Permuta imobiliária, Como funciona

( Por definição) A permuta de imóveis, que é a forma de contrato onde as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes. Saiba como funciona e os cuidados que devem ser tomados para que a negociação não traga dor de cabeça no futuro

Colocar o imóvel à venda sempre é um processo que exige cuidado, paciência e disposição de tempo, assim como é o procedimento para encontrar o imóvel ideal para comprar. Porém, esses não são as únicas opções para ter um novo lugar para morar. Uma possibilidade é utilizar da permuta de imóveis, que é a forma de contrato onde as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes. Saiba como funciona e os cuidados que devem ser tomados para que a negociação não traga dor de cabeça no futuro.

Diferente da compra e venda, a permuta de imóveis não exige que o pagamento seja feito em dinheiro, mas, sim, através de bens equivalentes. Em muitos casos, no entanto, existe a possibilidade de pagar a diferença em dinheiro. A permuta se aplica a qualquer tipo de imóveis, terrenos, casas, apartamentos e imóveis a serem construídos.

“Por exemplo, se uma determinada pessoa possui um terreno e outra pessoa tem interesse nesse terreno para construção de um prédio, ao invés de pagar pelo mesmo em dinheiro, poderá pagar em unidades prontas. Existe ainda a possibilidade do pagamento ser feito com bem acompanhado de pagamento em dinheiro. Nesta hipótese, a esse pagamento em dinheiro dá-se o nome de torna”, esclarece a Luiz Guilherme de Freitas, diretor da LG negócios Imobiliários.

Um dos principais cuidados que devem ser tomados caso a escolha seja pela permuta de imóveis diz respeito ao tipo de contrato. “Deve-se atentar que, no caso de permuta de bens imóveis, o contrato deverá ser feito por escritura pública, deverá constar de forma clara a data da entrega dos bens e a responsabilidade pelos tributos. Enfim, deve-se tomar as mesmas precauções dos demais contratos de imóveis”, afirma Luiz Guilherme de Freitas, lembra que a burocracia é inerente a toda aquisição de um imóvel. “É preciso fazer a escritura, que custará entre 4% e 6% do valor do imóvel”, completa.

Entre as vantagens, enumera Luiz Guilherme de Freitas, a principal é sobre a tributação. “Quando não existe torna na permuta, o negócio ficará isento da tributação do imposto de renda, uma vez que se entende que os imóveis permutados possuem o mesmo valor monetário”, diz. Porém, ele ressalta que o ponto negativo é que existe a possibilidade de sobrevalorização dos imóveis.

Mercado

Para Luiz Guilherme de Freitas, da LG imoveis - MG, a permuta entre dois imóveis não é prática tão comum no mercado atualmente. “Existem alguns requisitos a serem cumpridos na escolha de um novo apartamento ou casa, como a localização e também o tamanho. Isso porque pode acontecer de a pessoa ter um imóvel de dois quartos e querer passar para um de três. E estes requisitos precisam bater de ambas as partes e não é algo corriqueiro. Porém, pode não existir uma tendência de mercado, mas é possível que aconteça”, afirma.

Por isso,  acreditamos que o mais comum, nestes casos, é que o proprietário tenha um imóvel e venda para adquirir o próximo. “Quando ele quer dar um upgrade, ele vende o imóvel dele e, com o dinheiro, dá entrada no outro. É mais fácil ele fazer isso de vender e comprar outro”, acrescenta Luiz. Mas existe a possibilidade de, na permuta, trocar imóveis de valores diferentes, desde que seja paga a diferença. Em muitos casos, esse tipo de permuta é aceita quando o novo proprietário não pretende morar no imóvel e usar para locação e ainda ganha um dinheiro.

