bastante viável para empresas que buscam se capitalizar sem esbarrar na ciranda dos financiamentos são as operações de sale-leaseback. Trata-se de uma transação imobiliária que transforma o capital imobilizado da companhia em recursos para investir no próprio negócio. Não é nenhuma mágica. Na prática, é bastante simples. Uma empresa, proprietária do imóvel, o vende para um investidor que vai alugá-lo de volta para o antigo proprietário. Dessa maneira, ela continua utilizando o imóvel normalmente, mas agora com dinheiro em caixa para novos investimentos e uma série de benefícios financeiros e operacionais.

O coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Júnior, defende o modelo, lembrando que manter um ativo imobiliário, na grande maioria das vezes, não é o negócio-fim de nenhuma corporação. “Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ser proprietária de um galpão logístico, ela só necessita usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para comprar seus imóveis e depois os alugam, mantendo a utilização do local sem imobilizar recursos”, afirma.

O professor ressalta que, se de um lado não é interessante para empresas correrem o risco imobiliário, de outro, há companhias especializadas nesse mercado. “Se você juntar as duas coisas, não seria razoável que as empresas tivessem seus imóveis. O modelo é vender e alugar simultaneamente. É natural que exista mercado para isso, porque há anseios convergentes”, diz Rocha Lima Júnior. Em um momento de taxas de juros baixas, ele se torna a melhor opção para quem está em busca de recursos. “O modelo funciona e pode ser utilizado pelos mais diversos segmentos”, diz o professor.“Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ter um galpão logístico, ela só precisa usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para adquirir seus imóveis e depois os alugam sem precisar imobilizar recursos”

João da Rocha Lima Júnior, coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP

"Além de obter o capital, a empresa negocia o contrato de aluguel, geralmente de longo prazo, aplicando uma taxa de remuneração sobre o valor de venda (conhecido no mercado como cap rate)”

Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos   

Implementação na prática

A adoção do modelo tem crescido muito rapidamente no Brasil, sendo já altamente praticado há tempos nos Estados Unidos e na Europa. A Bresco, empresa que atua no mercado de terceirização imobiliária e que há 14 anos foi uma das pioneiras no modelo de sale-leaseback no Brasil, realizou o fechamento de contratos importantes nos últimos 24 meses, em volume superior a R$1 bilhão.

O diretor comercial e de marketing da companhia, Maurício Geoffroy, lembra que o formato ganha força por ser uma fonte barata de recursos. “Os imóveis não perderam tanto valor e, ao mesmo tempo, o custo dos aluguéis está bastante competitivo. Isso permite às empresas levantar dinheiro para suas operações de forma rápida e eficiente, e ainda a Bresco poderá investir na modernização e expansão dos próprios imóveis para essas empresas”, diz.

A Bresco possui contratos desse tipo fechados com clientes como DHL, Whirlpool e Grupo Pão de Açúcar, todos com imóveis estratégicos. “Além de obter o capital, a empresa negocia o contrato de aluguel, geralmente de longo prazo, aplicando uma taxa de remuneração sobre o valor de venda, conhecido no mercado como cap rate. Em um momento de juros baixos, as taxas estão bastante atrativas para essas operações”, explica Geoffroy. “Saindo de um período longo de recessão econômica, as empresas conseguem apurar melhores resultados financeiros ao realizar operações de sale-leaseback com os seus imóveis”.

Caixa permite congelar pagamento de prestação de imóvel financiado por até um ano.

Caixa permite congelar pagamento de prestação de imóvel financiado por até um ano.

Regra, porém, vale apenas para quem já quitou no mínimo 24 prestações

Quem está adimplente com o contrato, mas está com dificuldade para quitar as prestações mensais da casa própria financiada pela Caixa Econômica Federal, pode conseguir congelar as parcelas por até um ano. De acordo com a instituição financeira, “se o contrato não estiver em atraso, e o comprador tiver pago no mínimo 24 prestações desde a concessão ou a última negociação, é possível pausar até 12 prestações mensais”. O valor da dívida, entretanto, não pode ser superior a 80% do valor do imóvel e o valor dessa pausa será somado às prestações que sobraram do contrato, sem mudança do prazo de financiamento.

A regra, porém, não consta em contrato e, por isso, é desconhecida da maioria dos clientes. Segundo a Caixa, a regra existe desde junho de 2015. Além disso, quem está passando por dificuldades financeiras pode usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor e, assim, diminuir o valor das prestações de forma que o mutuário consiga continuar a fazer os pagamentos. Quando parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o prazo para pagamento da dívida. Nesse caso, as prestações ficam menores.

O problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a dois anos, que precisa ser respeitado. Caso o comprador já tenham utilizado o FGTS na compra do imóvel, poderá utilizar os recursos novamente apenas após esse prazo, e assim sucessivamente.

Mas também é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo. Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor.

Mesmo assim, é uma ótima ajuda para quem está com o orçamento limitado. O saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação. De acordo com a Caixa, o mutuário que estiver em dificuldade para pagar as prestações pode procurar o banco para renegociar. Hoje, o cliente pode solicitar a ampliação do prazo para pagamento, reduzindo assim o valor da prestação, proporcionalmente ao prazo restante, ou alterar a data de vencimento do contrato, para evitar o descasamento entre a data do salário e o do vencimento da prestação.

A Caixa, contudo, não divulga o total de contratos em renegociação, “por se tratar de uma estratégia de negócio”.

Crise aumenta retomada de imóveis por falta de pagamento

A crise econômica e o aumento do desemprego no país tem levado muitas pessoas a deixarem de pagar as prestações da tão sonhada casa própria. De acordo com levantamento da Caixa Econômica Federal, o banco que detém a maior fatia de financiamento imobiliário do país, mostra um recorde de imóveis que foram retomados dos compradores por falta de pagamento. No ano passado foram 28.291 imóveis leiloados, ao passo que, em 2016, foram leiloados 17.934, um aumento de 57,7%.

Neste ano, a Caixa já tem 47 mil unidades retomadas em estoque para serem vendidos. Apenas em 2018, já foram leiloados quase seis mil imóveis, de acordo com a instituição financeira.

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Porém, se por um lado a crise financeira tem tirado de muitos o sonho da casa própria, de outro dá a oportunidade de fechar um excelente negócio. De acordo com especialistas, imóveis arrematados em leilão custam até 50% menos em relação ao preço de avaliação inicial, oportunidade para quem tem se preparado para conseguir o primeiro imóvel.

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— Os imóveis que vão a leilão são uma excelente oportunidade para quem quer comprar a casa própria, pois são muitos mais baratos do que os preços praticados no mercado. Contudo, é preciso destacar, os leilões costumam exigir o pagamento à vista, logo, é preciso se programar e ter uma poupança já feita e ter em vista o tipo de imóvel que deseja comprar.

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Apesar de atrativo por causa dos preços mais baixos dos imóveis, é preciso ficar atento para não ter dor de cabeça na hora da compra. A importância de o comprador saber todos os trâmites do leilão e, especialmente, ir atrás do histórico do imóvel.

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— Conhecer o histórico do imóvel, os gastos envolvidos na aquisição e a quantia máxima disponível a ser desembolsada são fundamentais. Se o comprador não conhecer exatamente como funciona o leilão, o sonho da casa própria pode ter que ser colocado de lado.

Pesquisa realizada pelo LG imóveis mostra os imóveis mais desejados para compra na região sudeste

Pesquisa realizada por  LG imóveis mostra os imóveis mais desejados para compra na região sudeste

A grande maioria busca por empreendimentos com até 2 dormitórios

Um estudo feito pela área de Inteligência de LG imóveis, mostra as características dos imóveis mais desejados para compra na região Sudeste, além do perfil de quem busca imóveis nessas capitais.

Segundo o estudo, é possível perceber que os imóveis mais procurados na cidade de São Paulo possuem de 1 a 2 dormitórios, o que representa 66% das buscas, no Rio de Janeiro, 64% das pessoas procuram um imóvel com essa mesma característica.

São Paulo (Foto: Shutterstock)

Comparando com as outras capitais da região sudeste, é possível perceber que mais da metade das buscas nas cidades de Belo Horizonte e Vitória, são para imóveis com 3 e 4 dormitórios.

Essa diferença pelo número de dormitórios também pode ser vista no tamanho médio do imóvel, já que a busca da área privativa nas capitais analisadas é em torno de 87m². Sendo que, São Paulo tem o menor tamanho, em média 60m² e Vitória o maior tamanho, em torno de 90m².

Rio de Janeiro (Foto: Shutterstock)

Além disso, com a pesquisa divulgada, percebemos que, o bairro mais caro do Rio de Janeiro é o Leblon, onde o valor médio do m² é de R$ 20 mil. Se compararmos com os bairros mais caros das outras capitais analisadas (São Paulo, Vitória e Belo Horizonte), podemos notar que:

– O Leblon é em torno de 1,5 vezes mais caro que Vila Nova Conceição, em São Paulo;

– Duas vezes mais que o Savassi, bairro mais caro de Belo Horizonte, onde o m² é de R$ 11.800;

– Três vezes mais caro que Barro Velho, o bairro mais caro de Vitória, e custa R$ 7 mil o m².