Porém,  A LG imóveis acrescenta que um outro tipo de permuta de imóveis é mais comum no mercado, que é a troca de áreas por imóveis construídos. “Este tipo de mercado é mais corriqueiro. Até porque hoje, para quem tem um terreno e pode esperar pela construção do imóvel, é melhor fazer a permuta do que vender porque, no final, valoriza mais. É uma questão objetiva e matemática”, diz. “A permuta em área para a construtora tem o custo da construção e depois que ele recebe o imóvel vai vender pelo preço de mercado”, complementa Luiz Guilherme.

zoneamento: O que é o zoneamento e para quê serve?

Zoneamento e planos diretores

O zoneamento é um instrumento amplamente utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo, especialmente os índices urbanísticos.

O zoneamento foi utilizado pela primeira vez na Alemanha, mas foi nos Estados Unidos que ele ganhou força, a partir do início do século XX (LEUNG, 2002). Alguns de seus principais objetivos são:

• Controle do crescimento urbano;
• Proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana;
• Minimização dos conflitos entre usos e atividades;
• Controle do tráfego;
• Manutenção dos valores das propriedades e do status quo (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003; ANDERSON, 1995);

Quanto a este último objetivo, cabem algumas ponderações. Apesar de, geralmente, essa intenção não estar explícita, parece haver um consenso entre vários autores de que ela foi a razão inicial para a utilização do zoneamento. No início, a motivação principal para a sua adoção era a de evitar que determinados tipos de usos do solo fossem instalados em determinadas áreas da cidade. Não por acaso, esses usos eram, na maioria das vezes, aqueles relacionados às classes mais baixas (tais como vilas, cortiços, habitação popular, comércios de pequeno porte, etc.). Por conta disso, o caráter excludente do zoneamento é alvo de muitas críticas, como veremos mais adiante.

Modo de funcionamento

O zoneamento busca alcançar esses objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações. Através disso, supõe-se que o resultado final alcançado através das ações individuais esteja de acordo com os objetivos do Município, que incluem proporcionalidade entre a ocupação e a infra-estrutura, necessidade de proteção de áreas frágeis e/ou de interesse cultural, harmonia do ponto de vista volumétrico, etc.

As figuras abaixo mostram combinações diferentes de parâmetros, gerando, por sua vez, espaços urbanos também diferentes.

A forma típica de apresentação de um zoneamento é um mapa contendo as zonas, representadas por cores e siglas, complementado por uma parte textual em que as zonas são descritas e seus parâmetros urbanísticos são definidos, normalmente em forma de tabela.

Minimização dos conflitos de usos do solo

Apesar de a mistura de usos ser amplamente reconhecida como interessante para a cidade, e até mesmo essencial, existem atividades que podem causar incômodos e, por isso, devem ter sua localização controlada.

Para isso, o plano diretor pode usar vários mecanismos:

1. Limitações por zonas;
2. Regulação paramétrica;
3. Limitações pelo sistema viário;

Na limitação por zonas, a mais comum de todas, os usos e atividades são divididos em categorias (residencial, comercial, industrial, agrícola, etc., e suas subcategorias) e cada zona possui diretrizes quanto à possibilidade ou não de abrigar cada uma delas. Assim, por exemplo, o zoneamento pode determinar que uma porção da cidade pode abrigar usos residenciais e comerciais de pequeno porte (padarias, mercearias, etc.), mas não pode abrigar usos comerciais de grande porte nem usos industriais.

Exemplo de limitações dos usos de acordo com as zonas. Fonte: IPUF.

Na regulação paramétrica, a permissão ou proibição para que uma atividade se instale em um determinado local é definida com base em parâmetros de incomodidade (por ex. nível máximo de ruído em decibéis). Sua aplicação no Brasil, entretanto, parece ser problemática, não apenas por questões de recursos e infra-estrutura, mas também pela falta de transparência que pode trazer (afinal de contas, nem todo mundo dispõe de um decibelímetro para saber se o bar ao lado da sua casa está de acordo com a legislação).

As limitações pelo sistema viário também classificam os usos e atividades em categorias, e definem, para estas, níveis de incomodidade. A seguir, é aplicada a seguinte lógica:

• Vias mais arteriais são mais tolerantes à incomodidade;
• Vias mais locais são mais intolerantes à incomodidade.

Dessa forma, incentiva-se o uso misto em todas as zonas, e ao mesmo tempo é possível evitar que usos muito incompatíveis instalem-se lado a lado, com um bom nível de resolução se comparado ao das zonas.

Outra vantagem é que isso permite que as zonas adotadas pelo plano diretor sejam maiores, tornando o esquema geral mais fácil de entender.

Exemplo de restrições à incomodidade aplicados ao sistema viário

Controle da intensidade de ocupação

Com relação ao porte da edificação, este é controlado através de índices que estabelecem, por exemplo:

• O número máximo de pavimentos e/ou a altura total da edificação;
• O Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote (CA), que representa a área máxima possível de ser construída dividida pela área do lote;
• A taxa de ocupação máxima permitida para o lote;
• Os afastamentos frontal, laterais e de fundos; e
• O tamanho mínimo do lote.

Número máximo de pavimentos.

Coeficiente ou índice de aproveitamento.

Taxa de ocupação.

Afastamentos.

Críticas ao zoneamento

O zoneamento vem sofrendo muitas críticas. A primeira delas refere-se à rigidez do instrumento, visto que a permissão de uso, por parte do Poder Público, acontece na base do “ou tudo ou nada”. Em outras palavras, a Prefeitura consulta a tabela e, com base nela, permite a construção da edificação, tal como está no projeto, ou nega totalmente. Não existe meio-termo.

Dessa forma, em muitos casos acontecia uma de duas situações: ou a comunidade ficava à mercê do empreendimento, recebendo todas as conseqüências da sua aceitação, sem nenhuma condição, ou o empreendedor tinha seu projeto totalmente negado sem possibilidade de adaptação ou ajuste, às vezes até mesmo acarretando numa subutilização do território (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003).

A outra crítica ao zoneamento tradicional é o fato dele ser, em muitos casos, excludente, na medida em que estabelece zonas nas quais a ocupação tende a ser composta apenas por grupos homogêneos, principalmente das classes mais altas (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003; SOUZA, 2003). Entretanto, o inverso também acontece, quando são criadas grandes zonas destinadas às camadas mais pobres (normalmente seguindo a ocupação já consolidada) e criando verdadeiros guetos.

Para evitar essas desvantagens do zoneamento, algumas variações foram criadas. Entre elas está a própria regulação paramétrica, citada acima, a criação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), a vinculação das normas de uso e ocupação do solo ao sistema viário (também citada acima), o Estudo de Impacto de Vizinhança e, em outros países, dispositivos para conferir flexibilidade, tais como as Planned Unit Developments, Variance, Floating Zones, etc (KELLY; BECKER, 2000; JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003).

Apesar das críticas…

Apesar de todas essas críticas, é importante não perder de vista que o zoneamento é, sim, um dos instrumentos essenciais para o planejamento urbano de forma geral, e para os planos diretores em particular. A esse respeito, Souza (2003, p. 260) diz o seguinte:

Seria irresponsabilidade sugerir que o controle de usos (e densidades: ou seja, apontando que áreas dentro do perímetro urbano são adensáveis e que áreas devem ter seu adensamento inibido, pelo fato de sua infra-estrutura já estar saturada ou em vias de saturação) deva ser visto, generalizadamente, como alguma coisa ruim ou inteiramente supérflua.

Florianópolis: exemplo de área não ocupada por influência direta do zoneamento de uso e ocupação do solo

Com efeito, muito do controle de crescimento e ocupação de áreas inadequadas tem sido efeito da aplicação do zoneamento. Da mesma forma, ele tem contribuído, em certo grau, para evitar a instalação de usos impactantes em locais impróprios. Portanto, ele tem um papel importante a desempenhar, a despeito de suas muitas falhas. A questão é ajustá-lo de forma a evitar que ele seja utilizado como um instrumento para segregar classes sociais e/ou usos que deveriam estar integrados. Como bem aponta Maricato (2001), não podemos jogar fora a água do banho com a criança dentro.