Com os dados divulgados, é possível perceber que em torno de 59% dos usuários estão na faixa dos 25 a 44 anos. Além disso, é possível observar que a cidade do Rio de Janeiros é a que tem a idade mais avançada, 40 anos. Já em Belo Horizonte e Vitória, a idade média é de 38 anos. Outro número levantado mostra que o público feminino é o que mais realiza buscas por imóveis em todas as capitais analisadas na região sudeste, representando aproximadamente 60%.

Belo Horizonte (Foto: Shutterstock)

Dentre as capitais analisadas, é possível perceber que São Paulo e Vitória mostram um percentual mais equilibrado, onde 58% do público é formado por mulheres, contra 42% dos homens. No Rio de Janeiro essa diferença é um pouco maior, pois o público feminino representa 60% e o masculino 40%.

Vitória (Foto: Shutterstock)

Fonte: Zap

Saiba quais são os seus direitos após a compra de um imóvel

Chaves e documentação nas mãos. Sensação de sonho realizado. É assim que grande parte dos brasileiros se sente ao fechar um imóvel próprio.

Mas mesmo depois da compra, é preciso ficar atento aos direitos e deveres do proprietário. A advogada especialista em direito econômico do Siqueira Castro Advogados, Renata Fonseca Batista responde as principais dúvidas de quem acabou de fechar negócio.

Problemas estruturais em geral

Os problemas estruturais relatados, sejam internos da unidade habitacional adquirida ou referente à áreas comuns, são considerados pela lei como vícios, normalmente infortúnios gerados pelo emprego de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou execução errônea do projeto de engenharia ou não execução das partes previstas ou necessárias da obra. Ainda, é válido lembrar que para tais vícios existem normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, do INMETRO, do CREA e das Prefeituras e Administrações Regionais as quais são de observação obrigatória, mas, pelo que se vê, muitas vezes não são respeitadas.

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção (Foto: Shutterstock)

De acordo com o CDC (Código de Defesa do Consumidor), a responsabilidade pelos vícios de qualidade de toda ordem é do fornecedor, no caso de bens imóveis da Construtora e de todos daqueles que participaram daquela relação jurídica solidariamente. Portanto, sugere-se ao consumidor comunicar à Construtora por carta com aviso de recebimento, a natureza e a origem do problema, quem deverá providenciar inspeção capaz de laudar o início dos reparos, visto que a comunicação entre as partes deve ocorrer de forma inequívoca.

Estes vícios podem estar ocultos ou serem facilmente identificados, o que garantirá tratamento diferenciado perante a tutela legal, aos ocultos, que aparecem com o tempo, tem-se prazo de garantia de 90 (noventa) dias após a sua constatação; já problemas reconhecidos de pronto, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias a partir da entrega efetiva do imóvel, sendo assegurado pela lei ao consumidor a possibilidade de rescisão contratual; reparação dos problemas reivindicados em até 30 (trinta) dias; ou solicitar abatimento no preço ainda devido, se assim for possível. Essas medidas são alternativas e independem de ação judicial, posto que ao consumidor ainda é facultado o direito de requerem indenização por danos materiais e morais pelo mesmo vício por até 05 (cinco) anos.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes (Foto: Shutterstock)

Garantia

A compra de um imóvel impõe ao consumidor precaução redobrada, devendo este analisar atentamente todas as cláusulas contratuais que repercutirão direitos e deveres. Frequentemente, os contratos praticados no mercado imobiliário são eivados de cláusulas abusivas que chegam até a eximir o fornecedor de quaisquer responsabilidade por problemas estruturais posteriores a compra ou garantir prazo pífio de compromisso pelos vícios, contudo, vale frisar que apesar das previsões contratuais muitas vezes desvantajosas, o CDC prevê garantia legal, como acima explanado de 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes.

Prazo para reclamações

Reclamações mencionadas serão direto à construtora, valem as mesmas regras anteriormente citadas: 90 (noventa) dias para todos os vícios em bens duráveis, sejam problemas explícitos, a contar da entrega do bem ou, ocultos, a contar do reconhecimento destes. Já no caso de ingresso por vias judiciais, o prazo para reivindicar indenização quanto a danos materiais e morais será de 05 (cinco) anos a contar da ocorrência do dano, mesmo para imóveis na planta.

Muitas demandas ocorrem antes da entrega do imóvel, especialmente quanto ao atraso desta ou problemas com o financiamento, nessa hipótese não se consideram vícios, mas fato do serviço em que a construtora, independente de culpa será responsabilizada e o consumidor gozará do mesmo prazo de 05 (cinco) anos para ingresso no Judiciário para defesa de seus direitos.