Referências bibliográficas

JACOBS, Jane. Morte e vida de grandes cidades. São Paulo: Martins Fontes, 2000.

JUERGENSMEYER, Julian Conrad; ROBERT, Thomas. Land use planning and development regulation law. St. Paul: Thomson West, 2003.

KELLY, Eric; BECKER, Barbara. Community planning: an introduction to the comprehensive plan. Washington: Island Press, 2000.

SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003.

índice cadastral (Inscrição Imobiliária) iptu, o que é?

O que significa Índice Cadastral(Inscrição Imobiliária)? 

É o número do seu imóvel no cadastro da PBH. Ele é composto de três números para o bairro (zona), três números para a quadra (podendo ou não estar acompanhado por uma letra), três números para o lote (podendo ou não estar acompanhado por uma letra) e três números para a unidade, acompanhados do número de controle.

BENFEITORIAS, ACESSÕES E PUXADINHOS

BENFEITORIAS, ACESSÕES E PUXADINHOS

Resolvi escrever o presente artigo em virtude de uma consulta que me foi feita recentemente e que diz respeito às diferenças acaso existentes entre benfeitorias e acessões. Ao final farei considerações superficiais acerca dos denominados puxadinhos.

De modo resumido um cliente veio ao escritório e alegou que possui um terreno em copropriedade com seu irmão, mas a filha deste edificou no local, aparentemente sem o conhecimento de ambos.

Ele comentou que sequer foi avisado acerca da realização da “benfeitoria”, como nominou a construção, tampouco a autorizou. Soube da edificação - uma pequena casa, ao visitar o terreno, o que faz uma vez ao ano, posto estar localizado no litoral.

Pois bem, a questão que se coloca é: a casa construída pode ser enquadrada como benfeitoria ou se trata de um típico caso de acessão? Qual a diferença existente entre ambas?

De antemão entendo tratar-se de acessão, explico.

Acessão nada mais é do que a construção de coisa nova na propriedade de outrem. Está-se a tratar, neste caso, da acessão artificial, fruto da intervenção humana, pois há aquelas decorrentes de eventos naturais, as quais não serão consideradas neste artigo.

Benfeitoria, a seu turno, é aquela obra que tem por objetivo conservar a coisa preexistente, melhorá-la ou embelezá-la. A benfeitoria é um acessório unido à coisa principal (terreno).

Disto resulta que na acessão cria-se uma coisa nova (a redundância é intencional) - no caso um imóvel - por intermédio de uma obra, ao passo que na benfeitoria são realizadas intervenções em bens existentes, mas com um dos objetivos a que acima se fez menção.

As benfeitorias, por sua vez, estão disciplinadas tanto no Código Civil quanto na Lei do Inquilinato, ao passo que as acessões foram tratadas apenas naquele Diploma.

Num contrato de locação, por exemplo, as partes podem dispor que o locatário não terá o direito de ser indenizado pelas benfeitorias que vier a realizar, tampouco poderá exercer o direito de retenção. Disto resulta que elas serão incorporadas ao imóvel e passarão a pertencer ao locador.

Este entendimento foi consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça com a edição da súmula 335.

Em se tratando de acessão o que realizou a construção a perderá em favor do proprietário, mas terá o direto de ser indenizado caso tenha agido de boa-fé.

Outro ponto importante é que nas benfeitorias aquele que realiza a obra tem alguma relação com a coisa, como na locação, ao passo que na acessão o terceiro que edificou no imóvel não é proprietário, tampouco possuidor, ou seja, não possui sequer um mandato, ainda que tácito, que pudesse ter dado ensejo à realização da obra.

Mas voltando ao caso exposto no início, inclinei-me no sentido de qualificar a situação como acessão justamente porque no terreno do meu cliente foi construído um imóvel. Não se tratou da realização de obras de melhoramento ou embelezamento numa edificação existente.

Pode-se dizer, assim, que a casa construída no terreno desabitado é um bem acessório que aderiu ao principal. O acessório segue o principal como sabemos.

No mais, embora não seja este o objetivo do artigo, qual a pretensa solução (há mais de uma dependendo das variáveis) para o caso do ponto de vista do meu cliente?

Sabe-se, de acordo com o Código Civil, que a acessão é um dos modos de aquisição da propriedade. Portanto, ao ver construída uma casa em seu terreno poder-se-ia afirmar que meu cliente, em tese, passou a ser o proprietário desta. No entanto, se ficar constatado que sua sobrinha agiu de boa-fé deverá indenizá-la.

Por outro lado, caso o valor da construção exceder consideravelmente o do terreno meu cliente poderá perdê-lo, mas desde que fique provado que aquela agiu de boa-fé, hipótese em que este receberá uma indenização a ser fixada pelo juiz se não houver acordo.

Afirmo em tese, pois como destaquei deve ser avaliada a boa-fé das partes envolvidas, haja vista que este critério possui enorme relevância para o deslinde da questão e será aferido no momento oportuno pelo juiz da causa.

Para finalizar devo destacar que tratei apenas da acessão artificial, industrial como costumam dizer. Há outras modalidades de acessão que também dão ensejo à aquisição da propriedade como a aluvião, formação de ilhas, dentre outras. Estas, no entanto, não guardam semelhanças, a meu ver, com o conceito de benfeitoria exposto neste artigo, motivo pelo qual não foram abordadas.

Concluindo, e como prometido, farei uma brevíssima análise daquelas construções, normalmente precárias, chamadas puxadinhos. Seriam elas benfeitorias ou acessões? Depende?

Em se tratando de puxadinhos construídos em terreno alheio acredito que podemos considerá-los acessão. No entanto, caso estejamos a falar de intervenções efetuadas numa edificação preexistente estaremos diante de benfeitorias. De todo modo entendo que a extensão das obras deve ser analisada.

Malgrado devemos ter em mente que após a edição da Medida Provisória nº 759/2016, que acrescentou o artigo 1.510-A ao Código Civil, os denominados puxadinhos passaram a ser institucionalizados, no que o legislador andou bem.

De acordo com referido artigo passou-se a reconhecer o denominado direito real de laje, que consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Para esclarecer imaginem uma pessoa que resolva construir no pavimento superior de sua casa, atribuindo-lhe acesso distinto. Este novo imóvel poderá ser vendido, ao que o comprador passará a exercer sobre o bem o denominado direito de laje; esta é a ideia principal, embora existam requisitos a serem observados.

Neste caso entendo que não se trata de acessão, tampouco de benfeitoria, mas de uma figura à parte como tratado no mencionado artigo.

Pode-se concluir que a legislação disciplinou um fato corriqueiro, garantindo aos envolvidos um nível maior de segurança jurídica.

Enfim, acredito ter conseguido despertar a curiosidade dos leitores acerca destes assuntos, cujos pormenores poderão ser encontrados nos manuais dos grandes civilistas.

André Pereira - Advogado e Consultor Jurídico.
Fonte: Artigos JusBrasil

A IMPORTÂNCIA DO DIREITO IMOBILIÁRIO PARA O CORRETOR DE IMÓVEIS

FGTS: tire suas dúvidas

08 março 2017

A partir de sexta (10), as contas inativas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) estão liberadas para saque. Mas só para quem faz aniversário em janeiro e fevereiro. Quer saber como e onde sacar? Veja aqui tudo o que você precisa para ter acesso ao benefício.