Vistoria

Aconselha-se o consumidor providenciar vistoria própria e com o auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel visando evitar problemas futuros de construção, acabamento e instalação.

Deve-se checar todos os aspectos estruturais preferencialmente na presença de um representante legal da Construtora para atestar se o imóvel atende ou não as especificações e qualidade de materiais prometidas no Memorial descritivo que acompanha o respectivo Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel em construção ou vendido na planta. Se usado, a verificação se atem ao real estado de conservação e manutenção das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel para que não seja surpreendido posteriormente.

Qualquer problemas identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à Construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes. É praxe contratual que imóveis adquiridos na planta passem por esta vistoria obrigatória, contudo, caso haja negativa desse procedimento ocorrer aconselha-se o ajuizamento de Ação Cautelar de Vistoria, sem prejuízo da reivindicação dos direitos indenizatórios causados pelo danos não identificados ou ignorados pela Construtora depois de sinalizados.

Pagamento do condomínio

Tem-se como regra geral que a cobrança da taxa condominial ocorre somente após a entrega efetiva das chaves. Cabe ressalvar que a unidade habitacional deverá estar em plenas condições de uso, posto que na hipótese de pendencias quanto as áreas do Condomínio ou mesmo em alguns casos, a unidade seja entregue sem água, luz, gás ou com materiais utilizados diferentes dos descritos no Memorial descritivo, o comprador pode recusar-se a aceitara o imóvel até a retificação das inconsistências, período em que se houver cobrança desta taxa será de responsabilidade da construtora. Mais uma vez, é comum a ocorrência de cláusulas contratuais abusivas estipulando prazos aleatórios para início do pagamento dessa despesa, hipótese em que o ingresso em juízo será necessário, respaldando o direito do consumidor lesado através da declaração de nulidade e fazendo valer a regra da efetiva entrega das chaves como marco inicial para cobrança desta taxa.

Fonte: Zap

Fundos imobiliários

Fundos imobiliários

Fundos imobiliários são uma modalidade de investimentos muito interessante e versátil. Eles reúnem a tradição dos imóveis ao dinamismo e transparência da Bolsa.

 

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BC regulamenta mais um fonte de recursos para financiamento da casa

BC regulamenta mais um fonte de recursos para financiamento da casa, a Letra Imobiliária 

A Letra Imobiliária Garantida tem potencial de complementar as fontes tradicionais de recursos para o setor, diz autoridade monetária

Os bancos terão mais uma fonte de recursos para os financiamentos imobiliários. O Banco Central (BC) concluiu nesta sexta-feira, 4, em Brasília, a regulamentação de um novo título de investimento imobiliário, a Letra Imobiliária Garantida (LIG). A normatização vai permitir a emissão dos títulos pelas instituições financeiras, que, por meio deles, poderão captar mais recursos para o crédito.

Em nota, o BC disse que o título tem o potencial de complementar as fontes tradicionais de recursos para o setor imobiliário, “podendo contribuir para o crescimento do crédito nos próximos anos e ampliar a participação de investidores estrangeiros na estrutura de financiamento das instituições financeiras emissoras”.

Atualmente, as fontes de recursos dos bancos para o crédito imobiliário são a poupança, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Dupla garantia

O BC lembra que a LIG possui as características de um covered bond, instrumento muito utilizado na Europa, com dupla garantia proveniente da emissora e de uma carteira específica de ativos. Ou seja, o título tem garantia tanto da instituição financeira emissora como dos ativos imobiliários que compõem o papel. Se a instituição financeira for liquidada, os ativos garantem o pagamento do título.

Em agosto de 2017, o Conselho Monetário Nacional definiu as características gerais da LIG. A proposta do novo título também passou por consulta pública.

“O processo de regulamentação, que promoveu amplo debate com entidades representativas do mercado financeiro, durou cerca de três anos e resultou na edição de nove atos normativos, entre resoluções, circulares e cartas circulares. Essas normas disciplinam os aspectos essenciais do novo título. Há ainda expectativa de divulgação nas próximas semanas de regulamentos complementares, em particular, relacionados a regras de registro contábil”, informou o Banco Central.

Acrescentou que a circular publicada nesta sexta-feira conclui o arcabouço necessário para emissão desses papéis, ao estabelecer os procedimentos para o depósito centralizado da LIG e para o registro ou depósito centralizado dos ativos integrantes da carteira de ativos. Foram definidas as atribuições das instituições emissoras, agentes fiduciários e depositário central.

 Por Agência Brasil