 

Preço dos imóveis para venda permanece estável em Março/Abril 2017

Preço dos imóveis para venda permanece estável

Rio de Janeiro segue como o metro quadrado mais caro do País

Segundo dados divulgados pelo Índice FipeZAP, o preço de venda de imóveis se manteve praticamente estável (-0,04%), entre fevereiro e março de 2017, acumulando uma alta de 0,77% nos últimos 12 meses.

Ainda segundo a pesquisa, as variações de preço observadas continuam abaixo da inflação medida pelo IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços do Consumidor Amplo / Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). De acordo com estimativas atualizadas do Boletim Focus do Banco Central, a inflação esperada é de 0,23% para o mês de março, e de 4,55% considerando os últimos 12 meses.

De acordo com os números divulgados, 11 das 20 cidades pesquisadas mostraram um recuo nos preços de venda entre fevereiro e março. Somente em Belo Horizonte e Vila Velha, as variações nos preços superaram a inflação esperada para o mês.

Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o m² mais caro do país (Foto: Shutterstock)

Se levar em consideração os últimos 12 meses, cinco das 20 cidades que foram pesquisadas mostraram queda nominal nos preços de venda: Rio de Janeiro, Distrito Federal, Fortaleza, Niterói e Goiânia. De uma maneira geral, os preços de venda registrados em Belo Horizonte e Curitiba apresentaram variações superiores à inflação acumulada no período.

Sendo assim, o preço médio anunciado nas cidades monitoradas acumula queda real de 3,62% nos últimos 12 meses.

Em março, o valor médio de venda dos imóveis nas 20 cidades monitoradas foi de R$ 7.698/m². Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o m² mais caro do país (R$ 10.221), seguida por São Paulo (R$ 8.656) e Distrito Federal (R$ 8.436). Já as cidades com menor valor médio por m², no mês de análise, foram: Contagem (R$ 3.527), Goiânia (R$ 4.103) e Vila Velha (R$ 4.613).

(Foto: Noelly Capovilla)

Pesquisa mostra o preço do m² de locação no País no mês de março

Primeiro trimestre apresenta alta 0,47%, mas ainda é inferior a inflação do período

De acordo com dados divulgados pelo Índice FipeZAP Locação, o preço médio de locação residencial no País mostrou um aumento nominal de 0,15% entre fevereiro e março deste ano. Segundo a pesquisa, essa é a terceira alta consecutiva nos preços de aluguel no ano.

A pesquisa realizada pelo Índice FipeZAP acompanha o preço do aluguel em 15 cidades. Os números mostram que individualmente, sete cidades reforçaram esse movimento ao longo do último mês: Fortaleza (+0,94%), Recife (+0,71%), Belo Horizonte (+0,54%), São Bernardo do Campo (+0,36%), São Paulo (+0,31%), Campinas (+0,23%) e Distrito Federal (+0,13%).

Se levar em consideração os últimos 12 meses, o Índice mostra um recuo de 2,50%. Se levarmos em consideração a inflação medida pelo IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) para o período (+ 4,57%), é possível observar uma queda real de 6,76% nos preços de locação. Das 15 cidades monitoradas, somente Recife (+1,65%) e Santos (+ 0,81%), mostraram uma variação positiva nos preços, ainda que inferior à inflação do período.

O relatório apresentado mostra que se compararmos o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que escolhe locar seu imóvel. É uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento, e com base nos dados de março de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,3%.

Os preços considerados para o cálculo da pesquisa são referentes a anúncios para novos aluguéis. Ou seja, o Índice FipeZAP de Locação não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes (cujos preços são comumente reajustados periodicamente pelo IGPM/FGV – Índice Geral de Preços do Mercado/Fundação Getúlio Vargas – ou índices similares, de acordo com os contratos estabelecidos). Desta forma, o Índice FipeZAP de Locação representa de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

Confira o preço médio do m² de locação no País

(Foto: Felipe do Vale)